ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้รอดชีวิตตัวจริง? วิเคราะห์เจาะลึกบทเรียนจากวิกฤตสู่อนาคตการลงทุน
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงเวลารอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์วงการที่อยู่อาศัยไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปีที่ผ่านมา มันไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขกำไรหรือขาดทุน แต่มันคือ “สงครามการปรับตัว” ครั้งใหญ่ที่คัดกรองผู้เล่นในสนามอย่างเลือดเย็น
ปี 2566 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” พุ่งทะยานต่อจากแรงส่งของปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งความผิดหวังและการชะลอตัวอย่างน่าใจหาย ปัจจัยลบที่รุมเร้าตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง จนถึงอัตราดอกเบี้ยที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ก็ยังเงียบเหงา ส่งผลกระทบยาวนานข้ามปี
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่สถิติ แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอนาคต ว่าใครคือของจริง ใครที่กำลังประคองตัว และใครที่กำลังตกอยู่ในที่นั่งลำบาก เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหา บ้านหรู หรือ คอนโดมิเนียม—ได้ตัดสินใจอย่างแม่นยำที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อเค้กก้อนเดิมหดเล็กลง
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ซึ่งเจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่สะท้อนความเป็นจริงอันเจ็บปวด รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่ามหาศาล และมีต้นทุนดอกเบี้ยเดินอยู่ทุกวินาที การติดลบแม้เพียงนิดเดียวหมายถึงกระแสเงินสดที่หายไปมหาศาล ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท เราพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และแม้แต่ปลาใหญ่เองก็ยังเหนื่อย การที่บริษัทระดับกลางถึงเล็กหลายรายมีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), ไรมอน แลนด์ (-26%), หรือ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อ ในกลุ่มตลาดแมสและกลุ่มเฉพาะทางเริ่มเปราะบางอย่างยิ่ง ผู้บริโภคที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน ในกลุ่มนี้มักเจอปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงลิ่ว
เจาะลึกรายได้รวม: บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ?
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้รวมคือด่านแรกที่บอกถึงขนาดและความแข็งแกร่งขององค์กร แม้ภาพรวมจะดูซบเซา แต่ก็ยังมี “ผู้ชนะ” ที่สามารถฝ่าคลื่นลมมรสุมมาได้
แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ตัวเลขนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์แบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อจริง ไม่ต้องพึ่งพา สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากเท่ากลุ่มอื่น การเฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ถือเป็นดราม่าทางธุรกิจที่น่าจับตามองที่สุดแห่งปี
ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการ ร่วงลงมาอยู่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ติดลบไปถึง 18% ซึ่งถือว่าหนักหนาสำหรับเบอร์ต้นๆ ของวงการ อย่างไรก็ตาม ในหัวข้อถัดไปเราจะมาดูกันว่า ทำไมรายได้ที่ลดลงของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ อาจไม่ใช่เรื่องเลวร้ายที่สุด หากมองในมุมของความฉลาดในการบริหารกำไร
และที่น่าสังเกตคือ ใน Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%) หรือ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) นี่ตอกย้ำว่า แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่มีทรัพยากรพร้อมสรรพ ก็ยังได้รับผลกระทบจากพายุเศรษฐกิจลูกนี้
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งตัวจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมกำไรจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือรายได้พิเศษอื่นๆ เข้ามา หากคุณอยากรู้ว่าใครคือเจ้าตลาดที่แท้จริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือตัวเลขที่บอกว่า โครงการ บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ของใครที่ผู้บริโภคยอมควักกระเป๋าจ่ายเงินซื้อจริงๆ
เมื่อกรองเอาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพอันดับจะเปลี่ยนไปทันที:
เอพี (ไทยแลนด์): ยืนหนึ่งในฐานะ “นักขายมือทอง” ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย (-2%) แต่ก็ยังแซงหน้าคู่แข่งได้ นี่พิสูจน์ให้เห็นว่าพอร์ตสินค้าของเอพี ที่กระจายตัวทั้งแนวราบและแนวสูง ตอบโจทย์ Local Search Intent ของคนหาบ้านในทุกทำเลทั่วกรุงเทพฯ
แสนสิริ: ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่รายได้จากการขายโตขึ้น (+7%)
ศุภาลัย: ยังคงความเก๋าด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยมและฐานลูกค้าที่จงรักภักดี
สิ่งที่น่ากังวลคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงไปถึง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไป -38% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่าสินค้าบางกลุ่มอาจเริ่มไม่ตอบโจทย์ตลาด หรือมีการชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอจังหวะเศรษฐกิจฟื้นตัว สำหรับผู้ที่มองหาการลงทุน การเห็นรายได้จากการขายลดลงฮวบฮาบแบบนี้ คือสัญญาณที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุนในหุ้นกู้หรือหุ้นสามัญของบริษัทนั้นๆ
