D2701032 แม าแกงส มใต ได แล วล มผ พระค (ละครส น) part2 | Osman Kohl

เจาะลึกบทเรียน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2566: เมื่อพายุพัดผ่าน ใครคือ “ตัวจริง” ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด? หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายคนคงจดจำได้ดีถึงความคาดหวังที่พุ่งสูงปรี๊ด เราต่างเชื่อมั่นว่าโมเมนตัมทางเศรษฐกิจกำลังจะกลับมา “Take Off” อีกครั้งหลังวิกฤตโรคระบาด แต่ในความเป็นจริง โลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบอย่างที่คาดการณ์ไว้ ปี 2566 กลายเป็นปีแห่งบททดสอบที่โหดหินที่สุดปีหนึ่งสำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย ในฐ านะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2566 ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่ง เมื่อตลาดเผชิญกับภาวะ “ช็อก” จากปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ และความเข้มงวดของการปล่อย สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน ทำให้แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่า ท่ามกลางวิกฤตนี้ ใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้ชนะตัวจริง และทิศทาง การลงทุนอสังหา ในอนาคตควรจะมองไปที่จุดไหน เพื่อให้คุณรู้ทันเกมและปรับตัวได้ทันท่วงที ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อเม็ดเงิน 3.7 แสนล้านเริ่มสั่นคลอน จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้เจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบตัวเลขที่น่าตกใจและสะท้อนภาพความเป็นจริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างดี รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ามีการหดตัวลงเล็กน้อยที่ -1.2% ตัวเลขติดลบเพียง 1% กว่าๆ อาจดูเหมือนเรื่องเล็กน้อยในสายตาคนนอก แต่สำหรับคนในวงการ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง! นั่นหมายความว่าเกินกว่าครึ่งของตลาดกำลังเผชิญปัญหาในการสร้างรายได้ กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก: เราเห็นการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับรุนแรงเกิน 20% ในหลายบริษัทที่มีชื่อเสียง อาทิ: แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบกว่า -28% สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ก็กอดคอกันร่วงลงในระดับใกล้เคียงกัน ไรมอน แลนด์: ผู้พัฒนาอสังหาฯ ระดับลักชัวรี่ ก็หนีไม่พ้นแรงเสียดทาน รายได้หายไปกว่า -26% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ใหญ่หรือเล็ก หากปรับตัวไม่ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หรือโครงสร้างทางการเงินไม่แข็งแกร่งพอ ก็อาจเพลี่ยงพล้ำได้ง่ายๆ ในสมรภูมินี้ ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์ท่ามกลางความผันผวน ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ก็ยังมีผู้ที่สามารถสร้างปรากฏการณ์เติบโตสวนกระแสได้ ในปี 2566 การแข่งขันเพื่อชิงความเป็นหนึ่งในด้านรายได้รวมนั้นดุเดือดเลือดพล่าน และผลลัพธ์ที่ออกมาก็สร้างความฮือฮาให้กับวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่น้อย Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ (SANSIRI): ขึ้นแท่นเบอร์ 1 อย่างสง่างาม ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการบริหารจัดการแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้แสนสิริกลายเป็นแม่เหล็กดูดกำลังซื้อระดับบนได้สำเร็จ เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพ่ายแพ้ไปเพียงเฉียดฉิว แต่ศักยภาพของ AP ในการกระจายพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและแนวสูงยังคงน่ากลัวเสมอ ศุภาลัย (SUPALAI): พี่ใหญ่ที่เน้นความยั่งยืน มาในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงบ้าง แต่ฐานลูกค้าต่างจังหวัดและต้นทุนการเงินที่ต่ำยังเป็นจุดแข็ง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): รายได้รวม 30,170 ล้านบาท แม้จะตกจากบัลลังก์แชมป์รายได้ แต่โมเดลธุรกิจของแลนด์ฯ นั้นมีความพิเศษที่ต้องขยายความในส่วนต่อไป พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): ปิดท้าย Top 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท อยู่ในช่วงการปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness และ Healthcare มากขึ้น การที่ แสนสิริ สามารถเฉือนชนะ เอพี ไทยแลนด์ ไปได้นั้น สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) คือกลุ่มเป้าหมายที่ช่วยพยุงและดันยอดรายได้ให้เติบโตได้จริง การจับตลาดถูกกลุ่มคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในปีที่ผ่านมา เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัวจริง ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือรายได้จากการลงทุนด้านอื่น แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดมิเนียมจริงๆ เราต้องดูกันที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็น Core Business ที่แท้จริง เมื่อกางตัวเลขชุดนี้ออกมา ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที! ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้คือสัญญาณที่ชัดเจนที่สุดว่ากำลังซื้อในตลาดหดตัวอย่างรุนแรง การปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารพุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า AP Thailand: ราชาแห่งยอดขายตัวจริง ในสมรภูมินี้ เอพี ไทยแลนด์ พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของทีมขายและการพัฒนาโปรดักต์ที่โดนใจผู้บริโภค โดยสามารถกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้สำเร็จ ขณะที่ แสนสิริ ทำได้ 32,829 ล้านบาท (โตขึ้น 7%) และ ศุภาลัย ตามมาที่ 30,836 ล้านบาท จุดที่น่าสังเกตและเป็นบทเรียนสำคัญคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถไต่อันดับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สวนทางตลาด กลยุทธ์ “บ้านหรู” ของ SC Asset คือ Case Study ที่ยอดเยี่ยมของการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Creation) ในยามวิกฤต ในทางกลับกัน บริษัทที่พึ่งพาตลาดแมสหรือตลาดระดับล่างมากเกินไป ต่างประสบปัญหายอดขายตกต่ำอย่างหนัก ไม่ว่าจะเป็น LPN หรือแม้แต่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหา ในเซกเมนต์ที่เปราะบางต่อภาวะหนี้ครัวเรือน มีความเสี่ยงสูงมากในปีที่ผ่านมา “เซ็นทรัลพัฒนา” ม้ามืดที่น่าจับตามอง อีกหนึ่งไฮไลต์ที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือการรุกคืบของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่นเกมอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตพุ่งทะยานถึง 103% หรือกว่าเท่าตัว! กลยุทธ์ Mixed-use Development ที่นำที่อยู่อาศัยไปพ่วงกับศูนย์การค้า กลายเป็น “Winning Formula” ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับ Developer ดั้งเดิม เพราะ CPN มีทั้งที่ดิน (Land Bank) ในทำเลทองและฐานลูกค้ามหาศาล บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง? สุภาษิตทางธุรกิจที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ยังคงใช้ได้เสมอ ปลายทางของการทำธุรกิจไม่ใช่แค่ขายได้เยอะ แต่ต้องเหลือเงินเข้ากระเป๋าเพื่อปันผลและลงทุนต่อ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่หายไป แต่เมื่อจัดอันดับกำไรสุทธิ เราจะพบกับ “ราชาแห่งผลกำไร” หน้าเดิมที่ครองแชมป์มาอย่างยาวนาน Land and Houses: ยืนหนึ่งเรื่องกำไร แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงทำกำไรสุทธิสูงสุดในอุตสาหกรรมที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากโมเดลธุรกิจแบบ Holding Company ที่มีการลงทุนในธุรกิจอื่น และทีเด็ดในปีนี้คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์ฯ ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่บริหาร Asset Portfolio ได้อย่างชาญฉลาด ทำให้มี Cash Flow หมุนเวียนและรักษาอัตรากำไรไว้ได้ แม้ในยามที่ธุรกิจหลักชะลอตัว อันดับรองลงมาในด้านกำไร: ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (เน้นบริหารต้นทุนเก่ง อัตรากำไรขั้นต้นสูง) เอพี ไทยแลนด์: 6,054 ล้านบาท (เน้นวอลุ่มและการหมุนรอบเร็ว) แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42% สูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ) การเติบโตของกำไรแสนสิริถือเป็นสิ่งที่น่าประทับใจที่สุดในปี 2566 เพราะเป็นการโตจาก Core Business อย่างแท้จริง สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการที่ดีขึ้นอย่างผิดหูผิดตา บทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางสู่อนาคต จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราได้เห็นอะไรบ้าง? และมันบอกอะไรเราเกี่ยวกับทิศทางในปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงอนาคต? ตลาด K-Shape ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น: ความเหลื่อมล้ำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะถ่างกว้างขึ้น บริษัทที่จับตลาดบน (High-End to Luxury) จะยังไปต่อได้ดี เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยหรือหนี้ครัวเรือนมากนัก ส่วนตลาดล่าง-กลาง จะยังคงเหนื่อยหนัก การกู้ซื้อบ้านจะยากขึ้น Diversification คือทางรอด: โมเดลแบบ Land and Houses หรือ Origin Property ที่เริ่มแตกไลน์ไปธุรกิจโรงแรม, คลังสินค้า หรือ Healthcare จะช่วยลดความเสี่ยงได้ดีกว่าการทำโครงการเพื่อขายเพียงอย่างเดียว Money is King: สภาพคล่องทางการเงินสำคัญที่สุด บริษัทที่มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ อย่างศุภาลัย จะมีความได้เปรียบในการซื้อที่ดินสะสมในช่วงที่ราคาที่ดินอาจชะลอตัว หรือคู่แข่งขาดสภาพคล่อง สงครามราคาจะลดลง แต่จะแข่งกันที่ “คุณภาพชีวิต”: ผู้บริโภคฉลาดเลือกมากขึ้น การแข่งขันจะไม่ใช่แค่เรื่องทำเลหรือราคา แต่คือนวัตกรรมภายในบ้าน การประหยัดพลังงาน และบริการหลังการขาย ซึ่งเป็นสิ่งที่ AP และ SC Asset ทำได้ดี สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน: ปีนี้และปีต่อๆ ไป คือช่วงเวลาของ “Buyer’s Market” หรือตลาดของผู้ซื้อ หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน เครดิตบูโรดี และมีเงินเก็บสำรอง นี่คือจังหวะทองในการ ซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นมาแข่งกันระบายสต็อก คุณมีอำนาจต่อรองสูงมาก ส่วนในมุมของ การลงทุนอสังหา เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ควรเน้นทำเลที่มี Demand จริง เช่น ใกล้วิทยาลัย, แหล่งงาน CBD หรือทำเลที่มีชาวต่างชาติอาศัย (Expat) เลี่ยงทำเลชานเมืองที่ซัพพลายล้นตลาด บทสรุป ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับตัวเลขในกระดาษของหลายบริษัท แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” โดยธรรมชาติ บริษัทที่ปรับตัวได้ บริหารความเสี่ยงเป็น และเข้าใจลูกค้าอย่างลึกซึ้งเท่านั้นที่จะยืนหยัดอยู่ได้ สำหรับคุณ… ไม่ว่าจะเป็นคนที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก นักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องปรับกลยุทธ์ การเข้าใจข้อมูลเหล่านี้คือกุญแจสำคัญ อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องทำการบ้านให้หนักกว่าเดิม เปรียบเทียบข้อมูลให้รอบด้าน และเลือก “พาร์ทเนอร์” ที่เป็นตัวจริงในตลาดเท่านั้น เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณวันนี้ ด้วยการเลือกสินทรัพย์ที่ใช่ ในเวลาที่เหมาะสม เพราะอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อได้ดีที่สุดในระยะยาว