ปี 2569: ทิศทางเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ – การประคับประคองบนสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดผันผวนมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้ เป็นปีที่มีความสำคัญและละเอียดอ่อนเป็นพิเศษ การประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่จะถึงนี้ ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นของการ “ประคับประคอง” อย่างรอบคอบบน “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดที่เคยเปราะบางที่สุดไปแล้ว
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางแรงกดดันรอบด้าน
จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน ไม่ว่าจะเป็นท่านนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หรือนายกสมาคมอาคารชุดไทย ล้วนชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป (Slow Recovery) โดยมีอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย
ปัจจัยกดดันสำคัญที่ยังคงอยู่ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลโดยตรงต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภค การตัดสินใจซื้อสินค้ามูลค่าสูง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ จึงถูกชะลอออกไป
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีแนวโน้มระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย เงื่อนไขการอนุมัติที่เข้มงวดขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) เป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ
ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น: ต้นทุนค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อส่วนบุคคล และลดทอนความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความตึงเครียดทางการเมืองระหว่างประเทศ และปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมือง การบริหารจัดการงบประมาณภาครัฐ ล้วนส่งผลต่อบรรยากาศการลงทุนและความเชื่อมั่น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ เน้นการปรับตัวและบริหารความเสี่ยง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่ง “การประคับประคอง” และ “การฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนสมดุลใหม่” โดยมีลักษณะสำคัญดังนี้:
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดความรุนแรงลง: ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือว่าอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้การแข่งขันในแง่ของการเปิดโครงการใหม่ไม่รุนแรงเท่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
การโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดว่าจะดีขึ้นเล็กน้อย: แม้ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ลดลง 10%) และทั่วประเทศ (ลดลง 20-25%) แต่จากฐานที่ต่ำมากในปีที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะเห็นการฟื้นตัวเล็กน้อย (บวก 5-10%) โดยมีแรงหนุนจากการแข่งขันที่มากขึ้นของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ
การลงทุนที่ต้องรอบคอบและบริหารสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว การพึ่งพาการระดมทุนผ่านหุ้นกู้จะมีความท้าทายมากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังในการเลือกหุ้นกู้
การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: หัวใจสำคัญของการพัฒนาโครงการในปี 2569 คือ การทำความเข้าใจและตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน การปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การ Upskill ผู้ประกอบการเพื่ออนาคต: การปรับตัวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น Low Carbon Living การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ความสำคัญของกลไกเสริมสินเชื่อ: ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญ การมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้ และ Risk-Based Interest เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง จะช่วยคลี่คลายปัญหาได้
บทบาทภาครัฐในการพยุงตลาด: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
นิยามปี 2569: “ม้าหงอย” หรือ “ม้าเพิ่งลุกเดิน”
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญท่านหนึ่งได้เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ปีม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่ต้องพาไปวิ่งเบาๆ หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” หลังจากเจ็บหนักมานาน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะของการประคับประคอง ไม่ใช่การเติบโตแบบก้าวกระโดด
แนวโน้มการพัฒนาที่น่าจับตามอง:
การหายไปของทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาท: เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้โครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาดังกล่าวอาจค่อยๆ หายไป และถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง
ราคาที่ดินยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อน: แม้จะมีความท้าทายในภาพรวม แต่ราคาที่ดิน โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จ ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ
การก้าวข้ามความท้าทาย: ความร่วมมือและการปรับตัว
การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะเกิดขึ้นไม่ได้หากปราศจากความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
ภาครัฐ: ต้องเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้สินครัวเรือนอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารจัดการงบประมาณอย่างเหมาะสม การส่งเสริมการลงทุน และการรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน
สถาบันการเงิน: ควรมีมาตรการที่ยืดหยุ่นและช่วยเหลือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง
ภาคเอกชน: จำเป็นต้องมีความยืดหยุ่น ปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด บริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
ปีแห่งสมดุลใหม่: การเปลี่ยนแปลงที่ถาวร
สิ่งสำคัญที่ต้องตระหนักคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ซึ่งหมายความว่า เราอาจไม่สามารถกลับไปสู่สภาวะที่ดีดังเดิมได้อีก ปัญหาเชิงโครงสร้างหลายประการยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างแท้จริง ผู้ประกอบการและทุกภาคส่วนต้องเรียนรู้ที่จะอยู่ร่วมกับ “สมดุลใหม่” นี้ และปรับตัวให้สามารถขับเคลื่อนธุรกิจไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
การขับเคลื่อนไปข้างหน้า: ลงทุนอย่างรอบคอบ สร้างฐานให้มั่นคง
แม้จะมีความท้าทายในปี 2569 แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัวและมองการณ์ไกล การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดจริง และการบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีวินัยและโปร่งใส จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาชนะความผันผวน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน และเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตที่เต็มไปด้วยโอกาสบนสมดุลใหม่นี้.
