D0702153 มเล งภ เขาไฟ ให นฟร แต ไม ขาดท น(หน งส ละคร part2 | Osman Kohl

เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 2566 สู่ทิศทางการปรับตัวรับเทรนด์ปี 2026: ใครคือ “ตัวจริง” ในสนามนี้? ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายท่านที่ติดตามข่าวสารอาจจะมองเห็นภาพรวมที่ดูซึมเซา แต่ในมุมมองของนักวิเคราะห์และคนทำงานหน้างาน ตัวเลขและผลประกอบการที่ออกมาไม่ได้บอกแค่ว่า “ใครขา ยดี” แต่มันกำลังส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างครั้งใหญ่ที่จะส่งผลยาวไปจนถึงปี 2026 วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าภายใต้ตัวเลขสีแดงและสีเขียวนั้น ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง และทิศทางของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร ภาพรวมตลาด: เมื่อพายุเศรษฐกิจพัดถล่ม ย้อนกลับไปมองปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนคาดหวัง Momentum เชิงบวกจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วง Post-COVID ที่ตลาดเริ่ม Take off แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ตลาดอสังหาฯ กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัว (Slowdown) อย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กราฟกลับนิ่งสนิทและส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปีนี้ จากการรวบรวมข้อมูลของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในเชิงเศรษฐศาสตร์มหภาค นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีส้ม เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง ความน่ากังวลอยู่ที่กลุ่มที่รายได้ติดลบหนักระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปราว -28% แม้แต่ผู้เล่นในตลาดลักชัวรีอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังเจ็บหนักติดลบไปถึง -26% นี่คือเครื่องยืนยันว่า กำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-ล่าง และกลุ่มเก็งกำไรบางส่วน หายไปจากระบบอย่างมีนัยสำคัญ แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่ ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการเปลี่ยนมือของตำแหน่งแชมป์รายได้รวม “แสนสิริ” ก้าวขึ้นมาผงาดเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว สิ่งที่น่าสนใจคือ Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ “ลดลง” จากปีก่อนหน้า ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-18%), ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงอีกต่อไป การปรับตัวที่รวดเร็ว (Agility) และการกระจายพอร์ตสินค้า (Product Mix) ให้ตรงกับดีมานด์ในแต่ละทำเล คือกุญแจสำคัญ รายชื่อ Top 5 รายได้รวม: แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท เจาะไส้ใน: ใครคือ “นักขาย” ตัวจริง? ในฐานะคนทำงานวงการนี้ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากการเช่า บริการ และการขายสินทรัพย์เข้าไว้ด้วยกัน แต่ถ้าอยากรู้ว่าแบรนด์ไหนครองใจผู้บริโภคและมีความแข็งแกร่งในตลาดที่อยู่อาศัยจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำเปลี่ยนไปทันที! ในปีที่ผ่านมา 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “ฝืด” ของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง มีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง โดยเฉพาะ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง -78% หรือแม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มียอดขายจากการโอนลดลงถึง -38% เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นราชันย์แห่งยอดขาย แม้ตลาดจะซบเซา แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษาบัลลังก์ยอดขายสูงสุดไว้ได้ที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ก็ยังสามารถปาดหน้า แสนสิริ ที่มียอดขาย 32,829 ล้านบาท (โตขึ้น 7%) ไปได้ ความสำเร็จของ เอพี สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ที่เจาะกลุ่ม Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีภูมิต้านทานต่อภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นได้ดีกว่ากลุ่มเก็งกำไรคอนโดมิเนียม ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) อีกหนึ่ง Player ที่ผมจับตามองเป็นพิเศษและถือเป็น Case Study ที่น่าสนใจสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” จากเดิมที่เป็นเจ้าพ่อรีเทล