เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่มหากาพย์การปรับตัวปี 2567-2569: ใครคือตัวจริงในสนามนี้?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผ่านวิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ จนถึงโควิด-19 ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงเทรนด์ปี 2569 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพที่เราเห็นไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจปกติ แต่มันคือการ “คัดกรอง” ครั้งใหญ่ ที่จะเหลือเพียงผู้แข็งแกร่งและปร
ับตัวได้เร็วที่สุดเท่านั้น
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปถอดรหัสผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กว่า 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์สุขภาพทางการเงิน กลยุทธ์ที่ซ่อนอยู่ และทิศทางในอนาคตที่นักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยต้องรู้
วิกฤตศรัทธาและภาพลวงตาของ Momentum
ย้อนกลับไปมองปี 2566 หลายคนในวงการต่างคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือทะยานขึ้นฟ้าอีกครั้ง โดยได้รับแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างแรง เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “ซึมยาว” ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาผิดคาด
ตัวเลขไม่เคยโกหก เมื่อ Property Mentor กางงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่ในโลกธุรกิจที่ต้นทุนทางการเงินและค่าก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น การที่รายได้ไม่โตคือสัญญาณอันตราย ที่น่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
เจาะลึกผู้บาดเจ็บ: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังสะเทือน
การลดลงของรายได้ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ โดยเฉพาะเมื่อเกิดขึ้นกับแบรนด์ที่เราคุ้นเคย หลายบริษัทเจอกับภาวะรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง และแม้กระทั่งบางส่วนของตลาดบน เริ่มมีปัญหาจากภาวะหนี้ครัวเรือนและการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย
Top 10 รายได้รวม: บัลลังก์เปลี่ยนมือ
ในสนามรบปีที่ผ่านมา การช่วงชิงอันดับ 1 เป็นไปอย่างดุเดือด และผลลัพธ์ก็น่าสนใจมากสำหรับทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แสนสิริ (SANSIRI): ขึ้นแท่นแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชูรี (Luxury) และการทำแบรนด์ที่แข็งแกร่งช่วยให้แสนสิริฝ่ากระแสได้สำเร็จ
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงนิดเดียว แม้จะติดลบเล็กน้อย แต่ฐานรากของ AP ในตลาดแนวราบยังคงแข็งแกร่งมาก
ศุภาลัย (SUPALAI): ยืนระยะที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ศุภาลัยขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่ดีเยี่ยม
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรก มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย, พฤกษา และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนว่าเค้กชิ้นนี้เล็กลง และการแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ในทำเลศักยภาพอย่าง กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล กำลังทวีความรุนแรงขึ้น
แกะรอย “รายได้จากการขาย”: ดัชนีวัดความนิยมที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้ค่าเช่า แต่ให้ดู “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือตัวเลขที่บอกว่า “บ้านและคอนโด” ของคุณขายได้จริงหรือไม่
เมื่อเจาะดูไส้ในตรงนี้ ภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปพอสมควร รายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2,684,60 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่น่ากังวลที่สุด เพราะแสดงว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริง (Real Demand) หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
แชมป์ยอดขายเปลี่ยนมือ:
อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านยอดขายที่ 36,927 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่าสินค้าแนวราบ ทั้ง บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ของ AP ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดแมส (Mass Market)
อันดับ 2 แสนสิริ: ทำได้ 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขายโตขึ้น (+7%)
อันดับ 3 ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
