เจาะลึกบทสรุปตลาดอสังหาริมทรัพย์: ผ่ากลยุทธ์ผู้ชนะและผู้แพ้จากวิกฤตปี 2566 สู่ทิศทางการลงทุนปี 2567-2570
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายคนคงจดจำได้ถึงความหวังที่เรืองรอง ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่ต้องจำศีลยาวนานในช่วงโควิด-19 แต่ในความเป็นจริง โลกของการทำธุรกิจไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ เมื่อพายุแห่งความชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนทางการเมือง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ได้ซัดกระหน่
ำเข้ามา ทำให้ภาพฝันของการฟื้นตัวต้องสะดุดลง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขในบัญชี แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกถึงสุขภาพของเศรษฐกิจไทย พฤติกรรมผู้บริโภค และที่สำคัญที่สุดคือ มันช่วยให้เราเห็นว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางมรสุม
บทความนี้เราจะมาถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 เพื่อเป็นบทเรียนและเข็มทิศสำหรับการ ลงทุนอสังหา และการมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในปีนี้และปีต่อๆ ไป
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่ได้เจาะลึกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าตกใจแต่ก็สะท้อนความเป็นจริงได้ดี คือรายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการทรงตัว แต่ไส้ในกลับบอกเล่าเรื่องราวที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
ความน่ากังวลคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ถดถอย นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ภาวะ K-Shaped Recovery อย่างสมบูรณ์แบบ คือมีกลุ่มที่รอดและเติบโต กับกลุ่มที่กำลังดิ่งลงเหว
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดจนรายได้ติดลบในระดับ 20-30% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ การที่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง LPN ซึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ประสบปัญหา ยิ่งตอกย้ำว่ากำลังซื้อในกลุ่ม Mass Market ยังคงเปราะบางอย่างยิ่งจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Mortgage Rejection Rate) ของธนาคาร
แม้แต่พี่ใหญ่ของวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ยังต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรับมือกับพายุลูกนี้
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลท์ที่ดุเดือดที่สุดของปีคงหนีไม่พ้นการชิงตำแหน่งเจ้าตลาด ระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” หากเรามองที่ “รายได้รวม” แสนสิริสามารถประกาศชัยชนะได้อย่างงดงามด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการเติบโตสวนกระแสที่น่าจับตามอง กลยุทธ์การรุกตลาดลักชูรี และการสร้างแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ทำให้แสนสิริสามารถกวาดเม็ดเงินจากกระเป๋าเศรษฐีไทยและต่างชาติได้สำเร็จ โดยเฉพาะในกลุ่ม คอนโดมิเนียม ระดับบน และบ้านเดี่ยวราคาแพง
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพ่ายแพ้ในยกของรายได้รวมไปด้วยตัวเลข 38,399 ล้านบาท แต่ก็เป็นการแพ้แบบ “เฉือนจมูก” เพียงนิดเดียวเท่านั้น ความน่าสนใจของเอพีคือความแข็งแกร่งในการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งทาวน์โฮม บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ทำให้กระแสเงินสดของเอพียังคงหมุนเวียนได้อย่างดีเยี่ยม
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ การดู “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากการขายที่ดิน การลงทุน หรือธุรกิจโรงแรมมาช่วยพยุง แต่ถ้าเราต้องการวัดฝีมือในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business Revenue)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา แชมป์จะเปลี่ยนมือทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่า สินค้าของเอพี ทั้งฟังก์ชัน ดีไซน์ และทำเล ยังคงตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยจริงได้ดีที่สุดในตลาด
ในขณะเดียวกัน เราเห็นดาวรุ่งที่น่าจับตามองอย่าง เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ กลยุทธ์การมุ่งเน้นบ้านหรู และความเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยีในบ้าน (PropTech) ของ SC Asset กำลังออกดอกออกผลอย่างชัดเจน
แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือภาพรวมของรายได้จากการขายทั้งตลาดที่ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง 38% สะท้อนให้เห็นว่า แม้ตลาดบนจะยังไปได้ แต่การแข่งขันก็รุนแรงขึ้น และลูกค้าเริ่มใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น
กรณีศึกษาที่น่าสนใจ: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ม้ามืดที่ไม่อาจมองข้ามคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) จากเดิมที่เป็นเจ้าพ่อศูนย์การค้า วันนี้ CPN รุกคืบเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยโมเดล Mixed-use ที่นำ คอนโดมิเนียม และโรงแรมไปประกบกับห้างสรรพสินค้า ทำให้ในปี 2566 CPN สร้างการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือ Business Model แห่งอนาคตที่ Developer รายอื่นต้องระวัง เพราะความสะดวกสบายแบบ “Living near Lifestyle” คือสิ่งที่คนเมืองยุคใหม่ถวิลหา
ใครคือกำไร “เนื้อๆ เน้นๆ”: บัลลังก์ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์
ท้ายที่สุด ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity)
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมีรายได้จากการขายที่ลดลง แต่เมื่อดูที่บรรทัดสุดท้าย “กำไรสุทธิ” พวกเขายังคงครองแชมป์อันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท คำถามคือทำได้อย่างไร? คำตอบคือความชาญฉลาดในการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท
นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนัก ลงทุนอสังหา ว่าการมองหาบริษัทที่แข็งแกร่ง ไม่ใช่แค่ดูว่าเขาขายบ้านได้กี่หลัง แต่ต้องดูความสามารถในการบริหารทรัพย์สินและการสร้าง Passive Income ด้วย
รองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่ไล่บี้กันมาติดๆ สะท้อนถึงการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม ในขณะที่แสนสิริทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่าการปรับพอร์ตไปจับตลาด Luxury ช่วยเพิ่ม Net Profit Margin ได้อย่างมหาศาล
บทเรียนจากผู้ที่เพลี่ยงพล้ำ
เราต้องยอมรับความจริงว่ามีหลายบริษัทที่ “เจ็บตัว” หนักในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะรายที่พึ่งพาตลาดแมสหรือคอนโดมิเนียมระดับล่างมากเกินไป การขาดทุนของบริษัทกว่า 12 แห่ง และกำไรที่ลดลงในอีก 20 แห่ง เป็นสัญญาณเตือนว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป
ปัญหาหลักคือ:
กำลังซื้อรากหญ้ายังไม่ฟื้น: หนี้ครัวเรือนที่สูงเกิน 90% ของ GDP ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน เป็นเรื่องยาก
ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง: ราคาวัสดุและค่าแรงที่สูงขึ้นกัดกินกำไรของผู้ประกอบการ
ดอกเบี้ยขาขึ้น: ทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567-2570: ปรับตัวเพื่ออยู่รอด
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 ผมมองเห็นเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ดังนี้:
ยุคแห่ง “Niche Market” และ “Luxury”
การทำตลาดแบบเหวี่ยงแหจบลงแล้ว ผู้ชนะในปีหน้าจะเป็นผู้ที่เจาะตลาดเฉพาะกลุ่มได้แม่นยำ เช่น คอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly), บ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Wellness Residence) หรือบ้านประหยัดพลังงาน (Eco-Living) ซึ่งกลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า
การคัดกรองลูกค้าที่เข้มข้น (Screening)
Developer จะไม่เน้นยอดจอง (Booking) แต่จะเน้นยอดโอน (Transfer) มากขึ้น เราจะเห็นการ Pre-approve สินเชื่อที่อยู่อาศัย ก่อนขายจริงจังมากขึ้น เพื่อลดอัตราการกู้ไม่ผ่าน
ทำเลที่เปลี่ยนไป
เมื่อรถไฟฟ้าครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล คำว่า “ทำเลทอง” จะไม่ได้จำกัดอยู่แค่สุขุมวิทหรือสาทร แต่จะกระจายตัวไปยังส่วนต่อขยาย เช่น บางนา, ราชพฤกษ์, หรือรามอินทรา ซึ่งเป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮมระดับพรีเมียมมากขึ้น
สงครามราคาจะลดลง สงครามคุณภาพจะเริ่มขึ้น
ผู้บริโภคฉลาดขึ้น การลดแลกแจกแถมอาจดึงดูดใจได้ระยะสั้น แต่ “บริการหลังการขาย” และ “นวัตกรรมในบ้าน” จะเป็นตัวตัดสินในระยะยาว
โอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับผู้ที่มีความพร้อมด้านการเงิน ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง Developer หลายรายยังคงมีสต็อกสินค้าพร้อมอยู่ (Ready to move) ที่ต้องการระบาย ทำให้มีโปรโมชั่นที่น่าสนใจ ทั้งส่วนลดเงินสด, ฟรีค่าโอน, หรือดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งเป็นจังหวะดีในการเข้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือปล่อยเช่า
บทสรุป: ก้าวต่อไปของคุณในสมรภูมิอสังหาฯ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน มันคือปีแห่งการเรียนรู้และคัดกรอง ตัวเลขผลประกอบการที่เราเห็น ไม่ได้บอกแค่ว่าบริษัทไหนรวยที่สุด แต่บอกว่าบริษัทไหน “ปรับตัว” ได้เก่งที่สุด
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือวางแผน ลงทุนอสังหา อย่ามองแค่ภาพโฆษณาที่สวยหรู แต่ให้มองลึกไปถึงความมั่นคงของบริษัท (Developer) คุณภาพของการก่อสร้าง และบริการหลังการขาย เพราะบ้านคือหนี้ก้อนใหญ่ระยะยาวที่คุณต้องแบกรับ
สำหรับนักลงทุน การกระจายความเสี่ยงไปยังสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ ในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตสูง (Capital Gain) และมีอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ที่คุ้มค่า ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะผันผวนแค่ไหน อสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นสินทรัพย์ที่ชนะเงินเฟ้อได้เสมอในระยะยาว
โลกของการลงทุนไม่มีคำว่ารอ หากคุณมีความพร้อมและมองเห็นโอกาสที่คนอื่นมองข้าม นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการเริ่มวางแผนความมั่งคั่งของคุณ
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณต้องการที่ปรึกษาด้านการเลือกซื้อบ้านหรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพ ที่จะช่วยคัดกรองโครงการคุณภาพจาก Developer ชั้นนำ พร้อมข้อเสนอสุดพิเศษที่คุณหาจากที่อื่นไม่ได้ คลิกเพื่อลงทะเบียนรับคำปรึกษาฟรีกับเราได้ทันที แล้วเราจะช่วยให้คุณเป็นผู้ชนะในตลาดอสังหาฯ ไปด้วยกัน
