ผ่าทางตัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนเจ็บจริงจากปี 66 ใครรุ่ง ใครร่วง และทิศทางตลาดสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าไม่มีปีไหนที่สอนบทเรียนราคาแพงให้กับนักพัฒนาและนักลงทุนได้เท่ากับช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 อีกแล้ว หากเราย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึก เราจะพบว่ามันคือ “จุดเปลี่ยนผ่าน” (Turning Point) ครั้งสำคัญที่กำหนดชะตาของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยมาจนถึงปัจจุบัน
หลายคนอาจจำภาพความหวังอันเรืองรองในช่วงต้นปี 2566 ได้
โมเมนตัมจากปีก่อนหน้าดูเหมือนจะส่งสัญญาณว่าตลาดกำลังจะ Take off แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าฉาดใหญ่ เมื่อกราฟดิ่งลงเหวจากการชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงวิกฤตกำลังซื้อที่แม้แต่ไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็กู้ไม่กลับ วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แบบ “Uncensored” เพื่อดูว่าใครคือของจริง และใครที่ยังต้องดิ้นรนหาทางรอด พร้อมวิเคราะห์ทิศทาง การลงทุนอสังหา ในยุคปัจจุบัน
ภาวะ “ชะงักงัน” ของตลาด: เมื่อตัวเลขไม่โกหก
ภาพรวมรายได้ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 ปิดจบที่ตัวเลข 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ซึ่งดูเหมือนไม่เสียหายหนัก แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมต้องบอกว่า “ไส้ใน” น่ากลัวกว่านั้นมาก
เพราะเมื่อเราผ่าโครงสร้างรายได้ดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่รายได้ “ติดลบ” นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ได้เติบโตแบบกระจายตัวอีกต่อไป แต่กำลังเข้าสู่ยุค “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” หรือแม้แต่ปลาใหญ่ด้วยกันเองยังต้องกัดฟันสู้
รายชื่อบริษัทที่บาดเจ็บหนักจากการปรับฐานของตลาดมีให้เห็นชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้หายไปกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การหดตัวระดับ -21% ถึง -28% สะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปมองหา คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่มมากขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา (-9%) นี่คือปรากฏการณ์ที่ย้ำว่า ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีใครปลอดภัย 100% หากปรับตัวไม่ทันกระแสโลก
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ในท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่ฉายแสง สำหรับปีแห่งความยากลำบากนั้น “แสนสิริ” ได้พิสูจน์ฝีมือด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่รักคู่แค้นอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปแบบหายใจรดต้นคอ
การที่แสนสิริขึ้นแท่นเบอร์หนึ่ง ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางกลยุทธ์ Brand Portfolio ที่แข็งแกร่ง เจาะกลุ่มลูกค้าลักซ์ชัวรี่และ บ้านหรู ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นหรือการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) มากนัก ต่างจากตลาดแมสที่เปราะบางกว่า
ลำดับถัดมาใน Top 5 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ซึ่งแม้ตัวเลขจะดูสูง แต่เมื่อเทียบ Year-on-Year ก็น่าเป็นห่วงเพราะเทรนด์เป็นขาลง
สิ่งที่น่าสนใจคือการเข้ามาติด Top 10 ของกลุ่มทุนใหญ่สายสายป่านยาวอย่าง “สิงห์ เอสเตท” และ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” ที่เริ่มรุกคืบกินส่วนแบ่งการตลาดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยโมเดลธุรกิจแบบผสมผสาน (Mixed-use)
วัดศักยภาพเนื้อแท้: ใครคือเจ้าตลาด “ยอดขาย” ตัวจริง?
ในวงการนักวิเคราะห์ เรามักจะพูดกันว่า “รายได้รวมอาจแต่งตัวได้ แต่รายได้จากการขายคือของจริง” เพราะรายได้รวมอาจมาจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือกำไรพิเศษอื่นๆ แต่รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) คือตัวชี้วัดว่าโปรดักต์ของคุณ—ไม่ว่าจะเป็น ทาวน์โฮม, บ้านแฝด, หรือ คอนโดมิเนียม—เป็นที่ต้องการของตลาดจริงหรือไม่
เมื่อกางตัวเลขยอดขายรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้เพียง 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “กำลังซื้อหดตัว” ของคนไทยได้อย่างชัดเจนที่สุด
และเมื่อวัดกันที่หมัดนี้ แชมป์กลับเปลี่ยนมือเป็น “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) เอพีพิสูจน์ให้เห็นว่าความเชี่ยวชาญในการเลือก ทำเลศักยภาพ และการออกแบบฟังก์ชันบ้านที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ (Space utilization) คือกุญแจสำคัญที่ทำให้สินค้าขายออกได้แม้ในยามเศรษฐกิจฝืดเคือง
