D2701033 หลอกเง นน องสาวว าเอามาซ อรถท ไหนได (ละครส น) part2 | Osman Kohl

เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจาก “ผู้รอด” และ “ผู้ร่วง” สู่กลยุทธ์การลงทุนแห่งอนาคต หากจะให้ผมนิยามภาพรวมของตลาดที่ผ่านมาด้วยคำสั้นๆ เพียงคำเดียว คงหนีไม่พ้นคำว่า “ภาพลวงตา” ครับ ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีที่สอนมวยเราได้เจ็บแสบที่สุดปีหนึ่ง จากความคาดหวังว่าตลาดจะ Take Off พุ่งทะยานรับอานิสงส์การฟื้นตัว แต่กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์ดับกลางอากาศ เครื่องสะดุดตั้งแต่ช่วงเลือกต ั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เงียบเหงาผิดวิสัยไฮซีซั่น วันนี้ผมไม่ได้มาเพื่อฉายภาพซ้ำรอยแผลเก่า แต่จะพาทุกท่านมา “ผ่าตัด” ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าไส้ในจริงๆ แล้ว ใครคือของจริง ใครคือคนที่แค่ประคองตัว และข้อมูลเหล่านี้บอกอะไรเราเกี่ยวกับทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 ยุคที่ดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนเป็นตัวแปรสำคัญ ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา มูลค่ารวมของรายได้จาก 41 บริษัทใหญ่อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ติดลบไป -1.2% สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “สัดส่วนของผู้บาดเจ็บ” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บ่งบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป เราเห็นบริษัทยักษ์ใหญ่หลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรี่ก็ยังเหนื่อย การที่รายได้รวมลดลงสะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) นั้นเปราะบางมาก ซึ่งสอดคล้องกับยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้คนกู้ไม่ผ่าน หรือต้องหันไปพึ่งพาการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระหนี้เดิมก่อนที่จะคิดสร้างหนี้ใหม่ สมรภูมิรายได้รวม: บัลลังก์ที่เปลี่ยนมือ ในมุมมองของนักลงทุนหรือผู้สนใจเข้าซื้อหุ้นกลุ่มนี้ การดูแค่รายได้รวมอาจทำให้เราหลงทางได้ครับ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่ามันคือดัชนีชี้วัดขนาดของอาณาจักร ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถผงาดขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้กว่า 3.9 หมื่นล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด สิ่งที่น่าสนใจคือ Top 10 ของตารางเปลี่ยนหน้าตาไปพอสมควร ศุภาลัยยังคงรักษามาตรฐานได้ดีในอันดับ 3 ส่วน “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของเราแม้รายได้จะลดลงไปถึง 18% จนตกมาอยู่อันดับ 4 แต่เดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังในพาร์ทกำไรครับว่าทำไมแลนด์ฯ ถึงยังเป็นเสือนอนกินที่ประมาทไม่ได้ การแข่งขันในกลุ่มผู้นำสะท้อนเทรนด์หนึ่งที่ชัดเจนคือ การกระจายความเสี่ยง (Diversification) บริษัทที่มีพอร์ตสินค้าหลากหลาย ทั้ง คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า บ้านเดี่ยวชานเมือง และทาวน์โฮมราคาเข้าถึงง่าย จะมีความยืดหยุ่นกว่าบริษัทที่โฟกัสโปรดักต์เดียว การมีสินค้าครอบคลุมทุกเซกเมนต์ช่วยให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของเจ้านั้นๆ รอดพ้นจากภาวะชะลอตัวในบางกลุ่มลูกค้าได้ ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Real Demand) ถ้าเราถอดรายได้พิเศษ ถอดกำไรจากการขายที่ดิน หรือรายได้ค่าเช่าออกไป แล้ววัดกันที่ “ฝีมือการขายบ้าน” ล้วนๆ ภาพจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงครับ นี่คือจุดที่ผมอยากให้นักลงทุนโฟกัสให้มาก เพราะมันสะท้อน Real Demand หรือความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ เมื่อมัดรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ตัวเลขอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11%! นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจครับ มันแปลว่า “เค้ก” ก้อนนี้เล็กลงอย่างมีนัยสำคัญ และมีถึง 30 บริษัทที่ขายของได้น้อยลง เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริงในสมรภูมินี้ ด้วยกลยุทธ์ปูพรมโครงการแนวราบ (Low Rise) ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ ทำให้กวาดรายได้จากการขายไปเกือบ 3.7 หมื่นล้านบาท ยึดเบอร์ 1 ในด้านยอดขายได้อย่างเหนียวแน่น ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 และเป็นเพียงหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขายยังเติบโตได้สวนกระแส สิ่งที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ครับ จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่วันนี้ CPN กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้น่ากลัวมาก โตขึ้นถึง 103% กวาดรายได้ไปเกือบ 6 พันล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่เอาโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า เป็นโมเดลที่พิสูจน์แล้วว่า “เวิร์ค” และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง? ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังใช้ได้เสมอครับ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือเพียง 4.4 หมื่นล้านบาท แต่ถ้าเราไปดูไส้ใน จะพบกลยุทธ์การบริหารจัดการเงินที่น่าสนใจมาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งเรื่องกำไรที่ 7,495 ล้านบาท ทั้งที่ยอดขายบ้านลดลงฮวบฮาบ นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์ฯ ครับ ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ยอดเยี่ยม ปีที่ผ่านมามีการขายโรงแรมเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษก้อนโตกว่า 2.5 พันล้านบาท โมเดลนี้ทำให้แลนด์ฯ มีเงินสดหมุนเวียนและมีปันผลที่สม่ำเสมอ เป็นหุ้น Defensive ที่นักลงทุนชื่นชอบ ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ขับเคี่ยวกันด้วยประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน (Cost Control) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในยุคที่ราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูง การที่ศุภาลัยทำกำไรได้กว่า 6 พันล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่าการบริหารจัดการภายในที่ดี ช่วยให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฝ่าฟันวิกฤตต้นทุนได้ ส่วน แสนสิริ ปีนี้กำไรโตกระโดด 42% ทะลุ 5.8 พันล้านบาท สะท้อนความสำเร็จของแบรนด์ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในตลาดลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า หรือแทบไม่เดือดร้อนเรื่องดอกเบี้ย หรือความเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย เลย เทรนด์และกลยุทธ์การลงทุนสู่อนาคต (2567-2569) จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปเป็นแนวโน้มและคำแนะนำสำหรับทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและนักลงทุน เพื่อเตรียมรับมือกับคลื่นลูกใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้ครับ: สงครามราคาจบลงแล้ว เข้าสู่ยุค “คุณภาพและบริการ” เราจะเห็นการทำสงครามราคาน้อยลง แต่ผู้พัฒนาจะหันมาแข่งกันที่ “After Sales Service” และ “Living Solutions” แทน การมีแอปพลิเคชันดูแลลูกบ้าน การจัดการขยะ หรือระบบประหยัดพลังงาน (Solar Roof) จะกลายเป็นมาตรฐาน ไม่ใช่แค่จุดขายเสริม ใครที่ไม่มีสิ่งเหล่านี้ จะถูกมองข้ามจากผู้บริโภค ทำเลศักยภาพเปลี่ยนทิศ รถไฟฟ้ายังสำคัญ แต่ไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป ทำเลที่มาแรงคือ “Extension Business District” (EBD) หรือส่วนต่อขยายเมืองที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน แต่อยู่ในราคาที่จับต้องได้ ผู้พัฒนาที่เจาะทำเลโซนราชพฤกษ์, บางนา หรือรามอินทรา จะยังไปได้สวย เพราะคนมองหาบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น รองรับการทำงานแบบ Hybrid Work การเงินต้องแข็งแกร่ง (Financial Health) สำหรับผู้บริโภค ปีนี้เป็นปีที่ต้องเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโรให้ดีที่สุด ก่อนยื่นกู้ สินเชื่อบ้าน ควรมีการเดินบัญชีที่สวยงาม และลดภาระหนี้บัตรเครดิต เพราะธนาคารจะเข้มงวดสุดๆ การมีเงินออมสำรองและวางแผนดาวน์สูง จะช่วยให้ดอกเบี้ยถูกลง และสำหรับนักลงทุน ให้มองหาหุ้นอสังหาฯ ที่มี D/E Ratio ต่ำ และมี Recurring Income (รายได้ประจำ) จากค่าเช่าหรือบริการ มาช่วยพยุงในช่วงที่ยอดขายบ้านชะลอตัว ตลาด Luxury ยังเป็นหลุมหลบภัย หากคุณมีเงินเย็น การลงทุนในอสังหาฯ ระดับ Luxury หรือ Super Luxury ในทำเล Prime Area อย่างสุขุมวิทตอนต้น หรือริมแม่น้ำเจ้าพระยา ยังเป็นการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อได้เสมอ เพราะ Supply มีจำกัด (Scarcity) ในขณะที่ Demand จากเศรษฐีไทยและต่างชาติยังไหลเข้ามาต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากจีนและรัสเซียที่มองหาบ้านหลังที่สองในไทย จับตา “ดอกเบี้ย” และการ “รีไฟแนนซ์” ทิศทางดอกเบี้ยที่เริ่มทรงตัวและอาจปรับลดลงในปีถัดไป จะเป็นแรงส่งเล็กๆ ให้ตลาดฟื้นตัว ผู้ที่มีผ่อนบ้านอยู่แล้ว ควรติดตามโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน จากธนาคารต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อลดภาระดอกเบี้ย การลดดอกเบี้ยได้เพียง 1% อาจหมายถึงเงินในกระเป๋าที่เพิ่มขึ้นหลักล้านบาทตลอดอายุสัญญา บทสรุป: วิกฤตคัดกรองเพชร ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่โหดร้ายสำหรับหลายบริษัท แต่มันก็ทำหน้าที่เป็น “ตะแกรงร่อน” ที่ช่วยคัดกรองให้เราเห็นว่า ใครคือตัวจริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ บริษัทที่ปรับตัวเร็ว มีวินัยทางการเงิน และเข้าใจความต้องการลูกค้าอย่างลึกซึ้งเท่านั้นที่จะรอดและเติบโต สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริงครับ เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นที่ดีที่สุดออกมาเพื่อระบายสต็อก หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน นี่คือจังหวะทองในการต่อรองเพื่อให้ได้บ้านในฝันในราคาที่คุ้มค่าที่สุด หรือหากคุณคือนักลงทุน การเลือกเก็บหุ้นอสังหาฯ พื้นฐานดีที่มีปันผลสูง ในช่วงที่ราคาตลาดยังไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง ก็เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจไม่น้อย โลกของการลงทุนอสังหาฯ ไม่มีคำว่าสายเกินไป มีแต่คำว่า “ไม่รู้จริง” อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดมือไปครับ พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันทุกจังหวะการลงทุน? หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังใหม่หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผน สินเชื่อที่อยู่อาศัย และการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและอัปเดตสถานการณ์ล่าสุดได้ก่อนใคร เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณแม่นยำและคุ้มค่าที่สุดในยุคเศรษฐกิจผันผวนนี้ครับ.