บทวิเคราะห์กำไรสุทธิ: ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
“รายได้คือภาพมายา กำไรคือของจริง” คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การขายดีไม่ได้แปลว่าจะรวยเสมอไป หากบริหารต้นทุนไม่ดี หรือต้องอัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมจนเข้าเนื้อ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิดยังไม่ฟื้น แต่ในความมืดมิด ก็ยังมีแสงสว่างที่น่าสนใจ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ คือกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุด แม้รายได้จากการขายจะลดลงฮวบฮาบ แต่กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ในการบริหารพอร์ตทรัพย์สิน (Asset Management) กำไรก้อนโตถึง 2,500 ล้านบาทมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือกุศโลบายที่บริษัทอสังหาฯ ยุคใหม่ต้องเรียนรู้ คือการไม่พึ่งพาเพียงแค่รายได้จากการขายบ้าน แต่ต้องมีการลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้าง Recurring Income หรือสามารถทำกำไรจากการขายสินทรัพย์ได้ในยามจำเป็น
ในขณะที่ แสนสิริ ก็โชว์ฟอร์มเทพด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% นี่คือผลลัพธ์ของการจับตลาดบนที่ถูกต้อง ในยุคที่คนรวยยิ่งรวยขึ้น การขาย บ้านหรู เพียงไม่กี่หลัง สามารถสร้างกำไรได้มากกว่าการขายทาวน์โฮมราคาถูกนับร้อยหลัง และยังตัดปัญหาเรื่องหนี้เสียและการกู้ไม่ผ่านไปได้มาก
ดาวรุ่งพุ่งแรงและม้ามืดที่ต้องจับตามอง
นอกเหนือจากเจ้าตลาดเดิมๆ แล้ว มีหนึ่งบริษัทที่ผมต้องขอหยิบยกขึ้นมาพูดถึงเป็นพิเศษ นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
เดิมทีเรารู้จัก CPN ในฐานะเจ้าพ่อศูนย์การค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าพวกเขาเอาจริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 103% (แตะระดับ 5,835 ล้านบาท) กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า เป็นโมเดลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่อย่างจัง ผู้ที่ซื้อคอนโดติดห้าง ไม่เพียงแต่ได้ความสะดวกสบาย แต่ยังได้มูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ในระยะยาว
อีกหนึ่งประเด็นคือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้ตัวเลขรายได้และกำไรจะดูดรอปลง แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกลยุทธ์การแตกไลน์ธุรกิจที่หลากหลาย และการเจาะตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับคนรุ่นใหม่และนักลงทุนที่ปล่อยเช่า (Rental Yield)
ทิศทางและอนาคต: เราจะไปทางไหนกันต่อ?
จากข้อมูลทั้งหมดในปี 2566 ส่งผลต่อเนื่องมาถึงปัจจุบันและอนาคต ผมมองเห็นเทรนด์สำคัญที่ผู้บริโภคและนักลงทุนต้องรู้:
ยุคของ “ของจริง” เท่านั้น: ตลาดเก็งกำไรได้ตายไปแล้ว ผู้ซื้อในปัจจุบันคือ Real Demand หรือคนที่ซื้อเพื่ออยู่จริง ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จะอยู่รอด ต้องเน้นคุณภาพและการบริการหลังการขาย มากกว่าแค่การสร้างภาพลักษณ์
สงครามราคาจะลดลง สงครามคุณภาพจะเริ่มขึ้น: การลดราคาแข่งกันรังแต่จะทำให้เจ็บตัว ผู้พัฒนาจะหันมาแข่งกันที่นวัตกรรมบ้านประหยัดพลังงาน (Green Building) และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ Pet Friendly หรือ Work from Home มากขึ้น
การคัดกรองสินเชื่อจะเข้มข้นที่สุด: สำหรับผู้บริโภค การเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโรและการวางแผนการเงินสำคัญมาก การจะ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือขอวงเงินกู้ใหม่จะยากขึ้น ดังนั้นการเลือกซื้อโครงการจาก Developer ที่มีความน่าเชื่อถือและเป็นพันธมิตรกับธนาคารจะช่วยเพิ่มโอกาสในการกู้ผ่านได้
บทสรุป: วิกฤตคัดคนแกร่ง โอกาสของผู้พร้อม
ปี 2566 คือปีที่ตบหน้า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ตื่นจากฝันหวาน ตัวเลขที่ลดลงไม่ใช่จุดจบ แต่เป็นการ “Reset” ตลาดให้สมดุลขึ้น สำหรับบริษัทอสังหาฯ นี่คือเวลาของการลีนองค์กรและปรับกลยุทธ์ สำหรับผู้ซื้อ นี่คือจังหวะทองที่จะได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล เพราะผู้ประกอบการต่างงัดของดีออกมาสู้กัน
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกเพื่อครอบครัว หรือคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนในทำเลศักยภาพ การเข้าใจสถานะความแข็งแกร่งของผู้พัฒนาโครงการเป็นเรื่องสำคัญพอๆ กับทำเลและราคา บริษัทที่มีกำไรและกระแสเงินสดดี ย่อมการันตีได้ว่าจะไม่ทิ้งงานกลางคันและมีงบประมาณดูแลส่วนกลางในระยะยาว
โลกของการลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยนไปแล้ว ข้อมูลคืออาวุธที่สำคัญที่สุด อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโฆษณาชวนเชื่อ
หากคุณต้องการคำแนะนำเจาะลึกเฉพาะทำเล หรือต้องการวิเคราะห์ความคุ้มค่าของโครงการที่คุณสนใจเป็นพิเศษ อย่าปล่อยให้ความไม่รู้ทำลายโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งของคุณ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาและพาคุณก้าวข้ามความผันผวนนี้ไปด้วยกัน
ค้นหาโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงได้แล้ววันนี้ คลิกเพื่อเริ่มต้นอนาคตที่มั่นคงของคุณ