สิ่งที่ต้องจับตามองคือ การรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่กระโดดจากธุรกิจค้าปลีกมาลุย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว ปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) โมเดล Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดูดลูกค้า กำลังกลายเป็นสูตรสำเร็จใหม่ที่คู่แข่งต้องระวัง เพราะ CPN มีที่ดิน (Land Bank) ในทำเลทองทั่วประเทศ
ความสามารถในการทำกำไร: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังใช้ได้เสมอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
Land & Houses: ราชาแห่งการบริหารพอร์ตโฟลิโอ
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH กลับครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ที่รายได้ไม่ควรพึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่ต้องมี Recurring Income และความฉลาดในการหมุนเวียนสินทรัพย์
แสนสิริ: กำไรเติบโตสูงสุด
ต้องปรบมือให้ทีมบริหารแสนสิริ ที่ทำกำไรโตถึง 42% (5,846 ล้านบาท) การโฟกัสตลาดบน การบริหาร Inventory และการสร้างแบรนด์ที่ทำให้ลูกค้ากล้าจ่าย Premium Price คือกุญแจความสำเร็จ
เทรนด์อสังหาฯ 2567-2569: การปรับตัวสู่ยุค New Era
จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมาถึงปี 2567 และมองยาวไปข้างหน้า ผมวิเคราะห์ทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเกิดขึ้นดังนี้:
ตลาด K-Shaped Recovery ชัดเจนขึ้น: ตลาดระดับบน (Luxury & Super Luxury) ทั้ง บ้านหรู และ คอนโดมิเนียม ระดับไฮเอนด์ จะยังไปได้ดี เพราะกลุ่มลูกค้ามีความมั่งคั่งและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นหรือหนี้ครัวเรือน ในขณะที่ตลาดระดับล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) จะยังคงเหนื่อยหนักจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงลิ่ว
Pet-Friendly & Wellness คือมาตรฐานใหม่: ไม่ใช่แค่ลูกเล่นทางการตลาดอีกต่อไป แต่โครงการใหม่ๆ ต้องรองรับสังคมสัตว์เลี้ยงและสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) อย่างเต็มรูปแบบ ใครไม่มีฟังก์ชันนี้ ถือว่าตกขบวน
ทำเลศักยภาพใหม่: นอกจาก CBD ในกรุงเทพฯ แล้ว การขยายตัวของเมืองไปยังโซนราชพฤกษ์ บางนา และกรุงเทพกรีฑา ยังคงร้อนแรง รวมถึงหัวเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และพัทยา ที่ได้รับอานิสงส์จากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (High CPC Target) สำหรับตลาดวิลล่าและคอนโดตากอากาศ
Green & Sustainability: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับการประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger จะกลายเป็นอุปกรณ์มาตรฐาน ไม่ใช่ Option เสริม
คำแนะนำสำหรับการลงทุนอสังหาฯ ในยุคนี้
สำหรับท่านที่มองหาลู่ทาง การลงทุนอสังหา หรือต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย:
เลือก Developer ที่แข็งแกร่ง: จากตัวเลขผลประกอบการ เห็นได้ชัดว่าบริษัทใหญ่มีความได้เปรียบเรื่องสายป่านและการดูแลหลังการขาย ความเสี่ยงในการทิ้งงานต่ำกว่า
Cash Flow คือพระเจ้า: หากลงทุนปล่อยเช่า อย่าหวัง Capital Gain (กำไรส่วนต่างราคา) มากนักในระยะสั้น ให้เน้นทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดได้จริง และมี Yield (ผลตอบแทน) ชนะดอกเบี้ยเงินกู้
มองหา High-CPC Assets: สินทรัพย์ในกลุ่ม คอนโดมิเนียม ใกล้รถไฟฟ้าสายหลัก (สีเขียว/สีน้ำเงิน) หรือ บ้านเดี่ยว ในคอมมูนิตี้ที่มีโรงเรียนนานาชาติ ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูงในระยะยาว
บทสรุป: ศึกนี้ยังไม่จบ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ตัวเลขผลประกอบการได้ชี้เป้าให้เห็นแล้วว่า ใครคือ “ของจริง” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย การปรับตัวของบริษัทยักษ์ใหญ่ในปี 2567 จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดในอีก 3-5 ปีข้างหน้า
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือจังหวะเวลาที่ดีในการ “เลือก” ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล เพราะผู้ประกอบการต่างต้องงัดโปรโมชั่นออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด แต่จงจำไว้ว่า ความรู้และข้อมูลที่ถูกต้อง คือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
หากคุณไม่อยากพลาดทุกความเคลื่อนไหว เจาะลึกข้อมูลเชิงลึก และเทคนิคการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนใคร…
คลิกเพื่อลงทะเบียนรับบทวิเคราะห์เจาะลึกประจำสัปดาห์ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที ที่นี่ เพื่อก้าวทันทุกโอกาสทองในสนามอสังหาฯ!
