ปี 2566: ถอดรหัสผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้แข็งแกร่งในภาวะชะลอตัว?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นความผันผวนและความท้าทายที่ธุรกิจนี้ต้องเผชิญอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
จากข้อมูลที่ทาง Property Mentor ได้รวบรวมอย่างละเอียดจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เราสามารถวิเคราะห์ถึงศักยภาพในการบริหารจัดการท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทายของแต่ละบริษัท รวมถึงระบุผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนภัยดังขึ้น
ภาพรวมของรายได้รวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่มากขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวหลัก
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) หดตัว -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม…แต่การแข่งขันที่เข้มข้นทำให้ลำดับพลิกผัน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับความสามารถในการแข่งขันและการตอบรับของตลาดต่อโครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายจากทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายใน ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพ และตลาดบ้านจัดสรร โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ต้องเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย…การแข่งขันเพื่อลูกค้าที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจเช่นกัน โดย AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในเพียง 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ที่ 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างยอดเยี่ยม ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่แม้จะมาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการทำยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือกว่าครึ่งหนึ่งของบริษัททั้งหมด มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงรักษาแชมป์กำไรสูงสุด…แต่ปัจจัยเสริมจากสินทรัพย์อื่นมีผล
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) เข้ามาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน แนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการวางกลยุทธ์และปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง, การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีประสิทธิภาพ, และการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันผ่านนวัตกรรมและบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อว่ายังมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัวและเรียนรู้อยู่เสมอ หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2567 เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของท่านให้ก้าวข้ามความท้าทายไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการสนทนาที่จะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงเชิงบวกสำหรับธุรกิจของท่าน.
