ผ่าวิกฤต “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” บทเรียนเจ็บลึกจากปี 66 สู่ยุทธศาสตร์การลงทุนและเทรนด์อนาคตปี 2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีและจับตาดูความเคลื่อนไหวในแวดวงการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนรถไฟเหาะตีลังกาที่สร้างความเวียนหัวให้กับทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนรายย่อย หากเราย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึก จะพบว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” ธรรมดา แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงออกจากตลาดอย่างโหดร้ายที่สุดครั้งหนึ่ง
หลายคนอา
จจำได้ว่า ช่วงปี 2565 เราต่างมีความหวังว่ากราฟธุรกิจกำลังจะ Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อโมเมนตัมที่สะสมมากลับแผ่วลงดื้อๆ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวต่อเนื่องข้ามปี แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย สถานการณ์นี้ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน ส่งผลให้โครงสร้าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง
วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ผู้รอดชีวิต” และทิศทางจากนี้ไปจนถึงปี 2569 เราควรปรับพอร์ตการลงทุนอย่างไร โดยเฉพาะการมองหาทำเลทองและสินทรัพย์ที่มีโอกาสทำกำไรสูง (High Yield) ในยุคดอกเบี้ยผันผวน
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่โกหก แต่มันซ่อนความจริงไว้
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนฯ พบตัวเลขที่น่าสนใจมาก คือรายได้รวมทั้งสิ้นอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ติดลบไป -1.2% ความน่ากังวลไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวม แต่อยู่ที่ “ไส้ใน” เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับนักลงทุนหุ้นกู้และหุ้นสามัญ เพราะบริษัทระดับกลางถึงเล็กเริ่มส่งสัญญาณอ่อนแรงชัดเจน หลายค่ายรายได้หายไปกว่า 20-28% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่จับตลาดลักชัวรี่ ก็ยังเจ็บหนัก สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ใจดีกับทุกคน และกลยุทธ์แบบเดิมๆ ใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่เรายกให้เป็นพี่ใหญ่ที่มีเสถียรภาพสูง ก็ยังเผชิญกับภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนักในรอบสิบปี รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์) และ ศุภาลัย ที่แม้จะบริหารจัดการได้ดี แต่ตัวเลขรายได้รวมก็ยังมีการปรับตัวลดลงตามสภาพเศรษฐกิจมหภาค
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี vs ศุภาลัย
หากจะถามว่าใครคือ “ราชา” ในปีแห่งวิกฤตนี้ คำตอบคือ “แสนสิริ” (SIRI) ที่สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิวชนิดหายใจรดต้นคอ
ปัจจัยความสำเร็จของแสนสิริ ไม่ได้เกิดจากโชคช่วย แต่มาจากการวาง Brand Positioning ที่แข็งแกร่ง และการรุกตลาด บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ระดับบน (Luxury Segment) ที่กำลังซื้อยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือน ซึ่งนี่คือคีย์เวิร์ดสำคัญสำหรับการลงทุนในยุคนี้: “จงลงทุนในสิ่งที่คนรวยซื้อ”
ในขณะที่ “ศุภาลัย” แม้จะตามมาห่างๆ ในอันดับ 3 แต่จุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Efficiency) ยังคงเป็นเกราะป้องกันชั้นดีที่ทำให้อัตรากำไรยังน่าประทับใจ ส่วน พฤกษา โฮลดิ้ง และ เอสซี แอสเสท ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 5 ได้อย่างเหนียวแน่น โดยเฉพาะ SC Asset ที่มีจุดแข็งเรื่องบ้านหรูที่ชัดเจนมาก
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการขายที่ดิน โรงแรม หรือสินทรัพย์เข้ากองทุน ดังนั้นตัวชี้วัดศักยภาพที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อเรากรองข้อมูลตรงนี้ออกมา ภาพจะเปลี่ยนไปทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริงในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริกลับขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ได้สำเร็จ นี่สะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อก (Inventory Management) และความหลากหลายของสินค้า (Portfolio Diversification) ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์ Real Demand ได้ครอบคลุมที่สุด
แต่สิ่งที่น่าตกใจคือ เมื่อมองภาพรวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันหายไปถึง -11% คิดเป็นเม็ดเงินกว่า 3 หมื่นล้านบาทที่ระเหยไปจากตลาด สะท้อนว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) เปราะบางมาก ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารพุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดจองไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้จริง
สัญญาณเตือนภัยจากยอดขายที่หดตัว
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายลดลง -78% ซึ่งถือว่ารุนแรงมาก อาจเกิดจากจังหวะการรับรู้รายได้ของโครงการใหญ่ที่ขาดช่วง
แอล.พี.เอ็น. (LPN): ลดลงเกือบ -40% สะท้อนถึงความท้าทายในการปรับภาพลักษณ์แบรนด์และการแข่งขันในตลาดคอนโดระดับเริ่มต้นที่ดุเดือด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายหายไป -38% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าบริษัทกำลังปรับพอร์ต หรืออาจมีการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไปเพื่อรอจังหวะที่เหมาะสม
ในทางกลับกัน เอสซี แอสเสท และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลับโชว์ฟอร์มได้อย่างโดดเด่น โดยเฉพาะ CPN ที่รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการปูพรมโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ซึ่งโมเดล “Mixed-use” นี้แหละคือเทรนด์แห่งอนาคตปี 2026 ที่จะมาแทนที่โครงการเดี่ยวๆ แบบเดิม
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) แม้รายได้จะลดลง แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนได้ดี บริษัทก็ยังอยู่รอดและจ่ายปันผลให้นักลงทุนได้
แชมป์กำไรสุทธิปี 2566 ยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท ยืนหนึ่งแบบทิ้งห่างคู่แข่ง แต่ต้องดอกจันตัวโตๆ ไว้ว่า กำไรส่วนนี้กว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งในพัทยาและหัวหินเข้ากองทรัสต์ (REITs) นี่คือกึ๋นการบริหารสินทรัพย์ (Asset Monetization) ระดับเซียนที่ทำให้ LH แตกต่างจากคนอื่น คือรู้จักทำกำไรจากสินทรัพย์ที่มี (Recurring Income) ไม่ใช่แค่สร้างบ้านขายไปวันๆ
หากตัดกำไรพิเศษออก ศุภาลัย และ เอพี คือผู้ชนะในเนื้องาน Core Business ด้วยกำไรระดับ 6 พันล้านบาท สูสีกันมาก ส่วน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% ทะลุ 5,846 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ Speed to Market และการจับตลาดบน เป็นทิศทางที่ถูกต้อง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากบทเรียนปี 2566 และสถานการณ์ปัจจุบัน ผมขอวิเคราะห์เจาะลึกถึงเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย โดยมองข้ามช็อตไปถึงปี 2569 เพื่อให้ท่านผู้อ่านเตรียมตัวได้ทันท่วงที:
ยุคแห่ง “Niche Market” และ “Pet Friendly”
การทำโครงการแมสๆ ทั่วไปจะขายยากขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการต้องเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) มากขึ้น เทรนด์ที่มาแรงสุดๆ และจะพีคในปี 2569 คือ คอนโด Pet Friendly หรือที่อยู่อาศัยที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ เพราะคนรุ่นใหม่นิยมมีลูกน้อยลงแต่เลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) โครงการที่รองรับไลฟ์สไตล์นี้จะสามารถอัพราคาและปล่อยเช่า (Yield) ได้สูงกว่าตลาดปกติถึง 15-20%
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ยังคงเป็นสูตรสำเร็จ แต่ไม่ใช่รถไฟฟ้าสายสีเขียวในเมืองที่ราคาแพงหูฉี่อีกต่อไป ให้จับตามองทำเลส่วนต่อขยายสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม ที่ราคาที่ดินยังจับต้องได้และมีโอกาส Capital Gain สูงในอีก 3-5 ปีข้างหน้า
การเงินต้องแข็งแกร่ง: Cash is King
สำหรับผู้ที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน หรือขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ในช่วงนี้ ธนาคารจะเข้มงวดเรื่องวินัยทางการเงินมาก การเตรียม Statement และลดภาระหนี้บัตรเครดิตก่อนยื่นกู้เป็นสิ่งจำเป็น ส่วนใครที่มีเครดิตดี ช่วงนี้เป็นโอกาสทองในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย หรือเจรจาขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารเดิม เพราะธนาคารเองก็ไม่อยากเสียลูกค้าชั้นดีไป
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home)
เทรนด์ Net Zero ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป ในปี 2569 บ้านที่ไม่มีแผงโซลาร์เซลล์ หรือไม่มีจุดชาร์จ EV Charger จะกลายเป็นของตกรุ่น (Obsolete) ผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่าง SC Asset, Sansiri, และ Sena เริ่มรุกหนักในด้านนี้ การซื้อบ้านที่มีนวัตกรรมประหยัดพลังงาน จะช่วยลดค่าใช้จ่ายระยะยาวและเพิ่มมูลค่าในการขายต่อได้มหาศาล
Mixed-Use คือคำตอบ
โมเดลของ Central Pattana และ Origin ที่ผสานที่อยู่อาศัยเข้ากับบริการโรงแรม หรือห้างสรรพสินค้า จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว เพราะตอบโจทย์ความสะดวกสบายแบบ One-stop service ซึ่งเหมาะกับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ของไทยที่กำลังขยายตัว
บทสรุป: วิกฤตคือโอกาสสำหรับคนที่มองเห็น
ปี 2566 อาจเป็นปีที่โหดร้ายสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่มันก็ได้คัดกรองจนเหลือแต่ผู้เล่นที่มีคุณภาพจริงๆ สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่น่าสนใจที่สุดในรอบ 10 ปี เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมองหา บ้านในฝัน หรือต้องการ ลงทุนคอนโด เพื่อสร้าง Passive Income อย่ามัวแต่รอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวเต็มที่ เพราะเมื่อถึงเวลานั้น ราคาอสังหาฯ จะดีดตัวขึ้นจนคุณอาจเอื้อมไม่ถึง การเลือกซื้อสินทรัพย์คุณภาพดี ในทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Location) จาก Developer ที่มีความน่าเชื่อถือ ในช่วงที่ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) คือกลยุทธ์ที่ฉลาดที่สุด
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสนี้?
หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเล วางแผนขอสินเชื่อ หรือวิเคราะห์โครงการที่คุ้มค่าที่สุดในงบประมาณของคุณ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นศึกษาข้อมูล วางแผนการเงิน และก้าวเข้าสู่การเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มั่งคั่งได้ตั้งแต่วันนี้
ค้นหาโครงการที่ใช่ และวางแผนอนาคตของคุณตอนนี้เลย!
