D0702006 กๅมxๅภ (หน งส น) (ละครส น) BSC Films part2 | Delila Fee

เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปีมังกร สู่แนวโน้มตลาดปี 2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสนามรบแสนล้าน? หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจและการลงทุนในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับว่านี่คือช่วงเวลาแห่งการ “เผาจริง” สำหรับผู้ประกอบการหลายรายในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือนฟันเฟืองใหญ่ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมจากปีก่อนหน้าจะส่งแรงส่งให้ตลาด Take off พุ่งทะยานนั้น กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบทางเศรษ ฐกิจ ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือน เข้ามากระทบกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างจัง ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับข้อมูลและการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2566 ไม่ใช่แค่ตัวเลขทางบัญชีที่ผ่านไปแล้ว แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกทิศทางของตลาดในปี 2567, 2568 และยาวไปถึงปี 2569 ว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางมรสุม และใครที่กำลังหายใจรวยรินรอวันถูกกลืนกิน บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างงบการเงินและผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสความสำเร็จและความล้มเหลว และชี้เป้าโอกาสในการ ลงทุนอสังหา รวมถึงทิศทาง ตลาดที่อยู่อาศัย ในอนาคต ภาพลวงตาของรายได้: เมื่อ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไม่ได้สวยหรูเหมือนโฆษณา จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึก 41 บริษัทมหาชน พบตัวเลขที่น่าตกใจว่า รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเผินๆ เหมือนจะทรงตัว แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวเชิงโครงสร้าง สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องปกติ มันสะท้อนว่า “เค้กก้อนเดิมกำลังเล็กลง แต่คนแย่งกินเท่าเดิม” กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง (Red Zone): เราเห็นบริษัทระดับตำนานและบริษัทที่มีชื่อเสียงหลายรายต้องเผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับวิกฤต เกินกว่า 20% ได้แก่: แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดล้านต้นๆ ในอดีต ที่รายได้หายไปถึง -28% สะท้อนถึงการเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มองหา คอนโดมิเนียม ในเซกเมนต์ที่สูงขึ้น หรือย้ายไปหาทาวน์โฮมชานเมืองแทน อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับ -28% เช่นกัน ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้นำตลาดลักชัวรี่ที่รายได้ลดลง -26% ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์: ก็กอดคอกันร่วงลงมาในระดับ -20% กว่าๆ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินสูง ก็ยังหนีไม่พ้นแรงโน้มถ่วง รายได้รวมติดลบไปถึง 18% สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการขาดแคลนสินค้าในบางทำเลและการชะลอตัวของกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การชะลอตัวนี้ยังลามไปถึงยักษ์ใหญ่อื่นๆ ใน Top 10 ทั้ง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าแข็งแกร่ง ก็ยังปิดปีด้วยตัวเลขติดลบเล็กน้อย (-1%) บัลลังก์แชมป์รายได้รวม: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ” ท่ามกลางสมรภูมิเลือด แสนสิริ สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% เฉือนชนะคู่รักคู่แค้นอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตารางอันดับรายได้รวม 5 อันดับแรก สะท้อนความเป็นผู้นำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างชัดเจน: แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ อันดับ 6-10 ที่มีการสลับตำแหน่งกันอย่างดุเดือด โดย เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท) ยังคงรักษาฐานที่มั่นในกลุ่มบ้านหรูได้ดี ตามมาด้วย ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น, และ สิงห์ เอสเตท ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Core Business) คือตัวชี้วัดที่แท้จริง ในมุมมองของนักวิเคราะห์และนักลงทุน การดู “รายได้รวม” อาจจะทำให้หลงทางได้ เพราะรายได้รวมอาจประกอบด้วยกำไรพิเศษ การขายที่ดิน หรือรายได้จากการเช่า แต่หัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขาย” (Transfers) ซึ่งหมายถึงความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดให้กับลูกค้าจริง เมื่อกางตัวเลข “รายได้จากการขาย” ออกมาดู ภาพที่เห็นกลับเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง! มูลค่าตลาดรวมจากการขายของ 41 บริษัท หดตัวลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท จากที่เคยทำได้เกือบ 3 แสนล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง สถิติที่น่าตกใจ: ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลงเหว -78% แอล.พี.เอ็น. (LPN): ลดลงเกือบ -40% แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายบ้านหายไปถึง -38% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ปัญหา การกู้ซื้อบ้าน และการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคาร เป็นอุปสรรคใหญ่หลวง แม้ลูกค้าจะมีความต้องการ (Demand) แต่ไม่สามารถเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้ โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าระดับกลาง-ล่าง เอพี (ไทยแลนด์): ราชันย์แห่งยอดขายตัวจริง หากวัดกันที่เนื้อแท้ของธุรกิจ นั่นคือการขายบ้านและคอนโด เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริงในสังเวียนนี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทวงบัลลังก์คืนจากแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ได้สำเร็จ กลยุทธ์ของเอพีในการกระจายพอร์ตสินค้าทั้ง บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, และ คอนโดมิเนียม ให้ครอบคลุมทุกเซกเมนต์และทุกทำเลศักยภาพ (Prime Location) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้สามารถรักษาระดับกระแสเงินสดได้อย่างดีเยี่ยม แม้ในภาวะตลาดผันผวน ดาวรุ่งพุ่งแรงที่ห้ามมองข้าม: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่ต้องจับตามองคือ การรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” เข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ ไม่ได้มาเล่นๆ แต่กำลังใช้ความได้เปรียบเรื่องทำเลติดห้างสรรพสินค้า มาเป็นจุดขายที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเจ็บ ใครจบ? ยอดขายหมื่นล้านอาจไร้ความหมาย หากสุดท้ายไม่เหลือเงินเข้ากระเป๋า กำไรสุทธิจึงเป็นตัวชี้วัดประสิทธิภาพการบริหารงานที่ดีที่สุด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: เหนือชั้นด้วยกลยุทธ์การเงิน แม้รายได้จากการขายจะตกต่ำ แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ: ความเก๋าเกมในการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่รู้จักจังหวะในการทำกำไรจากการลงทุน แสนสิริ: กำไรโตระเบิด 42% ในแง่ของการเติบโตของกำไรจากการดำเนินงาน (Operational Profit) ต้องยกให้ แสนสิริ ที่ทำกำไรไป 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% สูงที่สุดในกลุ่ม Top 5 สะท้อนถึงการบริหารต้นทุนที่ดีขึ้น และความสำเร็จของโครงการระดับลักชัวรี่ที่มีมาร์จิ้นสูง เช่น แบรนด์นาราสิริ และบูก้าน วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้วัดความอยู่รอดในปี 2567-2569 จากข้อมูลปี 2566 สู่เทรนด์ปัจจุบัน เราเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญที่จะกำหนดอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้: กับดักหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ย: ปัจจัยลบเรื่องหนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP จะยังคงเป็นตัวฉุดรั้งตลาด โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60% ผู้ประกอบการต้องปรับตัวไปจับตลาดกลาง-บน หรือกลุ่มลูกค้าที่มี “เงินเย็น” และต้องการซื้อเพื่อการลงทุน สงครามราคา vs สงครามคุณภาพ: ยุคของการสร้างคอนโดราคาถูกเน้นปริมาณได้จบลงแล้ว ผู้บริโภคยุคใหม่ฉลาดเลือกและหาข้อมูลเก่ง พวกเขามองหา “ความคุ้มค่า” และ “คุณภาพชีวิต” ไม่ใช่แค่ที่ซุกหัวนอน เทรนด์ Pet-friendly (เลี้ยงสัตว์ได้), Green Energy (บ้านประหยัดพลังงาน/Solar Roof), และ EV Charger กลายเป็นมาตรฐานที่โครงการใหม่ต้องมี หากไม่มีสิ่งเหล่านี้ ต่อให้อยู่ในทำเลทองก็อาจขายไม่ออก การกระจายความเสี่ยง (Diversification): บทเรียนจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ชี้ชัดว่า การมีรายได้ทางเดียวจากอสังหาฯ เพื่อขาย มีความเสี่ยงสูง เราจะเห็นผู้ประกอบการหันมาทำธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) มากขึ้น เช่น โรงแรม, คลังสินค้า, หรือธุรกิจบริการที่เกี่ยวเนื่อง ทำเลคือหัวใจ (Location is King, but Connectivity is Queen): การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสีชมพู เปิดหน้าดินใหม่ๆ แต่ไม่ใช่ทุกสถานีจะขายดี ทำเลทอง ที่แท้จริงต้องเป็นจุดที่มีความเป็นชุมชนสูง ใกล้แหล่งงาน และเดินทางเข้าเมืองสะดวก การเลือก ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด ในทำเลเหล่านี้ ยังคงเป็น Safe Haven ที่ชนะเงินเฟ้อได้ คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสทองในวิกฤต (Buyer’s Market) เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงอัดโปรโมชั่นระบายสต๊อกกันอย่างดุเดือด ไม่ว่าจะเป็น “อยู่ฟรี,” “ช่วยผ่อน,” หรือส่วนลดเงินสด สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง (Real Demand): ให้เน้นเลือกโครงการจาก Developer ที่มีความน่าเชื่อถือสูง (ดูจากสถิติ Top 10 ด้านบน) ตรวจสอบประวัติการก่อสร้างและบริการหลังการขาย เพราะในภาวะศก. ไม่ดี การลดต้นทุนการก่อสร้างอาจเกิดขึ้นได้ สำหรับนักลงทุน (Investors): การ ลงทุนอสังหา ในช่วงนี้ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เน้น Yield หรือผลตอบแทนจากการเช่าที่จับต้องได้จริง (5-6% ขึ้นไป) หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรใบจองระยะสั้น เพราะตลาดเปลี่ยนไปแล้ว ควรมองหาทรัพย์ในทำเล CBD หรือใกล้มหาวิทยาลัยที่มีดีมานด์เช่าสม่ำเสมอ บทสรุป: ปีแห่งการคัดกรอง “ตัวจริง” ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่เป็นปีที่ “เปิดเผยความจริง” ว่าใครแข็งแกร่งที่สุด เอพีและแสนสิริพิสูจน์แล้วว่าการปรับตัวที่รวดเร็วคือทางรอด ในขณะที่แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ สำหรับปี 2567 และก้าวต่อไปสู่ปี 2569 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ใช่เกมของการเปิดโครงการให้เยอะที่สุดอีกต่อไป แต่จะเป็นเกมของ “ความแม่นยำ” ในการเจาะกลุ่มลูกค้า และ “ความไว้ใจ” ที่แบรนด์มอบให้กับผู้บริโภค หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังวางแผนเรื่องที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเพื่อสร้างครอบครัว หรือเพื่อการลงทุน การมีข้อมูลที่ลึกและรอบด้านคืออาวุธที่สำคัญที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังปรับฐาน พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเทรนด์อสังหาฯ และคว้าโอกาสที่ดีที่สุดเพื่ออนาคตของคุณ? เริ่มต้นวางแผนการเงินและสำรวจทำเลศักยภาพตั้งแต่วันนี้ ก่อนที่ราคาจะดีดตัวกลับขึ้นไปอีกครั้ง!