เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: บทสรุปผลประกอบการ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 2566 และทิศทางอนาคตสำหรับนักลงทุน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายวัฏจักรเศรษฐกิจ ต้องยอมรับว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนหนังม้วนยาวที่จบแบบหักมุมสำหรับหลายๆ คน เดิมทีเราต่างคาดการณ์กันว่า Momentum การฟื้นตัวจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทะยานขึ้นแบบ Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบที่หนักหนาสาหัสกว่าที่คิด
สถานการณ์ชะลอตัวที่เริ่มส่อ
แววตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่ปกติเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์และการระบายสต็อก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าตกใจ ความซบเซานี้ไม่ได้เป็นเพียงภาพลวงตา แต่สะท้อนออกมาผ่านตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ที่ทาง Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ซึ่งวันนี้ผมจะพามาเจาะลึกวิเคราะห์กันแบบบรรทัดต่อบรรทัด ว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทาง การลงทุนอสังหา ในอนาคตจะเป็นอย่างไร
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
หากมองที่ตัวเลขบรรทัดแรกอย่าง “รายได้รวม” ของทั้ง 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 จะพบตัวเลขอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยยังประคองตัวได้ดี แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ เราต้องมองให้ลึกกว่านั้นครับ
เมื่อกางไส้ในออกมาดู จะพบความจริงที่น่ากังวล คือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญภาวะถดถอย บริษัทระดับกลางถึงเล็กหลายรายได้รับผลกระทบอย่างหนัก ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปกว่า 28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบไป -26% สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาหนี้ครัวเรือนและการขอ สินเชื่อบ้าน ที่ยากขึ้น ไม่ได้กระทบแค่ตลาดล่าง แต่เริ่มลามไปถึง Segment อื่นๆ
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ชัดว่าใน Top 10 ของวงการ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้หดตัวลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าแข็งแกร่ง ก็ยังติดลบเล็กน้อย
บัลลังก์แชมป์รายได้: การเฉือนชนะของ “แสนสิริ”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีผู้ที่ปรับตัวได้เสมอ ในปี 2566 ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว การที่แสนสิริสามารถเติบโตได้ในสภาวะที่ ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น และกำลังซื้อเปราะบาง ถือเป็น Case Study ที่น่าสนใจในเรื่องการบริหารแบรนด์และการเจาะกลุ่มลูกค้า Real Demand ระดับบนที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ค่อยมีปัญหาเรื่อง การอนุมัติสินเชื่อ
อันดับรองลงมาในกลุ่ม Top 5 ได้แก่:
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ยังคงรักษาระดับได้ดีแม้รายได้ลดลง)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
ส่วนกลุ่ม Top 6-10 ประกอบด้วย เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ สิงห์ เอสเตท ตามลำดับ ซึ่งการจัดอันดับเหล่านี้มีความสำคัญมากสำหรับผู้ที่สนใจ หุ้นอสังหา หรือมองหาทำเลศักยภาพเพื่อ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพราะความแข็งแกร่งทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการ คือหลักประกันความเสี่ยงด่านแรกของนักลงทุน
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ดัชนีชี้วัดสุขภาพที่แท้จริง
สำหรับผมแล้ว ตัวเลขที่สำคัญกว่ารายได้รวม คือ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพราะตัวเลขนี้ตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป เหลือเพียงเนื้อแท้ของความสามารถในการขายบ้านและ คอนโดมิเนียม
เมื่อเจาะดูเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท ตัวเลขรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 (299,979 ล้านบาท) ตัวเลข -11% นี้คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงครับ มันบอกเราว่า Demand การซื้อที่อยู่อาศัยหายไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
ความน่าตกใจอยู่ที่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่รายได้จากการขายหายไปถึง -38% หรือ ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78% แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมียอดขายลดลง -2% นี่คือผลกระทบโดยตรงจากมาตรการ LTV, ความเข้มงวดในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน ของธนาคารพาณิชย์ และภาวะเศรษฐกิจที่ทำให้คนชะลอการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่
ใครคือเบอร์ 1 ในสมรภูมิยอดขาย?
