ผ่าลึกวิกฤต “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ใครรุ่ง ใครร่วง? เจาะลึกงบการเงิน 41 บริษัทดัง พร้อมทิศทางตลาดปี 2024-2026 ที่นักลงทุนต้องรู้
ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมาไม่ใช่แค่ปีแห่งความ “ผิดหวัง” ธรรมดา แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทย จากเดิมที่เราคาดการณ์กันว่า Momentum จากปี 2565 จะช่วยดันให้กราฟพุ่งทะยาน (Take off) แต่ความจริงกลับตบหน้าเราฉาดใ
หญ่ เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วง Golden Week ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาอย่างน่าใจหาย
และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 จนถึงปัจจุบัน สัญญาณชีพของตลาดยังคงเต้นแผ่วเบา คำถามสำคัญที่นักลงทุน คนซื้อบ้าน และผู้ประกอบการต้องรู้คำตอบไม่ใช่แค่ “ปีที่แล้วใครขายดี” แต่ต้องมองให้ออกว่า “ใครที่แข็งแกร่งพอจะรอดในสงครามรอบใหม่” วันนี้ผมจะพาไปชำแหละข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แบบเจาะลึก เพื่อดูว่าภายใต้ตัวเลขรายได้กว่า 3.7 แสนล้านบาท ใครคือของจริง และทิศทางจากนี้จะเป็นอย่างไร
ภาพรวม: เมื่อ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” เจอทางตัน? (Market Overview)
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 41 แห่ง ตัวเลขรวมรายได้ปี 2566 ปิดจบที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ เราจะดูแค่ยอดรวมไม่ได้ เพราะ “ไส้ใน” ของตัวเลขนี้บ่งบอกถึงความเหลื่อมล้ำที่น่ากลัว
ความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้หดตัวลง นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลัง “เจ็บตัว” ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นโครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะกลุ่มที่รายได้ติดลบหนักระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): ติดลบราว -28% สะท้อนถึงความท้าทายในตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับเดียวกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ติดลบ -26% แม้จะจับตลาด Luxury แต่ก็ยังเหนื่อย
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์: รายได้หายไปกว่า 1 ใน 5
แม้แต่พี่ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความเสถียรอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังเจ็บหนักด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบัน ไม่มีคำว่า “Too big to fail” หรือใหญ่เกินกว่าจะล้ม หากปรับตัวไม่ทันกระแส Real Demand ที่เปลี่ยนไป
สงครามรายได้: แสนสิริ ผงาดแชมป์ แต่ AP กัดไม่ปล่อย
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่ฉายแสง ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการบริหารจัดการ Portfolio ที่ยอดเยี่ยม ทั้งการระบายสต็อกคอนโดมิเนียมและการเจาะตลาดบ้านหรู (Luxury Housing) ที่ยังมีกำลังซื้อสูง สวนทางกับสภาวะเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม อันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียง “เฉียดฉิว” เท่านั้น นี่คือคู่ชกที่สมน้ำสมเนื้อที่สุดในรอบทศวรรษ ตามมาด้วย ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าก็ตาม
Top 5 ผู้นำรายได้รวมปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ลบ. (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ลบ. (-0.8%)
ศุภาลัย: 31,818 ลบ. (-10%)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ลบ. (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ลบ. (-9%)
ตัวเลขเหล่านี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าแม้ตลาดรวมจะแย่ แต่ผู้เล่นระดับ Top Tier ยังคงกินรวบส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ไปเกือบทั้งหมด ทิ้งห่างรายกลางและรายเล็กที่สายป่านไม่ยาวพอ
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: เนื้อแท้ของการทำธุรกิจ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) มากกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจมีการรวมกำไรพิเศษ การขายที่ดิน หรือรายได้จากการเช่าเข้ามาเกี่ยวข้อง แต่รายได้จากการขายคือตัวชี้วัดว่า “สินค้าของคุณขายได้จริงหรือไม่”
เมื่อกางตัวเลขเฉพาะรายได้จากการขายออกมา ภาพของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที!
ผู้ชนะในสังเวียนนี้คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่โชว์ฟอร์มโหด กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้ยืนยันได้ว่า AP คือเจ้าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้ตรงจุดที่สุด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องทำเล (Location) หรือฟังก์ชันการใช้งาน
ประเด็นที่น่ากังวลสำหรับภาพรวม:
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 ตัวเลขนี้คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง (Red Flag) ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หายไปอย่างมีนัยสำคัญ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: รายได้จากการขายหายไป -38%
ไรมอน แลนด์: รายได้จากการขายดิ่งลง -78%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: ลดลง -24%
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ธนาคารเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย และ สินเชื่อบ้าน อย่างมาก ทำให้ยอดขายที่จองไว้ (Booking) ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอน (Transfer) ได้จริง นี่คือกับดักที่ผู้ประกอบการหลายรายดิ้นไม่หลุด
คลื่นลูกใหม่: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เสือซุ่มที่น่ากลัว
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง มีบริษัทหนึ่งที่ทำผลงานได้โดดเด่นจนต้องจับตามอง นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลายคนคุ้นเคยกับ CPN ในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ในขาของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัย พวกเขาทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดเถิดเทิงถึง 103%
กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่พัฒนาคอนโดติดห้างฯ หรือบ้านหรูใกล้ศูนย์การค้าของตนเอง คือแต้มต่อที่คู่แข่งรายอื่นเลียนแบบได้ยาก นี่คือ Business Model ที่ใช้ Ecosystem ของตัวเองให้เป็นประโยชน์ และจะเป็นเทรนด์สำคัญในปี 2026
บทสรุปกำไรสุทธิ: ขายดี แต่กำไรเหลือเท่าไหร่?
วลีเด็ดในวงการธุรกิจคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity)
ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน! แต่สิ่งที่น่าสนใจคือการจัดอันดับกำไร:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ยังคงเป็น “ยืนหนึ่ง” เรื่องการทำกำไรที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ LH มีไพ่ตายคือการบริหารสินทรัพย์ โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษไป 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของเจ้าตลาดที่กระจายความเสี่ยงได้ดี
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท (ขึ้นชื่อเรื่องการคุม Cost ได้ดีที่สุดในตลาด)
เอพี (ไทยแลนด์): กำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท (โตกระโดด 42% จาก Net Profit Margin ที่ดีขึ้น)
ทิศทางและกลยุทธ์การลงทุนปี 2026: โอกาสในวิกฤต
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอวิเคราะห์ทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2024-2026 เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้ถูกทาง ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาบ้าน
ยุคของ “Real Demand” และการคัดกรองผู้กู้
หมดยุคเก็งกำไรใบจอง ตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนระยะสั้น (Flipping) แทบจะตายสนิท ธนาคารจะยิ่งเข้มงวดเรื่อง สินเชื่อบ้าน มากขึ้น สำหรับผู้ซื้อ หากคุณมีความพร้อมทางเครดิต ช่วงนี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงมาก โปรโมชั่น ฟรีโอน, ส่วนลดเงินสด, หรือ ดอกเบี้ยบ้าน อัตราพิเศษ จะถูกงัดออกมาแข่งกันอย่างดุเดือด
High-Yield Investment: มองหาคอนโดปล่อยเช่าทำเลทอง
สำหรับนักลงทุนที่มองหา การลงทุนอสังหา เพื่อปล่อยเช่า (Rental Yield) ให้โฟกัสที่ทำเล CBD (Central Business District) หรือใกล้มหาวิทยาลัย ตัวเลข Demand การเช่ายังสูง สวนทางกับการซื้อ เพราะคนรุ่นใหม่ (Gen Z) นิยมเช่ามากกว่าซื้อเพื่อหลีกเลี่ยงหนี้ระยะยาว การมองหาทรัพย์ในราคา Distressed Asset (ทรัพย์หลุดจำนอง หรือโครงการที่ต้องการระบายสต็อก) จะทำกำไรได้งาม
เทรนด์ Pet-Friendly และ Wellness Residence
โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) และโครงการที่เน้นสุขภาพ (Wellness) ไม่ใช่แค่ Gimmick อีกต่อไป แต่เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ การพัฒนาอสังหาฯ ในปี 2026 จะต้องใส่ฟังก์ชันเหล่านี้เข้าไปเพื่อดึงดูดลูกค้ากลุ่ม Premium Mass
ราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้าง
ราคาที่ดิน ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงปรับตัวสูงขึ้น ผนวกกับค่าแรงและราคาวัสดุก่อสร้าง ทำให้ราคาบ้านใหม่ในปีหน้ามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอีก การตัดสินใจซื้อบ้านพร้อมอยู่ (Ready to move) ในปีนี้ อาจเป็นจังหวะที่ดีที่สุดก่อนการปรับราคาโครงสร้างใหม่
สรุป: ใครคือผู้รอด?
ปี 2566 และต่อเนื่องมาปีนี้ พิสูจน์แล้วว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ใช่เวทีสำหรับมือสมัครเล่นอีกต่อไป ผู้ที่รอดคือผู้ที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง (Cash Flow), มีแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ (Trust), และมีการกระจายความเสี่ยงที่ดี (Diversification) อย่างกลุ่ม AP, Sansiri, Supalai และ LH
สำหรับคุณ… ไม่ว่าจะเป็นคนที่กำลังฝันจะมีบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างความมั่งคั่ง การมีข้อมูลที่ “ลึก” และ “จริง” คืออาวุธที่สำคัญที่สุด อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นฉาบฉวย แต่ให้มองที่มูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์นั้น
พร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเกมอสังหาฯ ยุคใหม่? หากคุณกำลังมองหาทำเลศักยภาพ หรือต้องการเปรียบเทียบสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ เริ่มต้นวางแผนการเงินและสำรวจโครงการที่คุณสนใจตั้งแต่วันนี้ เพราะจังหวะที่ดีที่สุดของการลงทุน คือจังหวะที่คุณมีความรู้และความพร้อมมากที่สุด
คลิกที่นี่เพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อครบวงจร เพื่อก้าวแรกที่มั่นคงของคุณ
