เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่และความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ ช่างเป็นปีที่ต้องใช้คำว่า “ประคองตัว” อย่างแท้จริง ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่หวือหวา แต่เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลใหม่บนพื้นฐานความเป็นจริงที่เราต้องยอมรับ
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: ก้าวอย่างระมัดระวังท่ามกลางปัจจัยท้าทาย
ปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อกำลังซื้อ สภาวะภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ไม่คาดฝัน และความไม่แน่นอนทางการเมือง เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้ยังคงอยู่ และอาจทวีความรุนแรงขึ้น ทำให้การคาดการณ์เศรษฐกิจไทยโดยรวมยังคงเป็นการ “ประคองตัว”
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประเมินอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในปี 2569 ไว้ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2% ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการทุกภาคส่วน โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนอย่างรอบคอบ
อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: เมื่อกำลังซื้อคือเข็มทิศ
เมื่อมองไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 แนวโน้มยังคงเป็นการ “ประคองตัว” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” ท่ามกลางสมดุลใหม่ที่เกิดขึ้น
กำลังซื้อที่อ่อนแอและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด:
ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยกดดันสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ประกอบกับความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นไปได้ยากขึ้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยผลกระทบจากปัจจัยลบเหล่านี้ได้อย่างมีนัยสำคัญ
การลงทุนของผู้ประกอบการ: ความรอบคอบคือหัวใจสำคัญ:
สำหรับผู้ประกอบการ การลงทุนในปี 2569 จะต้องให้ความสำคัญกับ “สภาพคล่อง” เป็นอันดับแรก การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องให้ดีเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวด การลงทุนในโครงการใหม่จะต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนถึงความสอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาด การพัฒนาโครงการที่ไม่สอดคล้องกับความต้องการอาจนำไปสู่ปัญหาสินค้าคงค้าง (Inventory) ที่เพิ่มสูงขึ้น
การแข่งขันด้านอุปทาน: แนวโน้มไม่รุนแรง แต่ต้องบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด:
ข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญบ่งชี้ว่า ในปี 2569 การแข่งขันด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) อาจไม่รุนแรงเท่ากับปีที่ผ่านมา สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการที่ผู้ประกอบการได้ปรับตัว ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนหน้า ตัวอย่างเช่น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี
อย่างไรก็ตาม การลดลงของอุปทานใหม่ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะปราศจากความท้าทาย ผู้ประกอบการยังคงต้องบริหารจัดการโครงการที่มีอยู่เดิมให้มีประสิทธิภาพ และมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดในปัจจุบัน
การพึ่งพาสภาพคล่องจากแหล่งทุนภายนอก: ความท้าทายที่เพิ่มขึ้น:
การพึ่งพาการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและสร้างเป็นอาคารขนาดใหญ่ อาจไม่ใช่เรื่องง่าย สถาบันการเงินจะมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ (Project Financing) มากขึ้น และอาจมีเงื่อนไขที่เข้มงวดกว่าเดิม
ในส่วนของการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้น นักลงทุนจะมีความระมัดระวังมากขึ้นในการเลือกลงทุนในหุ้นกู้ประเภทใด ซึ่งอาจส่งผลให้การระดมทุนไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้
ตัวเลขสถิติที่สะท้อนภาพตลาด:
การโอนกรรมสิทธิ์: มีแนวโน้มลดลงในภาพรวมของประเทศ โดยในปี 2568 มีการลดลงประมาณ 20-25% เมื่อเทียบกับปี 2567
สินเชื่อรายย่อย: มีแนวโน้มทรงตัวในระดับต่ำ โดยปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 5.2 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบ 8 ปี
การยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์ (Post Finance): อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 12 ปี
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ชะลอตัว และความท้าทายในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
นิยามของปี 2569: “ม้าหงอย” หรือ “ม้าเพิ่งลุกเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้พยายามหานิยามให้กับปี 2569 เพื่อสะท้อนภาพรวมของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์:
“ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย”: เป็นนิยามที่สะท้อนถึงสภาวะที่เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถกลับมาแข็งแรงได้เต็มที่ อาจเปรียบได้กับการนำม้าที่อ่อนแรงไปทำงานเบาๆ เช่น พานักท่องเที่ยว
“ม้าเพิ่งลุกเดิน”: เป็นอีกนิยามที่บ่งชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเริ่มฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ใช่ช่วงเวลาของการเติบโตแบบก้าวกระโดด
ทิศทางการพัฒนาโครงการ: ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง
ในปี 2569 ผู้ประกอบการจะต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของกำลังซื้อ:
ราคาที่ดินที่สูงขึ้น: ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ราคาประหยัด (ประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย) อาจเริ่มลดน้อยลง และคอนโดมิเนียมในย่านชานเมืองอาจเข้ามามีบทบาทมากขึ้น
การปรับขนาดโครงการและราคาต่อหน่วย: เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลง การพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง และการตั้งราคาต่อหน่วยที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ
การออกแบบที่อยู่อาศัย: ต้องคำนึงถึงโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวของกลุ่มเป้าหมาย
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาดที่ยั่งยืน
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 โดยมุ่งเน้นไปที่มาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างตรงจุด:
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value): ช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: เป็นกลไกสำคัญในการช่วยเหลือกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัวให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
การแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว: การพิจารณามาตรการเสริม เช่น Mortgage Guarantee (เพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ) หรือ Consolidated Debt (ลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ) จะเป็นประโยชน์ต่อระบบ
การส่งเสริมการลงทุน: การเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 และการนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภา จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม
การเมืองที่เสถียรภาพ: การมีรัฐบาลใหม่ที่เข้ามาบริหารงานตามกรอบเวลา และการแก้ไขปัญหาความขัดแย้งตามแนวชายแดน จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและภาคธุรกิจ
ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญของการฟื้นตัว
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนในปี 2569 จะเกิดขึ้นได้ ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อร่วมกันประคองตลาดให้ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคม: ความต้องการเร่งด่วน
ปัญหาเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทยยังคงเป็นสิ่งที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ รวมถึงการแก้ปัญหาหนี้สินทั้งในระดับครัวเรือนและภาคธุรกิจ การมุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากจนเกินไป อาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางการคลังในระยะยาว
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์: สมดุลใหม่ที่ไม่อาจกลับไปเหมือนเดิม
ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ก้าวเข้าสู่ “สมดุลใหม่” (New Equilibrium) ซึ่งหมายความว่า ตลาดอาจจะไม่ได้กลับไปสู่จุดที่เคยรุ่งเรืองเหมือนในอดีตอีกต่อไป ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องเรียนรู้ที่จะปรับตัวให้อยู่ร่วมกับสภาวะนี้ให้ได้
แนวโน้มระยะสั้นถึงระยะกลาง:
การเติบโตของ GDP: แม้จะมีการประเมินที่ 1-2% แต่เป้าหมายที่รัฐบาลควรตั้งคือการผลักดัน GDP ให้เติบโตอย่างน้อย 3-5% เพื่อสร้างกำลังซื้อที่เพียงพอต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ความเสี่ยงจากหนี้สิน: การบริหารจัดการหนี้สินทั้งในระดับครัวเรือนและภาคธุรกิจเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวด
การลงทุนภาคเอกชน: การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment – FDI) เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
การเมือง: ความมีเสถียรภาพทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน
ผลกระทบจากปัจจัยภายนอก: ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก และสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตา
บทสรุป: ก้าวต่อไปด้วยความเข้าใจและความร่วมมือ
ปี 2569 คือปีแห่งการประคองตัว การสร้างสมดุลใหม่ และการเผชิญหน้ากับความท้าทายที่เกิดขึ้นจริงในภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัว ยกระดับขีดความสามารถขององค์กร (Upskill) และบริหารจัดการธุรกิจด้วยความรอบคอบ มีวินัย และยึดมั่นในหลักการพัฒนาที่ยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุนหรือการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินกำลังซื้อของตนเองอย่างแท้จริง และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำพาท่านผ่านพ้นความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางของท่าน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
