D0702154 วซ อนเง นไปเปย เม ยน อย(หน งส ละครส น) สามโ (1) part2 | Osman Kohl

เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปผู้ชนะและผู้แพ้จากวิกฤตปี 66 สู่อนาคตตลาดที่อยู่อาศัยและการลงทุนปี 2026 ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยและการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ปี 2566 ที่ผ่านมา คือปีแห่งบททดสอบที่โหดหินที่สุดปีหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ในปี 2565 ว่าโมเมนตัมแห่งการฟื้นตัวกำลังจะเริ่ม “Take off” หรือทะยานขึ้นฟ้า กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจกลับสะดุด ลงดื้อๆ เมื่อเรามองย้อนกลับไปเพื่อวิเคราะห์ทิศทางสู่อนาคต เราพบว่าตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่น (High Season) ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการ ซื้อบ้าน และโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงา จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 และส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงเทรนด์ปี 2568-2569 ที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวขนานใหญ่ บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และใครที่ยังต้องดิ้นรนเพื่อความอยู่รอด พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกถึงกลยุทธ์ที่นักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยควรรู้ ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อเม็ดเงินหายไปจากตลาด จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ Property Mentor ที่ได้ทำการ X-Ray ผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจและสะท้อนภาพความเป็นจริงได้ดีที่สุด คือรายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อาจจะดูเหมือนลดลงไม่เยอะ แต่ในเชิงสถิติและการลงทุน นี่คือสัญญาณเตือนภัย เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบความจริงที่น่ากังวลว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบอย่างหนักจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) จากธนาคารพาณิชย์ที่พุ่งสูงขึ้น กลุ่มบริษัทที่เจ็บตัวหนักที่สุด หนีไม่พ้นกลุ่มที่รายได้ติดลบเกิน 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปราวๆ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ปรากฏการณ์นี้ชี้ให้เห็นว่า ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีใครใหญ่เกินกว่าจะล้มเหลว หากปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์ท่ามกลางวิกฤต ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ก็ยังมีผู้ชนะที่สามารถสร้างปรากฏการณ์สวนกระแสได้ การจัดอันดับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ประจำปี 2566 เผยให้เห็นการขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ แสนสิริ (SIRI): คว้าแชมป์อันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ความสำเร็จนี้มาจากการเจาะตลาดลักซ์ชัวรี่และกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน หรือดอกเบี้ยขาขึ้น เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท ห่างจากที่หนึ่งเพียงหลักร้อยล้าน เป็นความพ่ายแพ้ที่น่าเจ็บใจแต่ก็น่าชื่นชมในศักยภาพ ศุภาลัย (SPALI): ยืนหยัดในอันดับ 3 อย่างมั่นคง แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ทำรายได้รวมไป 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท นอกจากนี้ อันดับ 6-10 ได้แก่ เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกนี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุคแห่งการคัดกรองผู้เล่นที่แท้จริง เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋นผู้พัฒนาโครงการตัวจริง สำหรับนักวิเคราะห์และกูรูอสังหาฯ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากการลงทุน การขายสินทรัพย์ หรือธุรกิจโรงแรมมาช่วยพยุง แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม ต้องดูกันที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ บทสรุป Top 5 เจ้าตลาดด้านยอดขาย: เอพี ไทยแลนด์ (AP): คือเบอร์ 1 ตัวจริงในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าพอร์ตสินค้าของ AP ทั้งแนวราบและแนวสูง ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการ ซื้อบ้าน ในยุคปัจจุบันมากที่สุด แสนสิริ (SIRI): แม้จะเป็นที่ 2 ในด้านยอดขายที่ 32,829 ล้านบาท แต่เป็นหนึ่งในน้อยรายที่ยอดขาย “โตขึ้น” (+7%) สวนทางตลาด ศุภาลัย (SPALI): ยังคงความแข็งแกร่งด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท (SC): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสวยงามด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และที่น่าทึ่งคือการเติบโตถึง 13% ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ สะท้อนความสำเร็จของแบรนด์บ้านหรู พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ครองอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท ความน่าสนใจอยู่ที่กลุ่มบริษัทที่ยอดขายร่วงหนัก เช่น ไรมอน แลนด์ (-78%) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) ซึ่งกรณีของแลนด์แอนด์เฮ้าส์นั้น เป็นกลยุทธ์ที่เน้นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) และการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนมากกว่าการเร่งขายโครงการเพียงอย่างเดียว ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ผู้ท้าชิงที่ประมาทไม่ได้ ในขณะที่หลายค่ายกำลังรัดเข็มขัด มีอยู่หนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องจับตามอง นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เดิมทีเราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลจากการปูพรมเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้าทั่วประเทศ ตัวเลขไม่เคยโกหก CPN ทำรายได้จากการขายอสังหาฯ ไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 เป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดที่สะเทือนวงการ และส่งสัญญาณว่าโมเดล “Mixed-use” หรือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยควบคู่กับศูนย์การค้า คือเทรนด์แห่งอนาคตที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่มองหาความสะดวกสบายและ ทำเลทอง ในการอยู่อาศัย บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้มั่งคั่งที่แท้จริง? ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ท้ายที่สุดแล้ว ความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วัดกันที่บรรทัดสุดท้ายคือกำไรสุทธิ ภาพรวมกำไรสุทธิปี 2566 ของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ทำเนียบแชมป์กำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ยืนหนึ่งเป็นแชมป์ตลอดกาลในด้านการทำกำไร กวาดไป 7,495 ล้านบาท สาเหตุที่กำไรพุ่งสวนทางยอดขายที่ลดลง เพราะมีกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน นี่คือความเหนือชั้นของการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) ศุภาลัย (SPALI): ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท ด้วยจุดเด่นเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่หาตัวจับยาก เอพี ไทยแลนด์ (AP): กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัยแบบเฉียดฉิว แสนสิริ (SIRI): กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตระเบิดเถิดเทิงถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): กำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน แต่ก็ยังรักษาระดับกำไรที่สูงได้ดี วิเคราะห์ทิศทางตลาดและการปรับตัวสู่ปี 2026 จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราสามารถถอดบทเรียนและมองข้ามช็อตไปถึงอนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในช่วงปี 2025-2026 ได้ดังนี้: สงครามราคาจะจบลง การสร้างมูลค่าจะเข้ามาแทนที่: ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเลิกแข่งกันตัดราคา แต่จะหันมาแข่งกันที่ “Product Value” และ “After-sales Service” บ้านและคอนโดมิเนียมยุคใหม่ต้องมาพร้อมนวัตกรรมประหยัดพลังงาน (Green Energy) และรองรับสังคมผู้สูงอายุ ความเข้มงวดของสินเชื่อ: การขอ สินเชื่อบ้าน จะยังคงยากลำบาก ธนาคารจะเข้มงวดเรื่องหนี้สินต่อรายได้ (DSR) มากขึ้น ผู้บริโภคจำเป็นต้องเตรียมตัวเรื่องวินัยทางการเงิน หรือมองหาทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยเดิมก่อนจะขยับขยายที่อยู่ใหม่ ตลาดเช่าจะเติบโต (Rent Generation): คนรุ่นใหม่ (Gen Z) และชาวต่างชาติ (Expat) จะเน้นการเช่ามากกว่าการซื้อ ส่งผลให้นักลงทุนหันมาซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลแนวรถไฟฟ้าและย่าน CBD โอกาสของนายหน้าอสังหาฯ: เมื่อการขายยากขึ้น บทบาทของ นายหน้าขายบ้าน (Real Estate Agent) มืออาชีพจะมีความสำคัญมากในการช่วยคัดกรองลูกค้าและปิดการขาย รวมถึงการทำการตลาดออนไลน์ที่แม่นยำ คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน สำหรับท่านที่กำลังมองหาจังหวะในการ ซื้อบ้าน หรือลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ช่วงเวลานี้คือจังหวะแห่งการ “เลือกเฟ้น” (Stock Selection / Asset Selection) ผู้ซื้อบ้าน: ปีนี้และปีหน้ายังเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ท่านมีอำนาจต่อรองสูง ควรเปรียบเทียบโปรโมชั่นและดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ และอย่าลืมตรวจสอบประวัติของผู้พัฒนาโครงการ (Developer) ว่ามีความมั่นคงทางการเงินหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาโครงการสร้างไม่เสร็จ นักลงทุนหุ้น: ให้โฟกัสไปที่บริษัทที่มี Recurring Income สูง มีหนี้สินต่ำ และมีการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ไปยังธุรกิจอื่นๆ เช่น โรงแรม หรือ โรงพยาบาล หลีกเลี่ยงบริษัทที่พึ่งพายอดขายคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วเท่านั้นที่จะอยู่รอด ไม่ว่าท่านจะเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่ฝันจะมีบ้านเป็นของตัวเอง การมีข้อมูลที่ถูกต้องและรอบด้านคืออาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณกำลังวางแผนเรื่องที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป เริ่มวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ หรือค้นหาดีลบ้านและคอนโดราคาพิเศษก่อนใครได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์ของคุณ]