ผ่ากลยุทธ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากวิกฤตปี 66 สู่เทรนด์ปี 2569: ใครคือผู้รอดในสมรภูมิเดือด?
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือหนึ่งในดัชนีชี้วัดที่สะท้อนสุขภาพเศรษฐกิจของประเทศได้ดีที่สุด ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่จนถึงวิกฤตโรคระบาด สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2566 ไม่ใช่แค่ “การสะดุด” ธรรมดา แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยขนาดใหญ่ที่ส่งแรงกระเพื่อมมาจนถึงปัจจุบัน และจะเป็นบทเรียนสำคัญ
สำหรับการวางแผนการลงทุนยาวไปจนถึงปี 2569
ปี 2566 ถูกคาดหมายว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการพุ่งทะยานกลับฟ้าของภาคธุรกิจ หลังจากปี 2565 เริ่มเห็นแสงสว่าง แต่ความเป็นจริงกลับโหดร้ายกว่านั้น ปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนเลือกตั้ง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ทำให้โมเมนตัมที่ควรจะดีกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวแบบลากยาว แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วง High Season ที่ผู้ประกอบการมักจะเร่งยอดโอน ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้อย่างที่หวัง
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จากข้อมูลของ Property Mentor เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ที่ยืนระยะได้ และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก้อนเล็กลง
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร เมื่อนำรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทมารวมกัน เราพบตัวเลขอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนเยอะใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) การลดลงเพียง 1% อาจดูน้อยในเชิงสถิติ แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่ามหาศาล เม็ดเงินที่หายไปหลายพันล้านบาทสะท้อนถึงกำลังซื้อที่หดตัวอย่างน่าตกใจ
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือ “สัดส่วนผู้รอด” จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง เกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญกับรายได้ที่หดหาย นี่คือสัญญาณของ K-Shaped Recovery หรือการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียม ปลาใหญ่ที่ปรับตัวได้กินรวบ ส่วนปลาเล็กหรือปลาที่ว่ายช้ากำลังขาดอากาศหายใจ
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็เจ็บหนักไม่แพ้กัน สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ตลาดระดับบนก็เริ่มได้รับผลกระทบ หรืออาจเกิดจากการขาดช่วงของการรับรู้รายได้จากโครงการใหญ่
เจาะลึก Top 10: สงครามชิงบัลลังก์รายได้
ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 การเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามองที่สุดคือการสลับตำแหน่งของผู้นำ แม้ภาพรวมจะดูซึมเซา แต่ยักษ์ใหญ่บางรายกลับสร้างสถิติใหม่ได้อย่างเหลือเชื่อ
แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมอันดับ 1 ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต นี่คือผลจากการวางกลยุทธ์ที่แม่นยำในการจับตลาดลักชัวรี่และกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไหลมาเทมา สวนทางกับคู่แข่ง
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้แชมป์ไปแบบเฉียดฉิว ต้องยอมรับว่าเอพีเป็นมวยหลักที่ต่อยหนักและแม่นยำเสมอมา แต่ปีนี้อาจสะดุดเล็กน้อย ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย พี่ใหญ่ที่เน้นความคุ้มค่า ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ก็ยังรักษาระดับ 3 หมื่นล้านไว้ได้
ที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมหล่นไปอยู่อันดับ 4 (30,170 ล้านบาท) ลดลงถึง 18% ซึ่งถือเป็นการส่งสัญญาณบางอย่างเกี่ยวกับการปรับพอร์ตโฟลิโอ หรือจังหวะการโอนโครงการที่อาจไม่ลงล็อคในปีดังกล่าว
วัดความแกร่งที่ “รายได้จากการขาย”: ใครคือนักขายมือทอง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะนั่นอาจรวมกำไรพิเศษหรือรายได้จากการบริหารจัดการ แต่ถ้าอยากรู้ว่าสินค้าของใครขายดีจริง ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์”
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปทันที มูลค่าการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อน นี่คือตัวเลขที่สะท้อน “Demand” หรือความต้องการซื้อที่แท้จริงที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักหนีไม่พ้นเรื่องของการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่ทำให้คนชะลอการตัดสินใจ
เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกในหมวดนี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ยืนหนึ่งเหนือแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่า โปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม ยังคงตอบโจทย์ผู้บริโภคในวงกว้างได้ดีที่สุด แม้ในยามเศรษฐกิจฝืดเคือง
จุดที่น่าสังเกตคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ทำผลงานได้โดดเด่น สวนกระแสตลาดด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ นี่คือผลลัพธ์ของการโฟกัสที่แบรนด์บ้านหรู ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยที่สุด (Resilient Segment)
ในทางตรงกันข้าม ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายดิ่งลงเหวถึง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้ลดลง -38% ตัวเลขเหล่านี้บ่งบอกว่า การระบายสต็อกสินค้า (Inventory) ในปีที่ผ่านมาเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับบางบริษัท
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” คำกล่าวนี้ใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แต่ในความมืดมน ยังมีดาวฤกษ์ที่ส่องสว่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” ที่ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์” (Asset Monetization) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์ฯ ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีพอร์ตโรงแรมและอสังหาฯ ให้เช่าที่แข็งแกร่ง
ส่วนผู้ที่เติบโตด้วยผลการดำเนินงานหลัก (Organic Growth) อย่างน่าประทับใจคือ แสนสิริ ที่กำไรพุ่งกระฉูด 42% แตะระดับ 5,846 ล้านบาท แซงหน้าหลายค่าย ขึ้นมาเป็นเบอร์ 4 ในแง่กำไร และหายใจรดต้นคอเบอร์ 3 อย่างเอพี และเบอร์ 2 อย่างศุภาลัย
Rising Star และเทรนด์สู่อนาคต: บทเรียนเพื่อก้าวต่อในปี 2569
อีกหนึ่งผู้เล่นที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้ภาพจำคือเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ธุรกิจที่อยู่อาศัย (Residential) ของพวกเขากำลังเติบโตแบบก้าวกระโดด ปี 2566 รายได้จากการขายโตขึ้น 103% ทะลุ 5,800 ล้านบาท โมเดล “Mixed-Use” ที่นำคอนโดมิเนียมไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า พิสูจน์แล้วว่าเป็นสูตรสำเร็จที่ทรงพลัง และจะเป็นเทรนด์หลักของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3-5 ปีข้างหน้า
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับปี 2026 (2569)
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกข้างต้น เราสามารถถอดบทเรียนและคาดการณ์ทิศทางอนาคตได้ดังนี้:
ยุคของ “ตัวจริง” (Consolidation): ตลาดจะถูกยึดครองโดย Big Players ไม่กี่รายที่มีสายป่านยาวและต้นทุนทางการเงินต่ำ รายย่อยจะอยู่ยากขึ้น หากคุณคิดจะ ลงทุนคอนโด หรือซื้อโครงการ Pre-sale ควรเลือกแบรนด์ Top 5 เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงาน
บ้านหรูยังไปต่อได้: สินค้ากลุ่ม High-End และ Luxury ยังคงเป็น Safe Zone ของผู้ประกอบการ เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่กระทบเรื่องการกู้แบงก์ หากคุณมีที่ดินในทำเล CBD การพัฒนาโครงการระดับนี้ยังให้ผลตอบแทนสูง
ระวังกับดัก “ดอกเบี้ย” และ “หนี้”: สำหรับผู้ซื้อบ้าน การวางแผนการเงินสำคัญที่สุด ในยุคที่ดอกเบี้ยยังไม่กลับไปต่ำเตี้ยเรี่ยดินเหมือนอดีต การมีเงินดาวน์สูงและการเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโรเป็นเรื่องคอขาดบาดตาย อย่าหวังพึ่งมาตรการรัฐเพียงอย่างเดียว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่โหมด “Reset” ครั้งใหญ่ บริษัทที่ปรับตัวไม่ได้จะล้มหายตายจาก ส่วนผู้ที่แข็งแกร่งจะกินรวบส่วนแบ่งตลาด สำหรับผู้บริโภค นี่คือจังหวะที่มีทั้งวิกฤตและโอกาส ราคาบ้านในบางเซกเมนต์อาจมีการปรับฐานลงมาพร้อมโปรโมชั่นที่ดุเดือด
หากคุณกำลังมองหา บ้านในฝัน หรือช่องทาง การลงทุนอสังหา ที่ให้ผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อ การมีข้อมูลที่ถูกต้องคืออาวุธที่สำคัญที่สุด อย่าตัดสินใจเพียงเพราะภาพโฆษณา แต่ให้ดูที่ผลงาน ความมั่นคง และบริการหลังการขายของดีเวลลอปเปอร์
พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ ยุคใหม่?
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนมือเก๋า หรือกำลังมองหาบ้านหลังแรก การตัดสินใจวันนี้ส่งผลถึงอนาคตทางการเงินของคุณในอีก 10 ปีข้างหน้า หากคุณต้องการที่ปรึกษาด้านการ กู้ซื้อบ้าน การประเมินวงเงิน หรือต้องการเปรียบเทียบโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน จากทุกธนาคารเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด
คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ หรือตรวจสอบวงเงินกู้เบื้องต้นได้ทันที (ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย) เพราะโอกาสดีๆ ในตลาดอสังหาฯ ไม่เคยรอใคร!
