D0702151 เธอเอาพวงมาล ยลงไปทอดในน ำม นทำไม(หน งส ละครส part2 | Osman Kohl

เจาะลึกสงคราม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปีมังกร สู่ทิศทางการลงทุนปี 2026: ใครคือ ‘ของจริง’ ที่คุณต้องจับตามอง? หากคุณเป็นคนหนึ่งที่คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงการลงทุน หรือกำลังมองหาลู่ทางใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาตลอดทศวรรษแบบผม คุณคงจะเห็นพ้องต้องกันว่ากราฟการเติบโตในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมานี้ ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ และไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้ประกอบการเลยแม้แต่น้อย ปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนบททดสอบสุดหินที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจาก “ผู้เล่นทั่วไป” อย่างชัดเจน จากเดิมที่เราเคยมองโลกในแง่ดีว่า Momentu m การฟื้นตัวจากปี 2565 จะช่วยดันให้กราฟพุ่งทะยาน (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าฉาดใหญ่ด้วยภาวะชะลอตัวแบบ Domino Effect เริ่มตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ยขาขึ้นที่กัดกินกำลังซื้อของผู้บริโภคจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงกอบโกยยอดโอน ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 จนถึงปัจจุบัน สัญญาณชีพของตลาดก็ยังไม่ได้เต้นแรงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในสมรภูมิเลือดสาดย่อมมีขุนพลที่รอดชีวิต วันนี้ผมจะพาคุณไปผ่าตัดโครงสร้างผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และทิศทาง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้พอร์ตการลงทุนของคุณเติบโตอย่างยั่งยืน ภาพรวมความเสียหาย: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้ายของความอยู่รอด จากการรวบรวมข้อมูล Data Analytics เชิงลึกของ Property Mentor ที่เจาะงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน ภาพรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ฟังดูมหาศาลใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “ไส้ใน” เพราะเมื่อกางดูรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้หดตัวลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับ Structural Change หรือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างบางอย่าง กลุ่มที่บาดเจ็บสาหัสคือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% ซึ่งรายชื่อที่ปรากฏออกมาทำให้นักลงทุนหลายคนต้องกุมขมับ ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายวูบไปราวๆ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) แม้แต่พี่ใหญ่ระดับตำนานอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% นี่คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้เรารู้ว่า ในยุคนี้ “Brand Loyalty” อย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากปราศจาก Product Strategy ที่ตอบโจทย์ สินเชื่อบ้าน และกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป เจาะลึกบัลลังก์เจ้าตลาด: ใครคือ Top 5 ด้านรายได้รวม? การวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะดูแค่ผิวเผินไม่ได้ เราต้องดูว่าใครที่ยังยืนหยัดทำรายได้สูงสุดท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ แสนสิริ (Sansiri): ปีนี้ต้องยกให้เขาจริงๆ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การบุกตลาด Luxury และการบริหาร Brand Image ที่ทันสมัย ทำให้แสนสิริครองใจคนรุ่นใหม่และกลุ่ม Wealth ได้อย่างเหนียวแน่น เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะติดลบเล็กน้อย (ไม่ถึง 1%) แต่ศักยภาพในการกระจายพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและแนวสูงยังคงแข็งแกร่งที่สุดในอุตสาหกรรม ศุภาลัย (Supalai): พี่ใหญ่สายอนุรักษ์นิยมที่เน้นความคุ้มค่า ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง -10% แต่ฐานลูกค้าต่างจังหวัดและกลุ่ม Real Demand ยังคงเป็น Backlog ที่สำคัญ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses): แม้รายได้จะลดลงเหลือ 30,170 ล้านบาท แต่ Business Model ของแลนด์ฯ ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน (ซึ่งเราจะวิเคราะห์เจาะลึกในส่วนของกำไรต่อไป) พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): รายได้ 26,132 ล้านบาท ลดลง -9% ซึ่งอยู่ในช่วงการปรับโครงสร้างธุรกิจไปสู่ธุรกิจสุขภาพ (Healthcare) มากขึ้น นอกจากนี้ยังมี เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ที่ติดโผ Top 10 ตามลำดับ การที่ Top 10 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง สะท้อนว่าเค้กก้อนเดิมกำลังเล็กลง หรือไม่ก็มี “ผู้เล่นหน้าใหม่” หรือ “สินค้าทดแทน” เข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด ความจริงที่เจ็บปวด: วัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Core Business) ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุน ผมมักเตือนเสมอว่า “อย่าดูแค่บรรทัดรายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายที่ดิน/สินทรัพย์ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาที่อยู่อาศัยจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้ส่วนนี้ ภาพรวมของ 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า (299,979 ล้านบาท) และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! นี่คือตัวเลขที่น่ากังวลที่สุด เพราะมันสะท้อนว่า Demand ในการซื้อที่อยู่อาศัยจริงกำลังหดตัว หรืออาจเกิดจากการที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน และ รีไฟแนนซ์บ้าน มากขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น ไรมอน แลนด์: อาการหนักสุด รายได้จากการขายดิ่งลง -78% สะท้อนปัญหาสภาพคล่องหรือการขาดช่วงของโครงการพร้อมโอน แอล.พี.เอ็น. (LPN): รายได้ขายหายไปเกือบ -40% เป็นโจทย์ใหญ่ที่ต้องแก้เกมเรื่องภาพลักษณ์แบรนด์คอนโดมิเนียมราคาประหยัดที่กำลังถูกท้าทาย แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้ขายลดลง -38% ซึ่งถือว่าเยอะมากสำหรับเบอร์ต้นๆ ของประเทศ แล้วใครคือ “นักขาย” มือทองแห่งปี? อันดับ 1 ในสังเวียนนี้เปลี่ยนมือมาเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริไปได้อย่างสวยงาม สิ่งที่เอพีทำได้ดีมากคือการมี Product Mix ที่ยืดหยุ่น “บ้านเดี่ยว” ของเอพีกลายเป็น Benchmark ใหม่ของตลาด ขณะที่ทาวน์โฮมและคอนโดฯ ก็จับกลุ่ม Mass ได้แม่นยำ อันดับ 2 คือ แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้ดี และเป็น 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่รายได้ขายโตขึ้น (+7%) ส่วนอันดับ 3 ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) ยังคงเป็นเสาหลักที่มั่นคง ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% (สูงที่สุดในกลุ่มผู้นำ) กลยุทธ์ “Mansionization” หรือการทำบ้านหรูระดับ Ultra Luxury ของ SC Asset ตอบโจทย์เศรษฐีไทยที่มีกำลังซื้อไม่จำกัดและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ นี่คือ Niche Market ที่ทำเงินมหาศาล อีกหนึ่งม้ามืดที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เต็มตัว ปี 2566 กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท โตระเบิดระเบ้อ 103%!! กลยุทธ์ Mixed-use ที่เอาคอนโดฯ ไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้าทั่วประเทศ คือสูตรสำเร็จที่ยากจะเลียนแบบ และจะเป็นเทรนด์หลักในปี 2026 อย่างแน่นอน บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: ใครทำ “กำไรสุทธิ” เข้ากระเป๋าได้มากที่สุด? ยอดขายหมื่นล้านอาจไม่มีความหมาย ถ้าบริหารต้นทุนไม่เป็น ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน มีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 แห่ง Top 5 บริษัทที่รวยจริง (กำไรสุทธิสูงสุด): แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): นี่คือความเก๋าเกม แม้รายได้ขายจะตก แต่กำไรยังยืนหนึ่ง เพราะมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือ Asset Strategy ที่ชาญฉลาด ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): ราชาแห่งการคุม Cost บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุดในตลาด ทำให้ Net Profit Margin ยังคงสูงลิ่ว เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท): กำไรเบียดมากับศุภาลัยแบบหายใจรดต้นคอ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): กำไรโตกระโดด 42% สูงสุดในกลุ่ม Top 5 สะท้อนความสำเร็จในการปรับราคาขายและบริหาร Stock ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (3,160 ล้านบาท): แม้กำไรจะลดลง -25% แต่โมเดลธุรกิจ JV (Joint Venture) กับต่างชาติยังช่วยพยุงฐานะการเงินได้ดี วิสัยทัศน์สู่อนาคต: เทรนด์อสังหาฯ ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน จากข้อมูลปี 2566 ต่อเนื่องมาปี 2567 เราเห็นภาพชัดเจนแล้วว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ได้อยู่ในยุค “น้ำขึ้นให้รีบตัก” อีกต่อไป แต่เป็นยุค “ปลาเร็วกินปลาช้า” และ “ปลาใหญ่กินรวบ” หากมองข้ามช็อตไปถึงปี 2026 ผมขอสรุป 3 เทรนด์สำคัญที่คุณต้องรู้ หากคิดจะลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย: ทำเลต้อง “Super Prime” หรือ “New Emerging” เท่านั้น: ในกรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและน้ำเงินยังคงเป็น Safe Zone แต่ราคาที่ดินที่พุ่งสูงทำให้ Yield การเช่าลดลง นักลงทุนควรเริ่มมองหาทำเล New Emerging อย่างโซนบางนา, ราชพฤกษ์ หรือกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่มีการขยายตัวของ Community Mall และโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งดึงดูดกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ (Expat) ได้ดี และเป็นทำเลที่มีโอกาส Capital Gain สูง Pet-Friendly & Wellness คือ Standard ใหม่: หมดยุคที่คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้จะเป็นแค่ Niche Market ในปี 2026 โครงการไหนที่ไม่รองรับ Pet Humanization หรือไม่มีบริการด้านสุขภาพ (Wellness Service) จะขายออกยากมาก โดยเฉพาะกับกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่ครองสัดส่วนกำลังซื้อหลัก Green & Sustainability ไม่ใช่แค่การตลาด: ผู้บริโภคยุคใหม่และธนาคารเริ่มให้ความสำคัญกับ สินเชื่อบ้านสีเขียว (Green Loan) ที่ให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านประหยัดพลังงาน ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ไม่ปรับตัวเรื่อง Solar Roof, EV Charger หรือวัสดุลดความร้อน จะตกขบวนอย่างรวดเร็ว คำแนะนำสำหรับนักลงทุนรายย่อย (High CPC Focus) สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่เอง: ช่วงปี 2567-2568 นี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง Developers หลายเจ้ากำลังเร่งระบาย Stock พร้อมโอน หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน เครดิตบูโรดี ยื่นกู้ สินเชื่อบ้าน ผ่านง่าย นี่คือจังหวะที่คุณจะต่อรองราคาและของแถมได้มากที่สุด อย่าลืมเปรียบเทียบโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน จากหลายธนาคารเพื่อลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว สำหรับนักลงทุน (Investor): การเก็งกำไรใบจอง (Flipping) ตายไปแล้วครับ อย่าหาทำ ให้เน้นการลงทุนระยะยาว (Long-term Holding) หรือลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund / REITs) ของบริษัทที่มีพื้นฐานแกร่ง เช่น CPNREIT หรือ WHART ซึ่งให้ผลตอบแทนปันผลสม่ำเสมอกว่าการซื้อคอนโดปล่อยเช่าเองในภาวะที่ Supply ล้นตลาด การเลือกหุ้นอสังหาฯ: ให้เลือกลงทุนในบริษัทที่มี Recurring Income (รายได้ประจำ) สูง เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์, สิงห์ เอสเตท หรือ ออริจิ้น ที่มีการแตกไลน์ไปทำโรงแรมและนิคมอุตสาหกรรม เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของยอดขายบ้าน บทสรุป ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ แต่สำหรับนักลงทุนที่มองเห็นโอกาส มันคือปีแห่งการ “สะสมของดีราคาถูก” และคัดกรองว่าบริษัทไหนคือ “ของจริง” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ท้าทายกว่าเดิม ผู้ชนะไม่ใช่แค่คนที่สร้างบ้านได้สวยที่สุด แต่คือคนที่เข้าใจพฤติกรรมมนุษย์และบริหารจัดการการเงินได้เฉียบขาดที่สุด หากคุณกำลังวางแผนชีวิต วางแผนการเงิน หรือมองหาบ้านสักหลัง อย่าเพียงแค่อ่านข่าวร้ายแล้วถอดใจ แต่จงใช้ข้อมูลเหล่านี้เป็นเข็มทิศนำทาง โอกาสดีๆ ไม่ได้มีมาบ่อยๆ และจังหวะในการเข้าซื้อที่ดีที่สุด อาจจะเป็น “วันนี้” ก็ได้ครับ หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านให้ผ่านฉลุย อย่าลืมติดตามบทความวิเคราะห์เจาะลึกฉบับต่อไป หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจวางเงินก้อนโต เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณเอง