เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” 2026: บทเรียนจากวิกฤตสู่อนาคต ใครคือผู้ชนะตัวจริง และโอกาสทองของผู้ซื้อ
ในฐานะคนที่คร่ำหวอดอยู่ในวงการที่อยู่อาศัยและการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดเท่าที่ประวัติศาสตร์วงการอสังหาฯ ไทยเคยบันทึกไว้ มันไม่ใช่แค่วิกฤตเศรษฐกิจ แต่คือบททดสอบความแข็งแกร่งของโครงสร้างธุรกิจที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอดมาจนถึงปี 2568-2569 นี้
หากเราย้อนกลับไปดูตัวเลขที่เป็นรากฐานสำคัญของสถานการณ์ปัจจุบัน เราจะพบว่าปี 2566 คือปีแห่งความผิดหวังอย่างแท้จริง แรงส่งหรือ Momentum ที่หลายคนคาดว่าจะ Take off จากปี 2565 กลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ปัจจัยลบจากการเมือง ดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือน ฉุดรั้งกำลังซื้อลากยาวจนถึงไตรมาส 4 ทำให้แม้แต่ช่วง High Season ก็ยังเงียบเหงา ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปวิเคราะห์เจาะลึกแบบ “Inside” ถึงไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้ดีที่สุด ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ และที่สำคัญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569-2570 จะเดินไปในทิศทางไหน เพื่อให้คุณวางแผนการ กู้ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ได้อย่างแม่นยำที่สุด
บทเรียนจากอดีต: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร หากเรากางงบการเงินรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 เราจะเห็นเม็ดเงินสะพัดกว่า 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนเยอะใช่ไหมครับ? แต่ความจริงคือมันลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ สัญญาณอันตรายไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวม แต่อยู่ที่ “ไส้ใน” ของแต่ละบริษัท บริษัทชื่อดังหลายแห่งเผชิญภาวะรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรี่ก็ยังเจ็บหนัก สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานั้น (และยังส่งผลถึงตอนนี้) ไม่ได้เอื้ออำนวยให้กับการขายแบบเดิมๆ อีกต่อไป
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่เราเชื่อมั่นในความเสถียร ก็ยังเจอกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์) และ ศุภาลัย ที่ตัวเลขรายได้รวมย่อตัวลงเช่นกัน นี่คือสัญญาณเตือนว่าโมเดลธุรกิจแบบเก่าอาจใช้ไม่ได้ผลในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป และการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ยากขึ้นทวีคูณ
การชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ vs เอพี ไทยแลนด์
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 นั้นดุเดือดยิ่งกว่าละครหลังข่าว ในปีดังกล่าว “แสนสิริ” ผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเฉียดฉิว ซึ่งทำได้ 38,399 ล้านบาท
ทำไมข้อมูลนี้ถึงสำคัญสำหรับคุณในฐานะผู้ซื้อหรือนักลงทุนในปี 2026?
เพราะมันแสดงให้เห็นว่า แบรนด์ไหนมีความสามารถในการ “โอนกรรมสิทธิ์” ได้จริง การมีรายได้รวมสูง แปลว่าพวกเขาสามารถผลักดันลูกค้าให้ผ่านด่าน การอนุมัติสินเชื่อ จากธนาคารได้สำเร็จ ซึ่งเป็นด่านหินที่สุดในปัจจุบัน หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม การเลือกโครงการจาก Developer ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน ย่อมการันตีได้ว่าโครงการจะไม่ถูกทิ้งร้าง และบริการหลังการขายจะยังคงอยู่
อันดับรองลงมาอย่าง ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในระยะยาวที่ผู้บริโภคมีต่อแบรนด์เหล่านี้
แกะรอย “ยอดขาย” (Presales): ตัวชี้วัดอนาคตที่แท้จริง
ในวงการอสังหาฯ เรามีคำกล่าวว่า “รายได้คืออดีต ยอดขายคืออนาคต” หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก และดูเฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business) ภาพจัดอันดับจะเปลี่ยนไปทันที
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้าที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังหดตัวในเชิงปริมาณ (Volume) แต่เน้นไปที่คุณภาพ (Value) มากขึ้น
ผู้ชนะในสมรภูมิยอดขาย (Presales) กลับกลายเป็น เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทวงบัลลังก์คืนด้วยยอดขายเกือบ 3.7 หมื่นล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ ไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า Product ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือ บ้านแฝด ยังคงตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้อย่างตรงจุด
ในขณะเดียวกัน บริษัทอย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ก็เป็นม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งทะยานกว่า 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ซึ่งกลายเป็นเทรนด์หลักของปี 2026 นี้ ที่ผู้คนมองหาความสะดวกสบายแบบ One-stop living
Bottom Line: กำไรสุทธิ คือคำตอบสุดท้าย
จะมีประโยชน์อะไรถ้าขายดีแต่ไม่มีกำไร?
