D0702121 แม งล กในตะกร า(หน งส ละครส น) สามโคกฟ part2 | Delila Fee

บทสรุปสงครามอสังหาริมทรัพย์: ผ่ากลยุทธ์ผู้รอดชีวิตและบทเรียนจากปี 2566 สู่ทิศทางตลาดปี 2026 ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาที่ดินมากว่าทศวรรษ ผมมักจะมีคำถามจากนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านเสมอว่า “ตอนนี้คือเวลาที่ใช่สำหรับการซื้อหรือยัง?” หรือ “หุ้นอสังหาฯ ตัวไหนที่น่าเก็บเข้าพอร์ต?” คำตอบของคำถามเหล่านี้มักซ่อนอยู่ในตัวเลขผลประกอบการที่ผ่านมา ซึ่งไม่ใช่แค่กระดาษรายงานตัวเลข แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกทิศทางลมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 ปีนั ้นถูกจารึกว่าเป็นปีแห่งความ “ผิดหวัง” สำหรับหลายฝ่าย จากความหวังที่เคยวาดฝันไว้ในปี 2565 ว่าตลาดกำลังจะ Take off กลับกลายเป็นภาวะเครื่องยนต์ดับกลางอากาศ ด้วยปัจจัยลบที่ถาโถมตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนน่าตกใจ สิ่งเหล่านี้ส่งผลกระทบยาวนานมาจนถึงปัจจุบัน และเป็นรากฐานสำคัญที่เราต้องทำความเข้าใจเพื่อวิเคราะห์เทรนด์ในอีก 3-5 ปีข้างหน้า บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึก ไดชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ใครคือ “ผู้รอดชีวิต” และกลยุทธ์ไหนที่ทำให้พวกเขายืนหยัดได้ท่ามกลางพายุ เพื่อเป็นข้อมูลสำหรับการตัดสินใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนในตลาดหุ้น หรือคนที่กำลังมองหา สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อซื้อบ้านสักหลัง ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้ายเสมอไป จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนเม็ดเงินมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุคของ “การคัดกรองตามธรรมชาติ” สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลกระทบเชิงโครงสร้าง กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้ติดลบระดับวิกฤต (มากกว่า 20%) ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), อีสเทอร์น สตาร์ (-28%), คันทรี่ กรุ๊ป (-28%), ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) รายชื่อเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ไม่ว่าจะเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง หรือผู้พัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่ ต่างก็หนีไม่พ้นผลกระทบจากกำลังซื้อที่หดหาย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงขึ้น เป็นอุปสรรคใหญ่ของการโอนกรรมสิทธิ์ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่เห็นได้บ่อยนักในหุ้นกลุ่ม Defensive แบบนี้ ในขณะที่ Top 10 ของวงการ มีถึงครึ่งหนึ่งที่รายได้หดตัวลง รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และ แสนสิริ คือผู้ที่คว้าโอกาสนั้นได้ดีที่สุดในปี 2566 ด้วยการครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ การที่แสนสิริขึ้นมาผงาดในจุดนี้ได้ สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ (Brand Equity) และกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) โดยเฉพาะในกลุ่มลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 รายได้รวม ได้แก่: ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท) ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท) เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท) ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท) เจาะไส้ใน: “รายได้จากการขาย” ตัวชี้วัดสมรรถภาพที่แท้จริง ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักแนะนำให้นักลงทุนมองข้าม “รายได้รวม” และไปโฟกัสที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Revenue) เพราะรายได้รวมอาจมีการรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ ซึ่งอาจเป็นภาพลวงตาทางบัญชี เมื่อเรากรองเอาเฉพาะรายได้จากการขายเนื้อๆ เน้นๆ ภาพของสงคราม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง! มูลค่าการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท หายไปถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตกต่ำลง ตัวเลขนี้คือ “สัญญาณเตือนภัยสีแดง” ที่บอกว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมกำลังหดตัวอย่างรุนแรง ความเจ็บปวดที่ชัดเจนที่สุดเกิดขึ้นกับ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายดิ่งลงเหวถึง -78% และ แอล.พี.เอ็น. ที่ลดลงเกือบ -40% ซึ่งกรณีของ LPN นั้นน่าสนใจมาก เพราะสะท้อนถึงความยากลำบากในการปรับตัวจากตลาดคอนโดระดับล่าง-กลาง ที่เป็นฐานลูกค้าหลักของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มที่เปราะบางที่สุดต่อภาวะหนี้ครัวเรือนและการถูกปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้แต่ “พี่ใหญ่” อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายโครงการก็หายไปถึง -38% ส่วน เอพี (ไทยแลนด์) ก็มีแผลถลอกเล็กน้อยที่ -2% เอพี (ไทยแลนด์) : ราชาแห่งยอดขายโครงการ หากวัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและคอนโดเพียวๆ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับมาทวงบัลลังก์เจ้าตลาดที่อยู่อาศัยได้สำเร็จ สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำผลงานได้โดดเด่นอย่างน่าประหลาดใจ ด้วยการเติบโตถึง 13% กวาดรายได้จากการขายไป 23,370 ล้านบาท ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม ความสำเร็จของ SC Asset มาจากการโฟกัสที่ตลาดบ้านแนวราบระดับบน (High-End Low Rise) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการ บ้านเดี่ยว สูงและมีเครดิตดีในการขอ กู้ซื้อบ้าน หรือมีเงินสดในมือ ทำให้ปิดการขายและโอนได้ง่ายกว่า อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เดิมทีเราจะนึกถึงภาพของเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ในปี 2566 CPN ได้แสดงแสนยานุภาพในฝั่งที่อยู่อาศัย ด้วยรายได้จากการขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการปูพรมเปิดโครงการคอนโดมิเนียมติดห้างและมิกซ์ยูสทั่วประเทศ นี่คือเทรนด์ใหม่ของการพัฒนาเมืองที่เรียกว่า “Retail-Led Mixed-Use Development” ซึ่งจะเป็นกุญแจสำคัญในปี 2026 กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง (The Bottom Line) ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภาคภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) หากขายของได้เป็นหมื่นล้านแต่เหลือกำไรนิดเดียว ย่อมไม่ใช่โมเดลธุรกิจที่ยั่งยืน กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 เหมือนคนป่วยที่ยังไม่ฟื้นไข้ ใครคือราชาแห่งผลกำไร? คำตอบยังคงเป็นแชมป์เก่าอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท ยืนหนึ่งอย่างไม่เห็นฝุ่น แต่… เดี๋ยวก่อน! หากเราวิเคราะห์ให้ลึกจะพบว่า กำไรก้อนโตนี้กว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งในพัทยาเข้ากองทรัสต์ (REIT) นี่คือความเก๋าเกมของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่บริหารพอร์ตทรัพย์สิน (Asset Management) ได้อย่างชาญฉลาด ในปีที่ยอดขายบ้านไม่ดี ก็งัดเอาทรัพย์สินที่สร้างเสร็จแล้วมาแปลงเป็นเงินสด (Monetization) เพื่อรักษาระดับกำไรและเงินปันผล นี่คือเหตุผลว่าทำไมนักลงทุนสถาบันถึงรักหุ้นตัวนี้ หากตัดกำไรพิเศษออกไป ศุภาลัย คือบริษัทที่มีประสิทธิภาพการทำกำไรจากการดำเนินงานสูงที่สุด (6,083 ล้านบาท) ด้วยนโยบายการบริหารต้นทุนที่เข้มงวด (Cost Leadership) และอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม ส่วน แสนสิริ ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึงความสำเร็จในการปรับพอร์ตสินค้าเข้าสู่ตลาดลักชัวรี่ที่มีมาร์จิ้นสูง บทเรียนและทิศทางสู่ปี 2026: ปรับตัวหรือตาย? จากข้อมูลทั้งหมดในปี 2566 เราสามารถถอดรหัสออกมาเป็นแนวโน้มสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยไปจนถึงปี 2026 ดังนี้: สงครามคนละระดับ (Market Segmentation War) หมดยุคของการทำโครงการหว่านแห ตลาดระดับล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) จะยังคงซบเซาจากปัญหาหนี้สินและการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ผู้พัฒนาจะหนีตายขึ้นไปสู่ตลาดระดับกลาง-บน (5-10 ล้านบาทขึ้นไป) และตลาดลักชัวรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง และต้องการ บ้านประหยัดพลังงาน หรือบ้านที่มีนวัตกรรม การเงินต้องแข็งแกร่ง (Financial Discipline) บริษัทที่มีกระแสเงินสดดีและหนี้สินต่ำ (Low D/E Ratio) อย่าง ศุภาลัย หรือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมีความได้เปรียบในการซื้อที่ดินราคาดีในช่วงวิกฤต ส่วนบริษัทเล็กๆ ที่สายป่านสั้น อาจต้องควบรวมกิจการหรือขายทรัพย์สินเพื่อความอยู่รอด ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ (Interest Rate & Refinance) สำหรับผู้บริโภค เทรนด์ดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง ทำให้คำค้นหาอย่าง “รีไฟแนนซ์บ้าน” หรือ “ดอกเบี้ยบ้าน 2567” เป็นสิ่งที่คนให้ความสนใจมาก การเลือกโครงการที่มีโปรโมชั่นร่วมกับธนาคาร (Exclusive Interest Rate) จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ทำเลคือหัวใจ แต่ไลฟ์สไตล์คือจิตวิญญาณ การเลือก ซื้อคอนโด หรือบ้าน ไม่ใช่แค่เรื่องทำเลติดรถไฟฟ้าอีกต่อไป แต่ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น Pet-Friendly (เลี้ยงสัตว์ได้), EV Charger (รองรับรถยนต์ไฟฟ้า), และ Universal Design สำหรับสังคมผู้สูงอายุ บริษัทอย่าง ออริจิ้น และ เอสซี แอสเสท จับเทรนด์นี้ได้ดีและสะท้อนออกมาในยอดขาย อสังหาฯ เพื่อการลงทุน (Investment Property) ในภาวะที่ Capital Gain (กำไรจากส่วนต่างราคา) เติบโตช้าลง นักลงทุนจะหันมามองหา Rental Yield (ผลตอบแทนจากการเช่า) มากขึ้น คอนโดมิเนียมในย่าน CBD หรือใกล้มหาวิทยาลัย ยังคงเป็นทรัพย์สินที่น่าสนใจสำหรับการปล่อยเช่า บทสรุป: วิกฤตคือบททดสอบของตัวจริง ปี 2566 อาจเป็นปีที่โหดร้ายสำหรับหลายบริษัท แต่มันคือปีที่ “คัดกรอง” ผู้เล่นในตลาดอย่างแท้จริง บริษัทที่รอดและเติบโตได้ ไม่ใช่แค่เพราะโชคช่วย แต่เพราะพวกเขามีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง แบรนด์ที่น่าเชื่อถือ และสินค้าที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค สำหรับคุณผู้อ่าน ไม่ว่าคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยว หลังแรก คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือกำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในช่วงเวลานี้ การพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากบริษัทที่มีผลประกอบการมั่นคง เป็นหนึ่งในเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด เพราะบ้านคือสินทรัพย์ระยะยาว คุณคงไม่อยากฝากอนาคตไว้กับผู้พัฒนาที่มีความเสี่ยงทางการเงิน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคใหม่ ยุคที่ “คุณภาพ” สำคัญกว่า “ปริมาณ” และความ “เข้าใจลูกค้า” มีค่ามากกว่า “งบโฆษณา” หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเปรียบเทียบ ราคาประเมินที่ดิน และสินเชื่อบ้านที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในตลาดยุคของผู้ซื้อเช่นนี้ เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณอย่างมืออาชีพได้แล้ววันนี้ คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือค้นหาโครงการที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ.