ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและการคาดการณ์อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกปีแห่งความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ เมื่อปัจจัยต่างๆ ได้นำพาตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติถือเป็นไฮซีซั่นของอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินประสิทธิภาพของแต่ละผู้เล่นในตลาด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย เราได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ตัวเลขภาพรวมและการวิเคราะห์เชิงลึก
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเราเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ อาจอยู่ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตอีกประการหนึ่งคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดปี 2566 ด้วยการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ในขณะที่อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดหลักมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้ส่วนเพิ่มจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเรานับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักจะปรากฏในอันดับต้นๆ ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana (CPN) มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณบวกที่น่าจับตาสำหรับกลุ่มธุรกิจค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ที่มีการบูรณาการ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วสามารถสร้างกำไรสุทธิได้น้อย ก็ยังไม่สามารถถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัท ที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุดปี 2566 ด้วยการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากรายการกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท อาจจะสามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ก็มีผลงานที่น่าประทับใจเช่นกัน ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ไปเพียงเล็กน้อย แสนสิริสามารถสร้างการเติบโตของกำไรได้อย่างก้าวกระโดดถึง 42% มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและปัจจัยกดดันจากสภาพเศรษฐกิจมหภาค นโยบายของภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ จะยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างมีชั้นเชิง การฟื้นตัวอาจต้องอาศัยปัจจัยสนับสนุนที่แข็งแกร่งขึ้น ทั้งจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติ และความมั่นคงทางเศรษฐกิจมหภาค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างทันท่วงที จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ เชิงลึก เพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุน หรือการดำเนินธุรกิจในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้ ผมขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและทันท่วงทีสำหรับอนาคตที่สดใสของคุณในวงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
