แนวโน้มเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุล สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนและความท้าทายที่ตลาดนี้เผชิญมาอย่างไม่ขาดสาย แต่สำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ เป็นปีที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและพลวัตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ บทความนี้จะเจาะลึกถึงทิศทาง แนวโน้ม และกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคควรรู้ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับ “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่”
ภาพรวมเศรษฐกิจปี 2569: ความท้าทายท่ามกลางการฟื้นตัวที่เปราะบาง
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน สะท้อนภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ว่าเป็นปีที่ต้องอาศัยความ “อึด-ทน” มากกว่าการคาดหวังการเติบโตแบบก้าวกระโดด แม้ว่าหลายหน่วยงานจะคาดการณ์ว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อาจจะเติบโตได้ในระดับ 1.5-1.8% ซึ่งดีกว่าปีก่อนหน้าเล็กน้อย แต่ตัวเลขดังกล่าวก็ยังถือว่าต่ำเมื่อเทียบกับศักยภาพที่แท้จริง และยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยหลักที่กดดันการเติบโตทางเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้ออ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนก้อนใหญ่เช่นอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินเข้มงวด: ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน แต่ขาดคุณสมบัติบางประการ หรือมีภาระหนี้สินสูง
ความไม่แน่นอนภายนอก: ปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก ความผันผวนทางการเมืองระหว่างประเทศ และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นปัจจัยกดดันที่หลีกเลี่ยงได้ยาก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ก็ยังมีสัญญาณบวกบางประการ เช่น การที่หลายภาคส่วนกำลังปรับตัวเข้าสู่ “สมดุลใหม่” หลังผ่านจุดต่ำสุดของวิกฤตมาแล้ว การลงทุนภาครัฐที่อาจจะเร่งตัวขึ้นหากรัฐบาลใหม่สามารถบริหารงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและยั่งยืน
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ถูกมองว่าเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “การปรับสมดุล” มากกว่าปีแห่งการเติบโตหวือหวา ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับโจทย์ที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสให้ธุรกิจได้ทบทวนและปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดในระยะยาว
การแข่งขันที่ลดลง แต่การลงทุนต้องรอบคอบ:
สัญญาณที่น่าสนใจคือ ซัพพลายใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบหลายปี การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะซบเซา แต่สะท้อนถึงการปรับตัวตามกำลังซื้อจริง และการบริหารความเสี่ยงที่เข้มข้นขึ้น
แม้การแข่งขันด้านจำนวนโครงการอาจไม่รุนแรงเท่าช่วงก่อนหน้า แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และการสร้างความแตกต่างเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ
กลยุทธ์การลงทุนที่ต้องเน้น “กำลังซื้อจริง”:
แนวโน้มสำคัญในปี 2569 คือ การพัฒนาโครงการต้องมุ่งเน้นที่ กำลังซื้อจริง (Real Demand) ของประชาชนเป็นหลัก ไม่ใช่ความคาดหวังที่อิงกับภาวะตลาดในอดีต ผู้ประกอบการต้องเข้าใจถึงโครงสร้างรายได้ ความสามารถในการผ่อนชำระ และความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย
การปรับขนาดโครงการและราคา: โครงการขนาดเล็กที่ตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐาน เช่น ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท อาจค่อยๆ หายไปในพื้นที่เมืองชั้นในเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น แต่จะถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียม หรือโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น
การออกแบบที่ตอบโจทย์: การออกแบบที่อยู่อาศัยควรคำนึงถึงโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป รูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นขึ้น และความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่หลากหลาย
การบริหารสภาพคล่อง: สภาพคล่องทางการเงินยังคงเป็นหัวใจสำคัญ ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ที่เกินตัว
การเข้าถึงสินเชื่อ: ปัญหาคอขวดที่ต้องได้รับการแก้ไข
แม้ว่าจะมี ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อยู่จริง แต่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) กลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
กลไกเสริมสินเชื่อ: จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อช่วยแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อโดยหน่วยงานภาครัฐหรือเอกชน เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพแต่ขาดคุณสมบัติบางประการสามารถกู้ได้
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินที่มีอยู่ให้เป็นก้อนเดียว เพื่อลดภาระการผ่อนชำระและเพิ่มความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อิงตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้ เพื่อสร้างความเป็นธรรมและส่งเสริมการแข่งขัน