ท่ามกลางวิกฤต แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็น “Master of Profit” ตัวจริง แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท (ส่วนหนึ่งมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนและการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
แต่ถ้ามองที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย และ เอพี คือคู่ชิงที่สูสีมากที่ระดับ 6,000 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42%
ตัวเลขกำไรเหล่านี้มีความหมายมากสำหรับผู้บริโภค เพราะบริษัทที่มีกำไรสะสมสูง จะมีสภาพคล่องในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ พัฒนานวัตกรรมบ้านประหยัดพลังงาน (Green Home) หรือใส่เทคโนโลยี Smart Home เข้ามาให้โดยไม่ต้องลดสเปควัสดุ ซึ่งเป็นมาตรฐานใหม่ของโครงการบ้านในปี 2026
เจาะเทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026: โอกาสทองหรือความเสี่ยง?
จากฐานข้อมูลในปี 2566 ส่งต่อมาถึงปัจจุบัน เราเห็นการเปลี่ยนแปลงของ Landscape ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนมาก หากคุณกำลังวางแผนชีวิตในปีนี้ นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้:
ยุคแห่ง “บ้านหรู” และ Segment ระดับบน
สาเหตุที่รายได้ของหลายบริษัทลดลงเพราะกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก Developer จึงหนีตายขึ้นไปจับตลาด บ้านหรู และ คอนโดระดับ Luxury มากขึ้น หากคุณมีเครดิตดี ปีนี้คือปีที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงมาก พร้อมโปรโมชั่นของแถมแบบจัดเต็ม
ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ (Refinance)
ทิศทางดอกเบี้ยที่เริ่มนิ่งและมีแนวโน้มปรับตัวลงในปี 2569 ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน เริ่มกลับมาคึกคัก อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน ยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญในการลดภาระผ่อนต่อเดือน การเปรียบเทียบดอกเบี้ยจากหลายธนาคารคือสิ่งที่ “ต้องทำ” ไม่ใช่แค่ “ควรทำ”
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของเมือง
จากการที่ ราคาที่ดิน ในเมืองพุ่งสูงขึ้น Developer อย่าง เอพี, ศุภาลัย และ ออริจิ้น ได้ขยายโครงการออกไปสู่ทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า และจังหวัดเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) มากขึ้น หากคุณมองหาการ ลงทุนอสังหา ที่ได้ Yield ดีกว่าในเมือง ลองมองหาคอนโด Low Rise ใกล้นิคมอุตสาหกรรม หรือใกล้มหาวิทยาลัยในทำเลเหล่านี้ดูครับ
การปรับตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Home Loan)
ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น แต่ก็มีผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ออกมา เช่น สินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือ สินเชื่อสำหรับอาชีพอิสระ ถ้าคุณเตรียมเอกสารเดินบัญชี (Statement) มาดี 6-12 เดือน โอกาสผ่านก็ยังสูงมาก แนะนำให้ปรึกษา นายหน้าอสังหา หรือเจ้าหน้าที่สินเชื่อโดยตรงก่อนยื่นกู้จริง
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะ และคุณควรเลือกใคร?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากวันนั้นถึงวันนี้?
คำตอบอาจไม่ใช่บริษัทที่มียอดขายสูงสุดเพียงอย่างเดียว แต่คือบริษัทที่ “Balance” พอร์ตโฟลิโอได้ดีที่สุด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ผู้ชนะด้านความมั่นคงและกำไร เหมาะสำหรับคนที่มองหาบ้านคุณภาพที่มูลค่าไม่ตก
เอพี (ไทยแลนด์): ผู้ชนะด้านความเข้าใจผู้บริโภคและการออกแบบพื้นที่ใช้สอย (Space Utilization) ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
แสนสิริ: ผู้ชนะด้านแบรนด์ดิ้งและบริการหลังการขาย รวมถึงดีไซน์ที่โดดเด่น
ศุภาลัย: ผู้ชนะด้านความคุ้มค่า (Value for Money) ได้บ้านหลังใหญ่ในราคาที่จับต้องได้
สำหรับผู้ซื้อในปี 2026 นี่คือช่วงเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ตลาดเต็มไปด้วยตัวเลือกคุณภาพ Developer แข่งขันกันระบายสต็อกพร้อมอยู่ (Ready to move)
คำแนะนำสุดท้ายจากผม: อย่าดูแค่โปรโมชั่นฉาบฉวย แต่ให้ดูที่ “Track Record” ของผู้พัฒนาโครงการ สภาพแวดล้อมจริงของโครงการ และความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาวของคุณเอง
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาในการเลือกซื้อบ้าน การวิเคราะห์ทำเล หรือต้องการเปรียบเทียบข้อเสนอ สินเชื่อบ้าน ที่ดีที่สุดในตลาด ณ ตอนนี้ เพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะได้ “บ้าน” ที่เป็นทรัพย์สิน ไม่ใช่ภาระ
คลิกที่นี่เพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา หรือรับตารางเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเบี้ยล่าสุด ฟรี!
