เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปีแห่งความผันผวน สู่ยุทธศาสตร์การลงทุนและโอกาสในปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจมาหลายรอบ ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปดูตัวเลขผลประกอบการและสถานการณ์ที่เกิดขึ้น มันไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขทางบัญชี แต่มันคือ “สัญญาณชีพ” ที่บ่งบอกว่าโครงสร้างของธุรกิจท
ี่อยู่อาศัยในบ้านเรากำลังเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
หลายคนอาจจะคาดหวังว่าหลังโควิด ทุกอย่างจะกลับมาสดใสเหมือนยุคทอง แต่ความเป็นจริงคือ “ภาพลวงตา” โมเมนตัมที่ดูเหมือนจะ Take off ในช่วงสั้นๆ กลับถูกฉุดรั้งด้วยปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย และกำลังซื้อที่เปราะบาง บทความนี้ผมจะพาเจาะลึกไส้ในของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” และทิศทางไหนคือ “ทางรอด” สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในยุคนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อพายุพัดผ่าน เราเห็นอะไร?
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่ง เราพบตัวเลขที่น่าตกใจและน่าสนใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเราใช้แว่นขยายส่องลงไปในรายละเอียด จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น
มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นภาพสะท้อนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เค้กที่หอมหวานสำหรับทุกคนอีกต่อไป บริษัทระดับกลางถึงเล็กหลายรายได้รับผลกระทบอย่างหนัก ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้หายไปในระดับ 20-28% ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนภัยสีแดงที่นักลงทุนต้องระวัง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป การพึ่งพาแค่การขายบ้านหรือคอนโดเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
บัลลังก์รายได้รวม: สงครามของ 3 ยักษ์ใหญ่
ในการจัดอันดับรายได้รวม เราได้เห็นการเชือดเฉือนที่ดุเดือดที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์วงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย
แสนสิริ (Sansiri): ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% ความสำเร็จนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากกลยุทธ์ Branding ที่แข็งแกร่ง และการเจาะตลาด Luxury ที่กำลังซื้อยังไม่ตก
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน เอพีพิสูจน์ให้เห็นว่าความเข้าใจใน “Space” และการกระจายพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและแนวสูงคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
ศุภาลัย (Supalai): แม้จะมาเงียบๆ แต่รายได้ 31,818 ล้านบาท ก็การันตีความเก๋าเกม เน้นการบริหารต้นทุนและการเจาะตลาดภูธรที่คู่แข่งรายอื่นอาจมองข้าม
อย่างไรก็ตาม การดูแค่รายได้รวมอาจทำให้เราหลงทางได้ เพราะในรายได้นั้นอาจรวมกำไรจากการขายที่ดิน หรือรายได้พิเศษอื่นๆ เข้าไปด้วย ดังนั้นตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่งในธุรกิจนี้คือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
วัดกันที่ฝีมือ: ใครคือนักขายตัวจริงในสมรภูมิอสังหาฯ?
เมื่อเราคัดเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ภาพของผู้นำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที ข้อมูลชี้ชัดว่ารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท หดตัวลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค
เอพี ไทยแลนด์: ราชันย์แห่งยอดขาย
ในสังเวียนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 อย่างสมศักดิ์ศรี ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ภาพรวมตลาดจะติดลบ แต่แสนสิริและเอสซี แอสเสท (SC Asset) กลับสามารถสร้างการเติบโตของยอดขายได้ที่ 7% และ 13% ตามลำดับ
ในขณะเดียวกัน เราเห็นการร่วงหล่นของยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไปเกือบ 38% นี่คือ Case Study สำคัญที่สอนให้เรารู้ว่า การมี Recurring Income หรือรายได้ประจำจากการเช่า อาจจะช่วยพยุงกำไรได้ แต่ถ้า “Core Business” หรือยอดขายหลักทรุด ก็เป็นเรื่องที่นิ่งนอนใจไม่ได้
การค้นหาทำเลทองและการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในช่วงปี 2567-2569 นี้ ตัวเลขยอดขายของบริษัทเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า โครงการของเจ้าตลาดอย่าง AP, Sansiri หรือ SC Asset ยังคงได้รับความเชื่อมั่น ซึ่งมักจะสัมพันธ์กับคุณภาพโครงการ บริการหลังการขาย และศักยภาพของทำเลที่ตั้ง ซึ่งช่วยให้การยื่นกู้กับธนาคารผ่านง่ายขึ้นเนื่องจากเครดิตของโครงการดี
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเจ็บ ใครจบ?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ
ปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ สำหรับนักลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: อาจารย์ปู่ผู้สอนวิชาทำกำไร
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตสินทรัพย์” (Asset Monetization) การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์เหนือชั้นที่ทำให้เห็นว่า Developer ยุคใหม่ต้องเป็นมากกว่าคนสร้างบ้านขาย แต่ต้องเป็นนักลงทุนที่บริหารสินทรัพย์เป็นด้วย
ศุภาลัย และ เอพี: ความสม่ำเสมอคือหัวใจ
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ทำกำไรได้สูสีกันมาก ทั้งคู่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ท่ามกลางภาวะราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูง ซึ่งเป็นทักษะสำคัญที่ทำให้บริษัทยังคงรักษามาร์จิ้นไว้ได้
แสนสิริ: การเติบโตแบบก้าวกระโดด
ที่น่าจับตามองที่สุดคือ แสนสิริ ที่กำไรโตระเบิดถึง 42% แตะ 5,846 ล้านบาท ผลพวงจากการรุกตลาดลักชัวรี่และการบริหารสต็อกที่มีประสิทธิภาพ ทำให้แสนสิริกลายเป็นหุ้น Growth Stock ที่น่าสนใจในสายตานักลงทุน
ม้ามืดที่กำลังติดปีก: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ถ้าถามผมว่าใครน่าจับตามองที่สุดในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ผมขอยกให้ “เซ็นทรัลพัฒนา” แม้เดิมทีจะเติบโตมาจากธุรกิจศูนย์การค้า แต่ตัวเลขรายได้จากการขายอสังหาฯ ที่เติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ
โมเดลธุรกิจแบบ “Mixed-use” ที่เอาโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า คือ “Killer Feature” ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ การซื้อคอนโดติดห้างคือความสะดวกสบายขั้นสุด และนั่นทำให้ CPN กลายเป็นผู้เล่นที่น่ากลัวมากสำหรับ Developer แบบดั้งเดิม นี่คือเทรนด์แห่งปี 2569 อย่างแท้จริง ที่การอยู่อาศัยต้องผนวกกับไลฟ์สไตล์อย่างไร้รอยต่อ
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์และคำแนะนำสำหรับปี 2569
จากข้อมูลทั้งหมด เราสามารถสังเคราะห์ทิศทางในอนาคตเพื่อให้คุณเตรียมตัวได้ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้าน:
Selective Buying (การเลือกซื้ออย่างชาญฉลาด): ตลาดไม่ได้แย่ทุกเซกเมนต์ ตลาดลักชัวรี่ยังไปได้ดี ขณะที่ตลาดกลาง-ล่าง (บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ยังคงน่าห่วงเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
ยุคทองของ Pet Friendly: โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ไม่ใช่แค่ทางเลือกอีกต่อไป แต่กลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) บริษัทอย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ออริจิ้น ที่จับตลาดนี้มานาน เริ่มเห็นคู่แข่งรายใหญ่กระโดดลงมาเล่นมากขึ้น
การลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า: ต้องระวังมากขึ้น High CPC Keywords อย่าง ลงทุนคอนโด ยังคงมีการค้นหาสูง แต่ Yield หรือผลตอบแทนอาจไม่ได้สวยหรูเหมือนอดีต ให้โฟกัสที่ทำเลใกล้สถานศึกษา หรือแหล่งงานเกรด A เท่านั้น
Green & Sustainability: บ้านประหยัดพลังงาน ติด Solar Roof จะไม่ใช่แค่ของแถม แต่เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ เพื่อลดค่าใช้จ่ายระยะยาว
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากมองที่ตัวเลขเพียวๆ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ชนะเรื่องความมั่งคั่งของกำไร, เอพี (ไทยแลนด์) ชนะเรื่องความแข็งแกร่งของยอดขาย และ แสนสิริ ชนะเรื่องอัตราการเติบโตและภาพลักษณ์แบรนด์
แต่สำหรับผม ผู้ชนะตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ คือบริษัทที่สามารถ “ปรับตัว” ได้เร็วที่สุด ท่ามกลางหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วและการเข้มงวดของธนาคาร บริษัทที่มีสภาพคล่องสูง (Cash is King) และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ Real Demand เท่านั้นที่จะรอดไปถึงปี 2570
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนชีวิต ไม่ว่าจะ ซื้อบ้านหลังแรก หรือมองหาช่องทาง ลงทุนอสังหา ให้งอกเงย ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้องทำการบ้านให้หนัก ตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) กำลังเปิดกว้าง มีโปรโมชั่นและการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือด แต่ต้องเลือก “แบรนด์” ที่มั่นใจได้ว่าจะไม่ทิ้งงานและมีบริการหลังการขายที่ดี
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป หรือตัดสินใจผิดพลาดเพียงเพราะขาดข้อมูลที่รอบด้าน หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเรื่องทำเลศักยภาพ หรือเทคนิคการยื่นกู้ให้ผ่านฉลุย
คลิกที่นี่เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญฟรี! (พร้อมรับ E-Book รวมโครงการน่าลงทุนปี 2567-2569)
