ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากตัวเลขปีที่ผ่านพ้น สู่ทิศทางตลาดและโอกาสในปี 2026
ในโลกของการลงทุนและการทำธุรกิจ ไม่มีสิ่งใดที่หยุดนิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทย ซึ่งเปรียบเสมือนชีพจรเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในแวดวงนี้ ผมได้เห็นวัฏจักรของการเติบโตและการชะลอตัวมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน และกำลังส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 (2026) นั้น ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหน
ึ่งในหน้าประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย
บทความนี้เราจะไม่พูดถึงแค่ตัวเลขทางบัญชีที่แห้งแล้ง แต่เราจะถอดรหัส (Decode) ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมว่า “ใครคือของจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวน และทิศทางของ ตลาดที่อยู่อาศัย ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาด
ภาพรวมมหากาพย์: เมื่อลมใต้ปีกหายไป
หากย้อนกลับไปมองภาพรวม ปี 2566 ถูกคาดหมายว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการเหินฟ้าอีกครั้งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่เริ่มตั้งลำได้ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาดั่งพายุ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงครึ่งปีแรก ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน และที่สำคัญที่สุดคือ “อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น” ที่ทำเอาผู้กู้ซื้อบ้านต้องปาดเหงื่อ
ผลลัพธ์ที่สะท้อนออกมาคือ ภาวะตลาดที่ “ซึมลึก” แม้กระทั่งในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลแห่งการขาย (High Season) แต่กราฟกลับไม่กระดิกขึ้นอย่างที่หวัง ความซบเซานี้ลากยาวข้ามปี ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อความอยู่รอด
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขรายได้รวมที่น่าตกใจ คือ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่ามหาศาล การติดลบแม้เพียงเล็กน้อยคือสัญญาณเตือนภัยที่ดังสนั่น และที่น่ากังวลกว่านั้นคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณของ K-Shaped Recovery ที่ชัดเจน คือ “รายใหญ่ไปรอด รายย่อยเหนื่อยหนัก”
เจาะลึกรายบริษัท: ใครเจ็บหนักในสมรภูมินี้?
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ครั้งนี้ มีผู้เล่นหลายรายที่ต้องเผชิญกับบาดแผลฉกรรจ์ กลุ่มที่รายได้ติดลบในระดับ “วิกฤต” หรือมากกว่า 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งรายได้หายไปเกือบ 28%
สาเหตุหลักของการถดถอยของกลุ่ม LPN อาจวิเคราะห์ได้ว่าเกิดจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จากเดิมที่คอนโดมิเนียมระดับล่างถึงกลางเคยเป็นที่นิยม แต่ปัจจุบันกำลังซื้อในกลุ่มนี้เปราะบางที่สุดจากการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากธนาคาร (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
นอกจากนี้ แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไป -26% ตามด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23% และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ -22% สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ตลาดกลาง-บน ก็ยังได้รับผลกระทบหากไม่มีสินค้าที่ “โดนใจ” หรือการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีพอ
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ “พี่ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นเรื่องที่หาดูได้ยากสำหรับยักษ์ใหญ่รายนี้ นอกจากนี้ในกลุ่ม Top 10 ผู้นำตลาด ยังมี ศุภาลัย ที่รายได้ลดลง 10%, พฤกษา โฮลดิ้ง ลดลง 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ลดลง 4%
บัลลังก์รายได้เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดขึ้นเบอร์ 1
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในปีที่ผ่านมาคือ “แสนสิริ” ด้วยกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบขาดและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ทำให้แสนสิริสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เอาชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ข้อสังเกตที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหา บ้านและคอนโด คือ การจัดอันดับรายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนความสามารถในการขายบ้านเพียงอย่างเดียว เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่น (Recurring Income) เข้ามาเสริม เช่น โรงแรม หรือ อาคารสำนักงาน ดังนั้น หากเราต้องการวัดฝีมือการขายโครงการที่อยู่อาศัยจริงๆ เราต้องเจาะไปที่ “รายได้จากการขาย”
วัดกันหมัดต่อหมัด: ใครคือราชาแห่งยอดขาย (Sales Revenue)
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ไม่รวมรายได้ค่าเช่าหรือบริการ) ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ข้อมูลเผยว่า รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่ยืนยันว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในฝั่งของการขายขาดนั้น “หดตัว” อย่างมีนัยสำคัญ
ในเวทีนี้ เอพี (ไทยแลนด์) พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม โดยสามารถทำรายได้จากการขายสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท ทวงบัลลังก์คืนจากแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ได้สำเร็จ
ความน่าสนใจอยู่ที่ ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) และ เอสซี แอสเสท (23,370 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษาระดับยอดขายไว้ได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉพาะ เอสซี แอสเสท ที่เติบโตถึง 13% สวนทางตลาด ซึ่งเป็นผลสำเร็จจากการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา ดอกเบี้ยบ้าน หรือหนี้ครัวเรือนมากนัก
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะเริ่มต้นจากการเป็นเจ้าตลาดศูนย์การค้า แต่การรุกเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยของ CPN นั้นน่ากลัวมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือเทรนด์ใหม่ที่เรียกว่า “Retail-Led Mixed-Use” หรือการสร้างคอนโดและโรงแรมติดห้างสรรพสินค้า ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ได้เป็นอย่างดี
บรรทัดสุดท้ายที่แท้จริง: “กำไรสุทธิ” (Net Profit)
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้อาจเป็นเพียงภาพมายา แต่ “กำไร” คือของจริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท สะท้อนถึงต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ค่าแรงงาน และค่าใช้จ่ายในการขายและการตลาดที่ต้องอัดฉีดเพื่อกระตุ้นยอดขาย
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องความสามารถในการทำกำไร โดยกวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน… หากเจาะไส้ในจะพบว่ากำไรส่วนนี้มี “กำไรพิเศษ” จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก แชมป์ตัวจริงในแง่กำไรจากการดำเนินงานอาจเปลี่ยนมือเป็น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (6,054 ล้านบาท) ก็เป็นได้
สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการ Margin ได้ดีเยี่ยม แม้ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย
ทิศทางอนาคต: เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากบทเรียนในปี 2566 และสถานการณ์ปัจจุบัน เราสามารถคาดการณ์ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า (2025-2026) ได้ดังนี้:
ยุคของ “บ้านประหยัดพลังงาน” และ ESG:
เทรนด์โลกมุ่งสู่ความยั่งยืน ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ดีไซน์ แต่ใส่ใจเรื่อง Solar Roof, ระบบ EV Charger และวัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม บ้านที่ช่วยลดค่าไฟได้จริง จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาว
Pet Humanization (คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้):
นี่ไม่ใช่แค่กระแสชั่วคราว แต่เป็นพฤติกรรมถาวรของคนรุ่นใหม่ที่นิยมเลี้ยงสัตว์แทนการมีลูก โครงการคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) และมีส่วนกลางรองรับ จะมีมูลค่าสูงกว่าและขายง่ายกว่าโครงการทั่วไปอย่างเห็นได้ชัด
สงครามราคาและโปรโมชั่น (Price War & Promotions):
เนื่องจากสต็อกคงค้าง (Inventory) ยังมีอยู่มาก เราจะเห็นการแข่งขันด้านราคาและโปรโมชั่นที่ดุเดือด เช่น “อยู่ฟรี 2 ปี”, “ฟรีค่าส่วนกลาง 5 ปี” หรือการจับมือกับธนาคารเพื่อเสนอ สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยพิเศษ นี่เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Cash is King)
ตลาดรีโนเวทและบ้านมือสอง (Second-hand & Renovation):
เมื่อราคาบ้านใหม่พุ่งสูงตามราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง ตลาดบ้านมือสองในทำเลดี (Prime Location) จะกลับมาคึกคัก ผู้คนจะหันมามองหาทรัพย์สินเก่าแล้วนำมา รีไฟแนนซ์ เพื่อตกแต่งใหม่ ซึ่งมักจะได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาที่ถูกกว่า
Smart Living และ AI:
ภายในปี 2026 บ้านทุกหลังในโครงการระดับกลาง-บน จะต้องมีระบบ Home Automation เป็นมาตรฐาน ไม่ใช่แค่ของแถม ความปลอดภัยและความสะดวกสบายที่ควบคุมผ่านมือถือจะเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือต้องการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้อง “เลือกอย่างพิถีพิถัน” (Selectivity)
สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง (Real Demand): ให้มองหาผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือสูง (ดูจาก Top 10 ที่กล่าวมา) เพราะแบรนด์เหล่านี้มีสายป่านยาวพอที่จะดูแลโครงการได้จนจบและมีบริการหลังการขายที่ดี อย่าลืมตรวจสอบโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน และเปรียบเทียบดอกเบี้ยจากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ
สำหรับนักลงทุน: ระมัดระวังการเก็งกำไรในคอนโดมิเนียมระดับล่าง แต่ให้มองหาโอกาสในคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ในทำเล CBD หรืออสังหาริมทรัพย์ที่สร้าง Recurring Income ได้ และควรศึกษากระแสเงินสด (Cash Flow) ให้ดี
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ก็เป็น “บททดสอบ” ที่คัดกรองผู้เล่นในตลาด ตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลงไม่ใช่จุดจบ แต่เป็นสัญญาณให้เกิดการปรับตัว ผู้ที่อยู่รอดและเติบโตได้คือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป และมีการบริหารความเสี่ยงที่ดี
สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ การติดตามข่าวสารและเข้าใจพลวัตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องไกลตัว เพราะบ้านคือสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่สุดในชีวิต การรู้เท่าทันตลาดจะช่วยให้คุณไม่พลาดโอกาสดีๆ ที่กำลังจะมาถึง
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่? หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน คอนโด หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องสินเชื่อ อย่ารอให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นสำรวจโครงการที่ตอบโจทย์ชีวิตคุณ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวางแผนการเงินของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว