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ถ้าพูดถึงฝีมือการขาย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงยืนหนึ่งด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) กลับคืนมาได้ อย่างไรก็ตาม แสนสิริ ยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่รายได้จากการขาย “โตขึ้น” (+7%) ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่ติดลบ ซึ่งต้องยกเครดิตให้กับกลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และ บ้านเดี่ยว ระดับไฮเอนด์ที่แม่นยำ
อีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามองและทำผลงานได้โดดเด่นคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 13% การโฟกัสที่กลุ่มบ้านหรูและ โครงการบ้านเดี่ยว ในทำเลศักยภาพอย่าง กรุงเทพโซนตะวันออกและราชพฤกษ์ ถือเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ SC Asset ยังคงเติบโตได้
ม้ามืดที่มาแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
นอกเหนือจากเจ้าตลาดเดิม ต้องพูดถึง “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการปูพรมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% นี่คือเทรนด์ Mixed-use ที่ผสานไลฟ์สไตล์การช้อปปิ้งเข้ากับการอยู่อาศัย ซึ่งตอบโจทย์คนรุ่นใหม่และนักลงทุนที่มองหา ทำเลทอง ได้อย่างตรงจุด
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” ใครคือนักบริหารเงินตัวจริง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ หรือเจอดอกเบี้ยกัดกินจนหมด ก็ไร้ความหมาย
ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับรายได้จากการขายที่ลดลง มีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย และกำไรลดลงกว่า 20 ราย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ราคาที่ดินที่พุ่งไม่หยุด และต้นทุนทางการเงินจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ส่งผลให้การบริหาร Cash Flow และการหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำ (Low Cost of Fund) กลายเป็นความได้เปรียบที่สำคัญที่สุด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์ Asset Monetization
แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลงฮวบฮาบ แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! ถามว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือวิสัยทัศน์ในการบริหารพอร์ตโฟลิโอครับ กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน (REITs) นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่รู้จักจังหวะในการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนเพื่อรักษาระดับกำไร
หากตัดรายการพิเศษนี้ออก ศุภาลัย คือผู้ท้าชิงที่น่ากลัวมาก ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรโตกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ทั้งรายได้และกำไรที่เติบโตสวนทางตลาด
บทวิเคราะห์และแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์สู่อนาคต
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปบทเรียนสำคัญและฉายภาพอนาคตเพื่อเป็นแนวทางสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
ยุคของ “Real Demand” ระดับบน: ตลาดแมส (Mass Market) หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังคงเหนื่อยหนักจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงลิ่ว ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะหันไปโฟกัสตลาดกลาง-บน ราคา 5-10 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีเครดิตดีและได้รับอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ง่ายกว่า
ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์คือตัวแปร: ในยุคที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง การเลือกโปรโมชั่นดอกเบี้ยบ้านจากธนาคาร หรือการวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระผ่อนต่อเดือน จะเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญเป็นอันดับหนึ่ง ซึ่งโครงการที่มี Partner กับธนาคารและมอบข้อเสนอพิเศษได้ จะมีความได้เปรียบในการปิดการขาย
ความแข็งแกร่งของแบรนด์สำคัญกว่าที่เคย: ในภาวะวิกฤต ผู้บริโภคจะเลือกซื้อกับแบรนด์ที่ “มั่นใจได้” ว่าสร้างเสร็จจริง มีบริการหลังการขายที่ดี และนิติบุคคลที่มีคุณภาพ ดังที่เราเห็นจาก Top 5 ที่กินรวบส่วนแบ่งตลาดไปมหาศาล การซื้ออสังหาฯ จากบริษัทเล็กที่มีความเสี่ยงทางการเงิน อาจเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงเกินไปในปีนี้
เทรนด์ Pet Friendly และ Green Energy: ผู้ชนะในปีถัดไป จะไม่ใช่แค่ขายอิฐปูน แต่ต้องขาย “ไลฟ์สไตล์” โครงการที่รองรับสัตว์เลี้ยง (Pet Friendly) และบ้านประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Roof พร้อมจุดชาร์จ EV จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ที่ผู้บริโภคมองหา ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
โอกาสในการลงทุนคอนโดและบ้าน: สำหรับนักลงทุน ปีนี้เป็นจังหวะ “ของถูก” ในตลาดมือสองและทรัพย์รอการขาย (NPA) เนื่องจากมี Supply ตกค้างในตลาดเยอะ การมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลที่ยังไม่ Over Supply หรือบ้านในทำเลส่วนต่อขยายที่มีศักยภาพ อาจสร้าง Yield ที่ดีได้ในระยะยาว หากเลือกทรัพย์เป็น
บทสรุป: ก้าวต่อไปในปี 2567 และอนาคต
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ตัวเลข แต่เป็นปีที่ “คัดกรอง” ผู้เล่นตัวจริงออกจากตลาด บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว บริหารกระแสเงินสดเก่ง และเข้าใจความต้องการลูกค้าอย่างลึกซึ้งเท่านั้นที่จะอยู่รอด สำหรับปี 2567 และอนาคตที่กำลังจะถึงนี้ ตลาดอาจจะยังไม่กลับมาหวือหวาแบบ V-Shape แต่จะเป็นการฟื้นตัวแบบ K-Shape คือกลุ่มบนไปต่อได้ กลุ่มล่างยังซึมยาว
สำหรับท่านผู้อ่านที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก หรือมองหาช่องทาง การลงทุนอสังหา เพื่อสร้าง Passive Income ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้องทำการบ้านให้หนัก ศึกษาข้อมูลบริษัท เปรียบเทียบทำเล และที่สำคัญที่สุดคือการเตรียมความพร้อมทางการเงินและเครดิตบูโรของท่านให้พร้อมที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดมือไป หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลศักยภาพ เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านล่าสุด หรือวิเคราะห์เจาะลึกโครงการน่าลงทุน เริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณวันนี้ เพื่อความมั่นคงที่ยั่งยืนในวันหน้าครับ