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างยั่งยืน
รัฐบาลมีบทบาทสำคัญในการประคับประคอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 โดยควรเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด และสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว มากกว่าการกระตุ้นตลาดระยะสั้น
มาตรการลดภาระ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลใหม่ควรเร่งพิจารณาแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคม เช่น การจัดการหนี้สินครัวเรือน การลดความเหลื่อมล้ำ และการส่งเสริมการลงทุนในภาคการผลิตที่แท้จริง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ความระมัดระวังคือหัวใจสำคัญ
สำหรับ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ความระมัดระวังและการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การออกหุ้นกู้: ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ที่พึ่งพาการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุน ต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่สูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังในการตัดสินใจมากขึ้น การจะออกหุ้นกู้ได้สำเร็จ จำเป็นต้องสร้างความเชื่อมั่นในผลประกอบการและความสามารถในการชำระหนี้
การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ: แม้ภาพรวมจะทรงตัว แต่บางทำเลยังมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะบริเวณที่โครงข่ายคมนาคมกำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือในพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
นิยามปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าเดิน” บนฐานใหม่
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญหลากหลายท่าน ได้นิยามปี 2569 ไว้ในทิศทางที่คล้ายคลึงกัน คือ
นายอธิป พีชานนท์: นิยามว่าคือ “ปีม้าหงอย – ม้าป่วย” ไม่เหมาะกับการใช้งานหนัก แต่เหมาะกับการค่อยๆ เดิน รับนักท่องเที่ยว ซึ่งเปรียบได้กับการประคองตัวธุรกิจอย่างเบามือ
นายอิสระ บุญยัง: มองว่าเป็น “ปีม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” เพราะตลาดเติบโตจากฐานที่ต่ำมาก หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” แต่ยังไม่ใช่ “ปีม้ากระโดด”
นายสุนทร สถาพร: เน้นย้ำว่าคือ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยมีกำลังซื้อจริงเป็นเข็มทิศ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: กล่าวว่าคือ “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” ซึ่งจะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีกแล้ว หากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: มองว่า “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากปัจจัยลบรอบด้าน แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันประคับประคองตลาดให้ขับเคลื่อนไปได้
แนวทางการ Upskill สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
เพื่อให้อยู่รอดและเติบโตในสภาวะที่ท้าทาย ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องปรับตัวและยกระดับศักยภาพของตนเอง (Upskill) สู่ Sustainable Development in Action
พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living: ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ลดการปล่อยคาร์บอน ซึ่งกำลังจะกลายเป็นเทรนด์สำคัญของผู้บริโภคยุคใหม่
บริหารการเงินและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ควบคุมต้นทุน ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น และบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
หลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว: พิจารณาการลงทุนอย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงโครงการที่มีความเสี่ยงสูงเกินไป
ปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย: ใช้เครื่องมือดิจิทัลและแพลตฟอร์มออนไลน์ในการเข้าถึงลูกค้า สร้างการรับรู้ และนำเสนอคุณค่าของโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
สร้างพันธมิตรทางธุรกิจ: ร่วมมือกับพันธมิตรที่แข็งแกร่ง เพื่อแบ่งปันความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโต
สรุป: ก้าวต่อไปบนฐานที่มั่นคง
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดจะไม่ได้กลับไปคึกคักเหมือนในอดีต แต่จะค่อยๆ เติบโตอย่างมีเสถียรภาพบนฐานของ กำลังซื้อจริง และ ความยั่งยืน การบริหารจัดการความเสี่ยง การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และการตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้บริโภค การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ควรพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง และเลือกโครงการที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจ หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ใช่ในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ และก้าวต่อไปอย่างมั่นคงบนเส้นทางแห่งอนาคตที่คุณวางแผนไว้
