เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: บทสรุป “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสนามรบแสนล้าน?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปดูตัวเลขและสถานการณ์ในปี 2566 ซึ่งเปรียบเสมือน “ปีแห่งความจริง” ที่กระชากหน้ากากภาพลวงตาของการฟื้นตัวหลังโควิดออกจนหมดสิ้น เราจะพบชุดข้อมูลที่น่าสนใจและเป็นรากฐานสำคัญในการวิเครา
ะห์ทิศทางตลาดในปี 2569 นี้
จากความคาดหวังว่าตลาดจะ “Take off” หรือพุ่งทะยานต่อจากแรงส่งปี 2565 กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์ดับกลางอากาศ ตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัวแบบหักปากกาเซียน” ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วง Golden Week ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ทาง Property Mentor ได้รวบรวมไว้ เพื่อถอดรหัสว่า ในสมรภูมิที่มีมูลค่ากว่า 3 แสนล้านบาทนี้ ใครคือของจริง ใครแค่ประคองตัว และใครที่กำลังตกอยู่ในที่นั่งลำบาก บทวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีไว้แค่ดูตัวเลขย้อนหลัง แต่เพื่อให้นักลงทุนและผู้บริโภคเข้าใจทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอย่างถ่องแท้
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลข 3.7 แสนล้าน ไม่ใช่ชัยชนะที่แท้จริง
หากมองที่บรรทัดสุดท้ายของงบการเงินรวมทั้ง 41 บริษัท เราจะเห็นตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ซึ่งดูเหมือนไม่เสียหายอะไรนักสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจ
แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ถ้าเรา “X-Ray” ลงไปในรายละเอียดรายบริษัท ความจริงที่น่าตกใจก็ปรากฏขึ้น เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวม “ลดลง” นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญปัญหาในการสร้างกระแสเงินสด
กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง (Red Zone):
กลุ่มนี้รายได้หายไปในระดับ 20% ขึ้นไป ซึ่งถือเป็นสัญญาณอันตรายสำหรับสภาพคล่อง
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับล่างที่เคยรุ่งโรจน์ กลับต้องเผชิญกับปัญหากำลังซื้อของกลุ่มรากหญ้าที่เปราะบางที่สุด รายได้หายไปถึง -28%
ไรมอน แลนด์: ผู้เล่นในตลาด Luxury ที่ดูเหมือนจะได้รับผลกระทบน้อย แต่กลับติดลบไป -26%
คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์: ติดลบ -28%
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มที่ติดลบหนักๆ อย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่รอดจากแรงเสียดทานนี้ โดยรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญมากสำหรับบริษัทระดับ Blue Chip
Top 10 รายได้รวม: บัลลังก์เปลี่ยนมือ และการเฉือนชนะที่เจ็บแสบ
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 เปรียบเสมือนการชิงแชมป์พรีเมียร์ลีกของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในปีดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
แสนสิริ (SANSIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Branding Power) ช่วยให้แสนสิริก้าวข้ามวิกฤตมาได้
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงเฉียดฉิว แต่เอพียังคงเป็นเบอร์ต้นๆ ที่รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม
ศุภาลัย (SUPALAI): พี่ใหญ่สายอนุรักษ์นิยม ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ด้วยโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง ทำให้ยังยืนระยะใน Top 3 ได้อย่างมั่นคง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย, พฤกษา (-9%), ออริจิ้น (-4%) หรือแม้แต่ เอพี ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมกำลังเผชิญกับกำแพงขนาดใหญ่ นั่นคือ “กำลังซื้อที่แท้จริง” (Real Demand) ที่หดตัวลง และปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคาร
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ความจริงที่เจ็บปวดกว่าเดิม
ถ้าอยากรู้สุขภาพที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาที่ดิน อย่าดูแค่รายได้รวม (ที่อาจรวมกำไรพิเศษ หรือธุรกิจอื่น) แต่ให้ดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพียวๆ
เมื่อกรองข้อมูลเหลือเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดวูบลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญปัญหาเชิงโครงสร้าง
กรณีศึกษาที่น่าสนใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลงเหวถึง -78% สะท้อนปัญหาในการระบายสต็อกโครงการระดับบน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้จากการขายหายไป -38% ซึ่งถือว่าหนักหนามากสำหรับเจ้าตลาดบ้านเดี่ยว
แอล.พี.เอ็น.: ลดลงเกือบ -40% ตอกย้ำวิกฤตคอนโดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงลิ่ว
ใครคือ “นักขาย” เบอร์หนึ่ง?
