ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และโอกาสสำหรับปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรือง และช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจับตามองอย่างยิ่งสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ผ่านมา กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรค กลายเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากตัวเลข
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ 1.2% แต่เมื่อพิจารณาลงลึกในระดับรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่มีรายได้ลดลงในระดับเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาไม่แพ้กัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแกนหลักที่สะท้อนผลงานจริง
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงผลการดำเนินงานหลักในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ยิ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่มากขึ้น โดย 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่บ่งชี้ถึงความยากลำบากของตลาด คือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
ผู้นำในรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์
เมื่อเจาะลึกในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มี “รายได้จากการขาย” สูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) สามารถกลับมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่างน่าชื่นชมคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: เกณฑ์ชี้ขาด “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทพิสูจน์สุดท้ายว่าบริษัทใดสามารถสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง รายงานว่ากำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านกำไรสูงสุด
ในส่วนของ “กำไรสุทธิ” Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses กลับมาคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นเป็นผู้นำไปแล้ว AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 อย่างฉิวเฉียดด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri แสดงการเติบโตด้านกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท คว้าอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Fraser’s Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและการมองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และพื้นที่อื่นๆ ต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค การเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 นี้ ภาพรวมยังคงมีความท้าทายอยู่บ้าง แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกที่น่าจับตามอง หากบริษัทต่างๆ สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างจุดเด่นที่แตกต่าง การแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจมีความเข้มข้น แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและมีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง
การมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ ในปีนี้ อาจต้องพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้ง, การออกแบบที่ทันสมัย, สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน, และที่สำคัญคือ “ความคุ้มค่า” ที่จะได้รับจากการลงทุน การเลือกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประวัติผลงานที่ดี มีความมั่นคงทางการเงิน และมีวิสัยทัศน์ในการดำเนินธุรกิจที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการลงทุน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดที่กำลังจะมาถึงนี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยคุณค้นหา บ้านใหม่ หรือ คอนโดมิเนียม ที่ตรงกับความต้องการและเป้าหมายการลงทุนของคุณ เพื่อให้ก้าวต่อไปในโลกของอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นไปอย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จ