ในขณะที่บริษัทอื่นๆ อาการน่าเป็นห่วง:
ไรมอน แลนด์: ยอดขายดิ่งลงเหว -78% สะท้อนปัญหาสภาพคล่องหรือการขาดโปรดักต์ใหม่ที่โดนใจ
แอล.พี.เอ็น.: ลดลง -40% ชี้ให้เห็นว่าตลาดคอนโดระดับล่าง-กลาง ยังคงวิกฤตหนัก
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยอดขายหายไป -38% ซึ่งถือว่าผิดฟอร์มพี่ใหญ่ของวงการ
อย่างไรก็ตาม ต้องขอปรบมือให้กับ “เอสซี แอสเสท” ที่ทำผลงานได้โดดเด่น ติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโต 13% สวนทางตลาด เป็นเครื่องพิสูจน์ว่าแบรนด์ที่แข็งแกร่งและบริการหลังการขายที่ดี ยังเป็นปัจจัยตัดสินใจหลักของผู้บริโภคในการ กู้ซื้อบ้าน
เซ็นทรัลพัฒนา: ม้ามืดที่กลายเป็นตัวจริง
อีกหนึ่ง Case Study ที่ผมต้องหยิบยกมาพูดถึงคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า วันนี้ CPN ได้กลายเป็นผู้เล่นหลักใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
ตัวเลขการเติบโต 103% ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท (จากเดิมแค่ 2,870 ล้านบาท) คือการประกาศสงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดอย่างเป็นทางการ กลยุทธ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า (Retail-Led Mixed-Use Development) กลายเป็นไม้ตายที่คู่แข่งรายอื่นยากจะเลียนแบบ เพราะเป็นการมอบคุณภาพชีวิตและความสะดวกสบายที่หาที่อื่นไม่ได้ สร้าง Value Added ให้กับโครงการได้อย่างมหาศาล
บทสรุปกำไรสุทธิ: “เงินสด” คือพระเจ้า
ท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจจะไปรอดหรือไม่ ไม่ได้ดูแค่ยอดขาย แต่ต้องดูที่ “บรรทัดสุดท้าย” นั่นคือกำไรสุทธิ
ภาพรวมกำไรของทั้ง 41 บริษัท ลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และที่น่าเศร้าคือมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด สะท้อนให้เห็นแผลเป็นทางเศรษฐกิจที่ยังไม่หายดี
แชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท แต่… เดี๋ยวก่อนครับ อย่าเพิ่งตื่นเต้นกับตัวเลขนี้ เพราะกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดกำไรพิเศษส่วนนี้ออก แชมป์ตัวจริงทางด้าน Operation อาจตกเป็นของ “ศุภาลัย” (6,083 ล้านบาท) หรือ “เอพี” (6,054 ล้านบาท) ที่ทำกำไรจากการบริหารจัดการต้นทุนและการขายล้วนๆ
ส่วน “แสนสิริ” ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีมากว่าการปรับกลยุทธ์องค์กร (Restructuring) ของพวกเขามาถูกทางแล้ว
เจาะลึกเทรนด์และทิศทางสู่อนาคต (Perspective 2026)
จากข้อมูลปี 2566 ส่งไม้ต่อมาจนถึงปัจจุบันปี 2569 ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนมาก และนี่คือสิ่งที่นักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยต้องรู้:
ยุคของ Green & Sustainability: ไม่ใช่แค่คำโฆษณาอีกต่อไป บ้านยุคใหม่ต้องประหยัดพลังงาน ติด Solar Roof และรองรับ EV Charger เป็นมาตรฐาน อสังหาฯ รายไหนไม่ทำ คือ “Out”
Pet Humanization: เทรนด์สัตว์เลี้ยงคือลูก เติบโตแรงมาก คอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-friendly) มีราคาขายต่อ (Resale Value) และอัตราค่าเช่า (Yield) สูงกว่าคอนโดทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ
Wellness Living: สังคมสูงวัยทำให้ฟังก์ชันบ้านต้องเปลี่ยนไป การออกแบบ Universal Design และการมีบริการด้านสุขภาพในโครงการ คือ New S-Curve ของผู้ประกอบการ
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น: ธนาคารยังคงเข้มงวดกับการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ตลาดล่างยังคงซบเซา ผู้ประกอบการจะหนีไปจับตลาดบนและตลาดชาวต่างชาติมากขึ้น
บทสรุป: โอกาสในวิกฤตเสมอ
ตัวเลขจากปี 2566 บอกเราว่า “ปลาเร็วกินปลาช้า” คือเรื่องจริง บริษัทที่ปรับตัวได้ไว บริหารกระแสเงินสดเก่ง และเข้าใจ Insight ลูกค้า จะเป็นผู้รอดชีวิต สำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุน ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ดีในการมองหาของดีราคาถูก (Undervalued Assets) ในตลาด
การเลือกลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือการซื้อบ้านสักหลัง ไม่ใช่แค่การดูโบรชัวร์สวยๆ อีกต่อไป แต่ต้องดูความมั่นคงของ Developer ดูทำเลที่เติบโตได้จริง และดูฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ชีวิตระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวิเคราะห์เจาะลึกพอร์ตอสังหาฯ ของคุณ ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดในปี 2026 และอนาคต อย่าปล่อยให้ความไม่รู้นำพาความเสี่ยงมาสู่เงินในกระเป๋าของคุณ
เริ่มต้นวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณวันนี้ คลิกเพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกฉบับเต็ม หรือนัดหมายปรึกษาผู้เชี่ยวชาญส่วนตัวได้ที่นี่ครับ
