ผ่าวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปสงครามแสนล้านของ 41 บิ๊กคอร์ป และทิศทางธุรกิจสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มาร่วมทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุด เป็นบททดสอบที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากสนามอย่างชัดเจนที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์
หากเราย้อนกลับไปดูรากฐานข้อมูลที่สำคัญ ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนของโครงสร
้างตลาดในปัจจุบัน เราจะพบว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีแห่งความผิดหวังของใครหลายคน แต่มันคือปีแห่ง “The Great Reset” หรือการจัดระเบียบใหม่ครั้งใหญ่ โมเมนตัมที่เคยคาดว่าจะ Take Off จากปี 2565 กลับสะดุดลงด้วยปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งดอกเบี้ยที่เริ่มขยับตัว ภาวะหนี้ครัวเรือน และสุญญากาศทางการเมืองในช่วงเวลานั้น ส่งผลให้กำลังซื้อชะลอตัวลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกจากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้เพลี่ยงพล้ำ และที่สำคัญที่สุดคือ “กลยุทธ์การปรับตัว” ที่เราเรียนรู้ได้เพื่อนำมาใช้ในการลงทุนและการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยท่ามกลางเทรนด์ปี 2026 นี้
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อตัวเลขไม่โกหก (แต่ต้องดูให้ลึก)
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ต่อผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เราพบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “ถดถอย” เล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในความเป็นจริง มันซ่อน “ความเหลื่อมล้ำ” มหาศาลไว้ข้างใน เพราะเมื่อเจาะไส้ในดูรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ใจดีกับทุกคน และ “ขนาด” ของบริษัทอาจไม่ใช่เกราะป้องกันเสมอไปหากปรับตัวไม่ทัน
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือกลุ่มที่พึ่งพากำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง หรือกลุ่มที่สายป่านทางการเงินไม่ยาวพอ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดในรอบปีนั้นคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปในระดับ -28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไปถึง -26% ตัวเลขเหล่านี้คือสัญญาณเตือนภัยที่บอกว่า พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปแล้ว คนมองหา โครงการบ้านเดี่ยวหรู หรือคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะเจาะจงมากขึ้น ไม่ใช่แค่ที่ซุกหัวนอนอีกต่อไป
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เฉือน เอพี อย่างดุเดือด
ถ้าเปรียบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นสมรภูมิรบ ปีดังกล่าวคือปีที่ “แสนสิริ” ประกาศศักดาได้อย่างสมเกียรติ ด้วยการกวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลายเป็นเบอร์ 1 ที่ครองใจคนรุ่นใหม่และกลุ่มลักชัวรี่ได้สำเร็จ
ความน่าสนใจอยู่ที่อันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียงเส้นยาแดงผ่าแปด ความสูสีนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าในตลาดแมสและพรีเมียมแมส การแข่งขันนั้นรุนแรงมาก ใครที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและปิดการขายได้เร็วกว่า คือผู้ชนะ
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย ยังคงรักษาสไตล์ “อนุรักษ์นิยมแต่ยั่งยืน” ไว้ได้ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงบ้างแต่ฐานยังแน่น ส่วนพี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้รายได้รวมจะลดลงไปอยู่ดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท แต่เราต้องไม่ลืมว่าโมเดลธุรกิจของ LH นั้นต่างออกไป (ซึ่งผมจะขยายความในส่วนของกำไร)
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง
ในฐานะกูรูอสังหาฯ ผมมักจะบอกนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะมันอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการเช่า/บริการ ถ้าอยากรู้ว่าใครขายเก่งจริง ใครสร้างบ้านแล้วคนแย่งกันซื้อ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อใช้เกณฑ์นี้ กราฟจะพลิกทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชันย์แห่งการขายตัวจริง ในปีดังกล่าว เอพี กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่ง และปาดหน้า แสนสิริ ที่ทำรายได้จากการขายได้ 32,829 ล้านบาท (แม้แสนสิริจะโตขึ้น 7% ก็ตาม)
สิ่งที่ทำให้ เอพี ยืนหนึ่งในเรื่องการขาย คือความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอทั้งแนวราบและแนวสูง การกระจายทำเลที่ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการหลากหลาย ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญมากสำหรับผู้ที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ ในยุคนี้ การเลือก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงินและการขายสูง จะช่วยการันตีได้ว่าโครงการจะไม่ถูกทิ้งร้างกลางคัน
ในขณะเดียวกัน ศุภาลัย ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท (SC) ที่ทำผลงานได้โดดเด่นมาก ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สะท้อนให้เห็นว่าแบรนด์ SC แข็งแกร่งมากในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับบน
ผู้ท้าชิงที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา
อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือการรุกคืบของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และผลลัพธ์ก็น่าทึ่ง รายได้จากการขายโตระเบิดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use” หรือการใช้ห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูดโครงการที่อยู่อาศัย เป็นโมเดลที่ทรงพลังและตอบโจทย์วิถีชีวิตปี 2026 อย่างมาก ใครที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมติดห้าง หรือบ้านใกล้ศูนย์การค้า โครงการของ CPN ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการอยู่อาศัยเองและการปล่อยเช่า
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือเศรษฐีตัวจริง?
“ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังใช้ได้เสมอ ในปีที่ยากลำบาก 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% แต่เมื่อเจาะลึกรายตัว เราจะเห็น “ความเก๋า” ของพี่ใหญ่
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่ง แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำให้มีกำไรพิเศษเข้ามาพยุง นี่คือชั้นเชิงที่เหนือกว่าคู่แข่งรายอื่น คือไม่ได้เป็นแค่คนสร้างบ้านขาย แต่เป็นนักลงทุนและนักบริหารสินทรัพย์ตัวยง
ส่วนอันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนชนะ เอพี (6,054 ล้านบาท) ไปแบบฉิวเฉียด และที่น่าจับตามองคือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลพวงของการบริหาร Cost Efficiency และการจับตลาด Luxury ที่มี Margin สูงได้ถูกจุด
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปี 2026
จากบทเรียนและข้อมูลข้างต้น หากคุณกำลังวางแผนจะเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
เลือกแบรนด์ที่แกร่ง: ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน การเลือกซื้อโครงการจาก Top 10 Developer ที่มีสถานะการเงินแข็งแกร่ง (ดูจากกำไรและยอดขายที่สม่ำเสมอ) คือการลดความเสี่ยงที่ดีที่สุด คุณไม่อยากเสี่ยงวางเงินดาวน์กับบริษัทที่กระแสเงินสดขาดมือแน่นอน
ความสำคัญของสินเชื่อ: ปัจจัยชี้ขาดในปีนี้ไม่ใช่แค่ราคาบ้าน แต่คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น ดังนั้นก่อนจอง ต้องเช็คเครดิตบูโรและประเมินความสามารถในการกู้ให้แม่นยำ การเปรียบเทียบโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคารจะช่วยประหยัดดอกเบี้ยได้หลักแสนถึงหลักล้านในระยะยาว
โอกาสในการรีไฟแนนซ์: สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้วและผ่อนมาเกิน 3 ปี อย่าลืมตรวจสอบเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน การบริหารหนี้เป็นกุญแจสำคัญของความอยู่รอดในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น
ทำเลคือหัวใจ: แม้บริษัทใหญ่จะขยายตัว แต่ไม่ใช่ทุกทำเลจะเวิร์ก ให้มองหาทำเลที่มี “Real Demand” หรือความต้องการจริง เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้รถไฟฟ้าสายหลัก หรือทำเลที่มี E-E-A-T (Environment, Education, Amenities, Transport) ครบครัน
มองหาบ้านประหยัดพลังงาน: เทรนด์ปี 2026 คือ Green Living โครงการที่มีการติดตั้ง Solar Cell, ระบบระบายอากาศ Active Airflow หรือรองรับ EV Charger จะมีมูลค่าขายต่อสูงกว่าโครงการทั่วไปในอนาคต
บทสรุป
ปีที่ผ่านมาอาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่มันก็เป็นปีที่ช่วยคัดกรองเพชรออกจากกรวด สำหรับผู้บริโภคอย่างเรา นี่คือจังหวะเวลาที่ดีในการเลือกช้อปของดีจากผู้ประกอบการที่มีคุณภาพ ซึ่งต่างงัดกลยุทธ์และโปรโมชั่นออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหา โครงการบ้านเดี่ยว หลังแรก คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือทาวน์โฮมใกล้เมือง การมีความรู้ความเข้าใจในสถานะของผู้ประกอบการ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและปลอดภัยที่สุด
พร้อมหรือยังที่จะก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ? หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลศักยภาพ หรือเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย สินเชื่อบ้าน ที่คุ้มค่าที่สุดในขณะนี้ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือสถาบันการเงินชั้นนำ เพื่อให้ก้าวต่อไปของคุณ มั่นคงและมั่งคั่งยิ่งกว่าเดิม.