แม้ภาพรวมจะดูแย่ แต่ เอพี (ไทยแลนด์) กลับพิสูจน์ความเป็น “ตัวจริง” เรื่องการขาย โดยทำรายได้จากการขายสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้ นี่คือจุดตัดที่น่าสนใจ เอพีอาจจะแพ้เรื่องรายได้รวม แต่ในเรื่อง Core Business การขายบ้านและคอนโด พวกเขายังคงแข็งแกร่งที่สุด โดยเฉพาะพอร์ตโฟลิโอแนวราบที่ตอบโจทย์คนเมือง
นอกจากนี้ เรายังเห็นดาวรุ่งพุ่งแรงอย่าง เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่รายได้จากการขายโต 13% ทะลุ 23,370 ล้านบาท ยึดหัวหาด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยจุดแข็งเรื่องบ้านหรูที่ลูกค้มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นหรือปัญหาการ กู้ซื้อบ้าน มากนัก
ม้ามืดนอกสายตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ในขณะที่เจ้าตลาดเดิมกำลังฝุ่นตลบ อีกหนึ่งผู้เล่นที่ประมาทไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่โดดลงมาเล่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว
ตัวเลขไม่เคยโกหก ปี 2566 CPN กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดเถิดเทิงถึง 103% จากปีก่อนหน้า! นี่คือผลลัพธ์ของกลยุทธ์ Mixed-use Development ที่นำ “ห้างสรรพสินค้า” มาเป็นแม่เหล็กดึงดูดโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดติดห้าง หรือโรงแรม ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายแบบ One-stop service
บทสรุปกำไรสุทธิ: ขายดีแค่ไหน ถ้าไม่มีกำไรก็ไร้ค่า
ในโลกธุรกิจ ยอดขายคือความภูมิใจ แต่ “กำไร” คือความจริง ในปีที่ยากลำบากนี้ กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งบางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด ยังไม่ฟื้นตัวจนถึงปัจจุบัน
แชมป์กำไรไม่ใช่แชมป์ยอดขาย?
นี่คือความย้อนแย้งที่น่าศึกษาของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
อันดับ 1 แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แม้รายได้จากการขายจะตกหนัก แต่กลับทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Monetization) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่รู้จักวิธีหาเงินเข้ากระเป๋าแม้ในยามตลาดซบเซา
อันดับ 2 ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้ดีเยี่ยม
อันดับ 3 เอพี ไทยแลนด์: กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย
อันดับ 4 แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท เติบโตพุ่งพรวด 42% จากการโอนคอนโดและบ้านราคาสูงที่มี Margin ดี
3 ปัจจัยชี้ชะตา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภค
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ผมสรุปปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดต่อไปในอนาคต ดังนี้:
วิกฤตสินเชื่อ (Credit Crunch): ปัญหาใหญ่ที่สุดไม่ใช่คนไม่อยากได้บ้าน แต่คือธนาคารไม่ปล่อยกู้ ยอด Rejection Rate ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3-5 ล้านบาทยังคงสูงลิ่ว สำหรับผู้ที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงนี้ การเตรียม Statement และลดภาระหนี้สินคือกุญแจสำคัญ
สงครามราคาในกลุ่ม Luxury: เมื่อตลาดล่างไปไม่ไหว ผู้พัฒนา (Developers) เกือบทุกรายจึงหนีตายขึ้นไปทำตลาดบน (Luxury & Super Luxury) ทำให้ Supply ในตลาดนี้เริ่มล้น และการแข่งขันจะดุเดือดขึ้น ผู้บริโภคกลุ่มนี้จะมีตัวเลือกเยอะขึ้นและอำนาจต่อรองสูง
ทำเลศักยภาพใหม่: การมองหา บ้านเดี่ยว กรุงเทพ หรือ ทาวน์โฮม ชานเมือง จะเปลี่ยนไปตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ การขยายตัวของเมือง (Urbanization) จะทำให้ทำเลรอยต่อกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กลายเป็นสมรภูมิใหม่ที่น่าจับตามอง
คำแนะนำสำหรับปี 2569:
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือจังหวะของ “ผู้ซื้อที่มีความพร้อม” (Cash is King) ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณสามารถต่อรองราคาและโปรโมชั่นของแถมได้เต็มที่ โดยเฉพาะโครงการพร้อมอยู่ (Ready to move) ที่ผู้ประกอบการต้องการระบายสต็อกเพื่อกำเงินสด
ส่วนในมุมของการลงทุน การมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า เพื่อปล่อยเช่ายังคงมีความน่าสนใจ แต่ต้องเลือกทำเลที่เป็น Real Demand จริงๆ เช่น ใกล้แหล่งงาน หรือมหาวิทยาลัย หลีกเลี่ยงทำเลที่ Supply ล้นตลาด
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงปรับฐานครั้งใหญ่ ผู้ชนะในรอบนี้ไม่ใช่คนที่ตัวใหญ่ที่สุด แต่คือคนที่ “ปรับตัวได้เร็วที่สุด” และมีความแข็งแกร่งทางการเงินมากที่สุด สำหรับผู้บริโภค การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างใกล้ชิดและการวางแผนการเงินที่ดี จะช่วยให้คุณคว้าโอกาสทองท่ามกลางวิกฤตนี้ได้
อย่าปล่อยให้โอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลุดลอยไป หากคุณพร้อม นี่คือเวลาที่ดีที่สุดในการเริ่มสำรวจตลาดและวางแผนสินเชื่อบ้านของคุณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือตรวจสอบราคาประเมินที่ดินในทำเลที่คุณสนใจวันนี้ เพื่อก้าวแรกที่มั่นคงสู่อนาคต.