วันนี้พวกเขาเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการปูพรมโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า โดยทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% โมเดล “Retail-Led Mixed-Use” นี้จะเป็นเทรนด์หลักที่ขับเคลื่อนตลาดในปี 2026 อย่างแน่นอน บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว ในโลกธุรกิจ ยอดขายคือความภูมิใจ แต่ “กำไร” คือความอยู่รอด ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปรมาจารย์ด้านการเงิน แม้รายได้จากการขายจะลดลงฮวบฮาบ แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับสองอย่างไม่เห็นฝุ่น เคล็ดลับความสำเร็จนี้มาจากกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ: ในวันที่ Core Business (ธุรกิจหลัก) เผชิญมรสุม การมี Recurring Income (รายได้ประจำ) หรือสินทรัพย์ที่สามารถแปลงเป็นเงินสดได้ คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด Top 5 กำไรสุทธิสูงสุด: แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายสินทรัพย์ช่วยหนุน) ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (บริหารต้นทุนเก่งเป็นเลิศ) เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (Volume มา กำไรจึงเกิด) แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 ที่ 42%) ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท วิเคราะห์ทิศทางปี 2567 สู่ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด? จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทางและกลยุทธ์สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในระยะข้างหน้า เพื่อให้นักลงทุนและผู้บริโภคได้เตรียมตัว: คุณภาพสำคัญกว่าปริมาณ (Quality over Quantity): ยุคของการเปิดโครงการหว่านแหจบลงแล้ว ผู้ประกอบการจะเน้นเปิดโครงการน้อยลงแต่เน้นทำเลศักยภาพสูง (Prime Location) เจาะกลุ่ม Niche Market มากขึ้น เช่น กลุ่ม Pet Friendly หรือกลุ่ม Wellness Residence รองรับสังคมผู้สูงอายุ สงครามราคาจะลดลง: เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างและที่ดินพุ่งสูงขึ้น ผู้พัฒนาฯ จะไม่สามารถลดราคาเพื่อแย่งชิงตลาดได้อีกต่อไป แต่จะหันมาแข่งขันกันที่ “นวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัย” (Living Solutions) และบริการหลังการขาย การคัดกรองลูกค้าเข้มข้น: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาฯ ต้องสแกนลูกค้าตั้งแต่ก่อนจอง หรือหันมาทำโครงการร่วมทุน (JV) กับต่างชาติเพื่อลดความเสี่ยงทางการเงิน บ้านประหยัดพลังงานไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นทางรอด: เทรนด์ Green Building และ Solar Roof จะกลายเป็นมาตรฐานปกติ (New Normal) ไม่ใช่จุดขายพิเศษอีกต่อไป ผู้บริโภคยุค 2026 จะคำนึงถึงค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในระยะยาวเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ บทสรุปสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่ยากลำบาก แต่สำหรับผู้ที่มีความพร้อม นี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง การชะลอตัวของตลาดทำให้ราคาอสังหาฯ ยังไม่ดีดตัวสูงจนเกินไป ประกอบกับโปรโมชั่นระบายสต๊อกของผู้ประกอบการ ทำให้เป็นจังหวะที่ดีในการมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ในทำเลดีๆ ไว้ครอบครอง อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้ออสังหาฯ ในยุคนี้ ต้องพิจารณาถึงความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการ (Developer) เป็นสำคัญ ดูจากผลประกอบการที่เราวิเคราะห์มาข้างต้น บริษัทที่มีกำไรและกระแสเงินสดดี ย่อมมีความเสี่ยงในการทิ้งงานน้อยกว่า และมีศักยภาพในการดูแลโครงการในระยะยาว หากคุณกำลังมองหาลู่ทางในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลที่มีศักยภาพ High Growth และ High Return ในช่วงปี 2026 ผมแนะนำให้ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและติดตามเทรนด์ตลาดอย่างใกล้ชิด เพราะในทุกวิกฤต ย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับคนที่มองเห็น พร้อมที่จะก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาฯ หรือยัง? อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป เริ่มต้นวางแผนการลงทุนและความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดในอนาคต