เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางปี 2026: ใครคือตัวจริงในวันที่กระแสลมเปลี่ยนทิศ?
ตลอดระยะเวลากว่าทศวรรษที่ผมได้คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุน ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและวัดฝีมือผู้ประกอบการ (Developer) ได้อย่างชัดเจนที่สุด
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมเมื่อปีก่อน หลายคนคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการพุ่งทะ
ยานของภาคธุรกิจ หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณบวกในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน โมเมนตัมที่เคยแรงกลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วง High Season ก็ยังไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 และจะเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับการวางแผนไปจนถึงปี 2026
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้พายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ ใครคือคนที่ยืนหยัดอยู่ได้ ใครคือผู้ชนะตัวจริง และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร บทความนี้ไม่ใช่แค่สรุปตัวเลข แต่คือคัมภีร์การลงทุนและการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่กลั่นกรองจากข้อมูลจริง
ภาพรวมความผันผวน: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียน พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากให้มองลึกลงไปในไส้ในของตัวเลขเหล่านี้
ความจริงที่ซ่อนอยู่คือ มีบริษัทถึง 25 ราย จาก 41 ราย ที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เอื้ออำนวยให้กับทุกคน
ใครเจ็บหนักที่สุดในรอบปี?
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป มีรายชื่อที่คุ้นหูหลายราย ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการสต็อกสินค้า (Inventory) และการระบายสินค้าออกสู่ตลาด:
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับล่าง-กลาง ที่ต้องปรับตัวอย่างหนัก รายได้ลดลงราว -28%
อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์: ติดลบในระดับเดียวกันที่ -28%
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้นำตลาดลักชัวรี่ที่รายได้หายไปถึง -26%
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการ ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในบรรดา Top 10 ของวงการ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: “แสนสิริ” เฉือนชนะ “เอพี” อย่างดุเดือด
ท่ามกลางวิกฤต ยังมีโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้เร็ว ในปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้เห็นการขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดคู่หนึ่งในประวัติศาสตร์
อันดับ 1: แสนสิริ (SANSIRI)
ปีนี้แสนสิริประกาศศักดาด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Equity) ทำให้แสนสิริสามารถดึงดูดกำลังซื้อระดับบนที่มีปัญหาน้อยเรื่อง สินเชื่อบ้าน ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP)
ตามมาแบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน เอพีถือเป็นเจ้าตลาดที่แข็งแกร่งมากในกลุ่มสินค้าแนวราบ ทั้ง บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ซึ่งตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
อันดับ 3: ศุภาลัย (SUPALAI)
แม้รายได้จะลดลง แต่ฐานที่มั่นยังคงแข็งแกร่งด้วยตัวเลข 31,818 ล้านบาท จุดเด่นของศุภาลัยคือการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยมและการกระจายพอร์ตสินค้าไปในต่างจังหวัด
อันดับอื่นๆ ที่น่าสนใจใน Top 10:
อันดับ 4: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
อันดับ 5: พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อันดับ 6: เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท)
อันดับ 7: ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
อันดับ 8: เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท)
อันดับ 9: ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท)
อันดับ 10: สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
แกะรอย “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ใครขายเก่งจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากการขายที่ดิน, ค่าเช่า หรือการลงทุนอื่นมาช่วยพยุง ถ้าอยากรู้ว่า โครงการบ้าน และ คอนโดมิเนียม ของใครเป็นที่ต้องการของตลาดจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue)
เมื่อโฟกัสที่จุดนี้ ภาพรวมของ 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บ่งบอกว่ากำลังซื้อในระบบหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
การเปลี่ยนแปลงของ Top 10 เมื่อวัดจากยอดขาย:
เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ก็พิสูจน์แล้วว่าสินค้าของเอพีเข้าถึงลูกค้าได้กว้างขวางที่สุด
แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่จุดที่น่าประทับใจคือเป็นหนึ่งในไม่กี่รายที่ยอดขาย เติบโต ถึง 7% สวนกระแสตลาด
ศุภาลัย รั้งอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่นที่ 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC Asset) ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ได้อย่างสวยงามด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% สะท้อนความสำเร็จในตลาดบ้านหรู
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือ “Dark Horse” หรือม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท จากการปูพรมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้าทั่วประเทศ
ในทางกลับกัน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงถึง -38% และ ไรมอน แลนด์ ลดลงถึง -78% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลและต้องปรับกลยุทธ์ขนานใหญ่ในปี 2567-2568
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” คำกล่าวนี้ยังใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน
แชมป์กำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท)
หลายท่านอาจสงสัยว่า ในเมื่อยอดขายลดลง ทำไม L&H ถึงมีกำไรสูงสุด? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” (Asset Management) ครับ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้บันทึกกำไรพิเศษเข้ามาราว 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของรุ่นใหญ่ที่รู้จักเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นกระแสเงินสดในเวลาที่เหมาะสม
อันดับกำไรที่น่าสนใจ:
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (กำไรจากยอดโอนล้วนๆ)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตสูงสุดถึง 42% จากการคุมต้นทุนและการขายสินค้า High Margin)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้วัดและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 เชื่อมโยงมาถึงปัจจุบัน และมองไปข้างหน้าถึงปี 2026 ผมขอสรุป 4 ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย:
ดอกเบี้ยและการกู้ซื้อบ้าน (Interest Rates & Mortgages)
ปัจจัยเรื่อง ดอกเบี้ยบ้าน ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัวหรือปรับลงในปี 2025-2026 แต่ความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของธนาคารพาณิชย์จะยังคงอยู่ ผู้กู้ที่มีประวัติเครดิตดีจะได้เปรียบ ส่วนกลุ่มเปราะบางจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น ทำให้ตลาดเช่า (Rental Market) เติบโตขึ้น
การเปลี่ยนผ่านสู่ Green Living และ Sustainability
เทรนด์ปี 2026 ไม่ใช่แค่เรื่องทำเล แต่เป็นเรื่อง “ความยั่งยืน” ผู้พัฒนาอสังหาฯ (Developer) จะต้องแข่งกันที่นวัตกรรมประหยัดพลังงาน Solar Roof, EV Charger และวัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม บ้านยุคใหม่ต้องช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานให้ผู้อยู่อาศัยได้จริง
ทำเลศักยภาพใหม่ (Emerging Locations)
เมื่อรถไฟฟ้าครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล คอนโดมิเนียม ใจกลางเมืองอาจไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป ทำเลส่วนต่อขยายที่มีความเป็นเมือง (Urbanization) สูงขึ้น จะกลายเป็นจุดเดือดใหม่ของ บ้านจัดสรร และ ทาวน์โฮม ระดับพรีเมียม รวมถึงจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวเต็มรูปแบบ
การลงทุนอสังหาฯ เพื่อความมั่งคั่ง
สำหรับนักลงทุน การเลือกซื้อ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรต้องพิถีพิถันมากขึ้น ยุคของการ “ซื้อกระดาษแล้วรวย” (Flipping) จบไปแล้ว การลงทุนระยะยาวในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ (High Quality Asset) หรือการมองหา ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ทำเลดีมา renovate จะเป็นกลยุทธ์ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีกว่า
บทสรุป: ก้าวต่อไปของผู้ซื้อและนักลงทุน
ปี 2566 เป็นปีแห่งการคัดกรอง “ของจริง” ออกจาก “ของปลอม” บริษัทที่ปรับตัวได้ มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป คือผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตในปี 2026
สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว โครงการหรู หรือ คอนโดมิเนียม ใกรถไฟฟ้า ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีกำลังพร้อม เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่นออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือการประเมินความพร้อมทางการเงิน และเลือกแบรนด์ที่ไว้ใจได้ เพื่อให้ “บ้าน” เป็นวิมานอย่างแท้จริง ไม่ใช่ภาระในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบโครงการบ้านและคอนโดที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลที่คุณสนใจ อย่ารอให้โอกาสหลุดมือไป
[คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาและข้อเสนอพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง]
