เศรษฐกิจไทย 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยชี้ชัดว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนสมดุลใหม่ หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดของภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมา แม้ว่าภาพรวมจะยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็มีสัญญาณที่บ่งชี้ถึงโอกาสในการปรับตัวและสร้างฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
ภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ทิศทางแห่งความท้าทายและโอกาส
ปี 2568 ที่ผ่านมาเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ความไม่สงบตามแนวชายแดน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ขณะที่สถาบันการเงินยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะยังคงเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยเสี่ยงทั้งภายในและภายนอก ทำให้เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” ที่ต้องการความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจและการลงทุน
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: กลยุทธ์รับมือความท้าทาย
ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว ผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ โดยมีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาดังนี้:
การบริหารสภาพคล่องและความเสี่ยง: การรักษา สภาพคล่อง ให้ดีเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด และหลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีความเสี่ยงเกินตัว การออก หุ้นกู้ ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะความน่าเชื่อถือของผู้กู้ ซึ่งตลาดจะมีแนวโน้มแบ่งแยกชัดเจนมากขึ้นในปี 2569
การปรับตัวตามกำลังซื้อที่แท้จริง: กำลังซื้อ ที่อ่อนแอเป็นปัจจัยกดดันหลัก ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระและโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป การปรับลดขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการเข้าถึงลูกค้า
การลงทุนอย่างระมัดระวัง: แม้ว่าการแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ในปี 2569 จะไม่รุนแรงเท่าปีก่อนๆ โดยเฉพาะใน เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างรอบคอบ การประเมินศักยภาพของตลาดและการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าอย่างแม่นยำ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนที่สูญเปล่า
การพัฒนาโครงการที่ยั่งยืน (Sustainable Development): เทรนด์ Low Carbon Living และ Sustainable Development จะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน จะมีแต้มต่อในการแข่งขันและสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับแบรนด์
ปัจจัยขับเคลื่อนและปัจจัยฉุดรั้งเศรษฐกิจไทย
ปัจจัยบวก:
การลดลงของอุปทานใหม่: ตัวเลข ซัพพลายใหม่ ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการ และคาดว่าจะส่งผลให้การแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าช่วงก่อนหน้า
การฟื้นตัวของการลงทุนภาคเอกชน: การขอส่งเสริมการลงทุนและการรับบัตรส่งเสริมการลงทุนที่ปรับตัวดีขึ้น บ่งชี้ถึงการกลับมาลงทุนของภาคเอกชน ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวม
การเมืองที่มีเสถียรภาพ: หากการเลือกตั้งเป็นไปตามกรอบเวลาและมีรัฐบาลใหม่ที่สามารถบริหารงบประมาณปี 2570 ได้ทันเวลา จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
ปัจจัยลบ:
กำลังซื้ออ่อนแอและหนี้ครัวเรือนสูง: เป็นปัจจัยกดดันหลักที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูง ทำให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพไม่สามารถเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอก: ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
อัตราการดูดซับต่ำ: ปริมาณสินค้าคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีอยู่พอสมควร และอัตราการดูดซับยังอยู่ในระดับต่ำ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปีแห่งสมดุลใหม่และการปรับตัว
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ สะท้อนภาพเศรษฐกิจที่ซึมๆ และกำลังซื้อที่ไม่ดี ผู้ประกอบการต้องเน้นการบริหารสภาพคล่อง และการลงทุนอย่างรอบคอบ
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 เป็นปีที่ อสังหาริมทรัพย์ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังเติบโตจากฐานที่ต่ำสุด โดยคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% จากฐานที่ต่ำในปี 2568
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเน้นย้ำถึงความสำคัญของการ “Upskill” ผู้ประกอบการ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง และการแก้ไขปัญหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เป็นคอขวดสำคัญ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่ อสังหาริมทรัพย์ จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข เขาเสนอให้รัฐบาลเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ไขปัญหาหนี้สิน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี” โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลกระทบจากการรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษี และปัญหาชายแดน แต่ก็เชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะสามารถประคับประคอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ขับเคลื่อนต่อไปได้
แนวทางแก้ไขปัญหาและข้อเสนอแนะ
มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ: ภาครัฐควรมีบทบาทในการ “พยุงตลาด” มากกว่า “กระตุ้นระยะสั้น” โดยเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุน สินเชื่อบ้านหลังแรก
การแก้ไขปัญหาสินเชื่อ: สถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการเสริมเพื่อแก้ปัญหา สินเชื่อหดตัว และเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้ และการกำหนด Risk-Based Interest
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ: รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และการแก้ไขปัญหาหนี้สิน เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว
ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเกิดขึ้นได้ต้องอาศัยความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
การปรับตัวของผู้ประกอบการในยุคใหม่: สู่นวัตกรรมและความยั่งยืน
ในยุคที่ เศรษฐกิจไทย กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ที่จะประสบความสำเร็จในระยะยาวต้องปรับเปลี่ยนแนวคิดและกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างสิ้นเชิง การมุ่งเน้นเพียงการสร้างยอดขายอาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่ม การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการ และการพัฒนาโครงการที่ใส่ใจต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม
เทรนด์ Digital Transformation และ Smart City จะเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต การนำเทคโนโลยี IoT, AI, และ Big Data มาใช้ในการออกแบบ การก่อสร้าง และการบริหารจัดการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้พักอาศัย
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อ บ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม, หรือ ทาวน์เฮาส์ ในทำเลศักยภาพ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างเข้าใจ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในปี 2569 นี้.
