D0702107 กระเพราถาด นหมดภายใน นาท นฟร อร อยไปเลย(หน part2 | Osman Kohl

เจาะลึกบทเรียน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางตลาดและโอกาสลงทุนปี 2569 ในฐานะคนที่คลุกคลีและเฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากเลยว่า ช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 จนถึงปัจจุบัน นับเป็น “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของดีเวลลอปเปอร์เมืองไทย หากเรามองย้อนกลับไปที่ตัวเลขผลประกอบการ ซึ่งเป็นเหมือนสมุดพกวัดผลการเรียนของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เราจะเห็นภาพสะท้ อนที่ชัดเจนว่า “ปลาเร็วกินปลาช้า” และ “ปลาใหญ่ที่ปรับตัวได้เท่านั้นถึงจะรอด” ไม่ใช่แค่คำคมทางธุรกิจ แต่คือเรื่องจริงที่เกิดขึ้นในสนามรบอสังหาฯ บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปถอดรหัสตัวเลขเบื้องหลังความสำเร็จและความล้มเหลว เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกถึงโครงสร้าง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ว่าใครคือ “ของจริง” และทิศทางจากนี้จนถึงปี 2569 ผู้บริโภคและนักลงทุนควรเตรียมตัวอย่างไร ภาวะ “ชะลอตัว” หรือสัญญาณเตือนภัยโครงสร้างตลาด? ปี 2566 ถูกคาดหมายว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีแห่งความผิดหวัง โมเมนตัมที่เคยดีดตัวกลับถูกฉุดรั้งด้วยปัจจัยลบทางการเมือง หนี้ครัวเรือน และดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ตลาดเกิดอาการ “เครื่องน็อก” ตั้งแต่ไตรมาสแรกยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor พบว่า บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ดูเผินๆ เหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าคุณเป็นนักลงทุนที่อ่านงบการเงินเป็น คุณจะเห็น “ไส้ใน” ที่น่ากังวล เพราะในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่คือสัญญาณว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบบเดิมๆ ที่เน้นแค่สร้างเสร็จแล้วขาย อาจจะไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป บริษัทระดับตำนานอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ต้องเผชิญกับการติดลบของรายได้ในระดับ 20-28% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ “อันตราย” สำหรับสภาพคล่อง เมื่อยักษ์ใหญ่ก็ยัง “สะเทือน” สิ่งที่น่าสนใจในปีนี้คือ แม้แต่ Top 10 ของวงการ ก็ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้หดตัวลง ไม่ว่าจะเป็น: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ที่รายได้รวมหายไปถึง -18% ศุภาลัย (SPALI): ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน ก็ยังลบไป -10% พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): ปรับโครงสร้างองค์กรหนัก แต่รายได้ก็ยังลดลง -9% ออริจิ้น (ORI) และ เอพี (AP): ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน แม้ AP จะลบเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ปรากฏการณ์นี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่ากำลังซื้อในตลาด (Real Demand) นั้นเปราะบางมาก และการแข่งขันเพื่อแย่งชิงลูกค้าที่มีศักยภาพในการ กู้ซื้อบ้าน (High Credit Scoring) นั้นดุเดือดเลือดพล่านยิ่งกว่าเดิม สมรภูมิชิงบัลลังก์: ใครคือแชมป์ตัวจริงใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”? ในการวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาฯ เรามักจะดูตัวเลข 3 บรรทัดหลัก คือ รายได้รวม, รายได้จากการขาย และ กำไรสุทธิ ซึ่งแต่ละตัวเลขสะท้อน “ฝีมือ” คนละแบบ แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ (SIRI) ปีนี้ต้องยกเครดิตให้ “แสนสิริ” ที่สามารถจบปีด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง AP ไปได้อย่างเฉียดฉิว กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Equity) ทำให้แสนสิริยังคงดึงดูดลูกค้ากระเป๋าหนักได้ดีเยี่ยม แชมป์รายได้จากการขาย (Core Business): เอพี ไทยแลนด์ (AP) แต่ถ้าเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้ววัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและคอนโดมิเนียมเพียวๆ (Organic Growth) “เอพี ไทยแลนด์” คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยตัวเลข รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะลดลงเล็กน้อย -2% แต่ในสภาวะตลาดที่หดตัว การรักษาฐานรายได้ระดับ 3.6 หมื่นล้านไว้ได้ ถือว่า AP มีพอร์ตสินค้าที่กระจายตัวดีมาก (Diversified Portfolio) ทั้งทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และคอนโดฯ ทำให้ความเสี่ยงต่ำกว่าคู่แข่ง ม้ามืดที่น่าจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในขณะที่เจ้าตลาดเดิมกำลังเหนื่อย มีผู้เล่นรายหนึ่งที่เติบโตแบบก้าวกระโดด นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” ปีที่ผ่านมาทำรายได้จากการขายพุ่งทะยาน 103% (แตะ 5,835 ล้านบาท) นี่คือเทรนด์ใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567-2569 คือการทำโครงการแบบ Mixed-use ที่ผนวกห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย (Convenience) มากกว่าแค่ตัวบ้าน กับดักรายได้ vs กำไรสุทธิ: บทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุน “ขายดี ไม่เท่ากับ มีกำไร” ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ แม้ AP และ Sansiri จะขับเคี่ยวกันเรื่องยอดขาย แต่เมื่อเปิดบรรทัดสุดท้ายดู “กำไรสุทธิ” (Net Profit) แชมป์กลับยังคงเป็นหน้าเดิมคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท ถามว่าทำไมรายได้ลดลง -18% แต่กำไรยังที่ 1? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตการลงทุน” (Asset Management) แลนด์แอนด์เฮ้าส์ไม่ได้ทำแค่ขายบ้าน แต่มีรายได้จากการขายโรงแรมเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจที่ยั่งยืน (Sustainability Model) ที่ผู้เชี่ยวชาญมองว่าจะเป็นทางรอดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต คือการไม่พึ่งพาแค่ยอดขายบ้าน (Trading Income) แต่ต้องมีรายได้ประจำ (Recurring Income) จากค่าเช่า โรงแรม หรือห้างสรรพสินค้า มาช่วยพยุงในช่วงที่ตลาดผันผวน ในขณะที่บริษัทอื่นๆ ที่พึ่งพายอดโอนกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว เมื่อเจอปัญหา Bank Rejection Rate (ยอดปฏิเสธสินเชื่อ) พุ่งสูง ย่อมกระทบกับกำไรโดยตรง เห็นได้จาก LPN, Raimon Land หรือแม้แต่ออริจิ้น ที่กำไรหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ แนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2569 จากข้อมูลปี 2566 ส่งต่อมายังปัจจุบันและอนาคต เราเห็นเทรนด์การเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน 3 ประการ สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: ยุคแห่ง “บ้านแพง” และ Niche Market ตลาดระดับล่าง-กลาง (Mass Market) ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กำลังเข้าสู่ภาวะวิกฤตถาวร เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีหนี้ครัวเรือนสูงและกู้ไม่ผ่าน (High Rejection Rate) Trend: ดีเวลลอปเปอร์จะหันไปจับตลาด Luxury และ Super Luxury มากขึ้น รวมถึงตลาด Niche เช่น Pet Friendly Condo หรือ บ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Wellness Residence) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ย การควบรวมและการแตกไลน์ธุรกิจ (Diversification) เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แตกไลน์ไปทำธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ มากขึ้น เช่น ธุรกิจสุขภาพ (Healthcare), โรงแรม, คลังสินค้า (Logistics) หรือแม้แต่ธุรกิจการเงิน เพื่อลดความเสี่ยง Insight: หากคุณจะลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ให้มองหาบริษัทที่มี Recurring Income เกิน 20% ของรายได้รวม Green Real Estate และเทคโนโลยี ปี 2569 มาตรฐาน ESG (Environmental, Social, and Governance) จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นทางรอด บ้านประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger จะเป็นอุปกรณ์มาตรฐาน การก่อสร้างต้องลด Carbon Footprint มิเช่นนั้นอาจจะขอสินเชื่อโครงการ (Project Finance) ได้ยากขึ้น คำแนะนำสำหรับผู้บริโภค: เตรียมตัวอย่างไรก่อนซื้อบ้าน? ในสภาวะที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังปรับฐาน ราคาบ้านมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนวัสดุและค่าแรง สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนจะมีบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเอง หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ตรง: เช็คสุขภาพทางการเงิน (Financial Health Check): ก่อนเดินเข้าสำนักงานขาย คุณต้องเคลียร์หนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลให้ได้มากที่สุด ธนาคารจะดู DSR (Debt Service Ratio) เป็นหลัก มองหาทำเลศักยภาพ (Prime Location): อย่าดูแค่ราคาถูก แต่ให้ดูโอกาสในการเติบโตของเมือง รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และแหล่งงาน เลือกแบรนด์ที่ไว้ใจได้: ในยุคที่ผู้รับเหมาทิ้งงาน หรือโครงการสร้างไม่เสร็จ การเลือกซื้อบ้านจากบริษัท Top 10 ที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง (Cash Flow Positive) คือการซื้อความเสี่ยงที่ต่ำกว่า เปรียบเทียบสินเชื่อบ้าน (Home Loan Refinance): ดอกเบี้ยคือต้นทุนแฝงที่แพงที่สุด การเปรียบเทียบโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านจากหลายธนาคาร หรือการวางแผน รีไฟแนนซ์ ทุกๆ 3 ปี จะช่วยคุณประหยัดเงินได้หลักแสนถึงหลักล้านบาท บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “เพชร” ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่มันคือปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือของผู้บริหาร ตัวเลขรายได้และกำไรที่ปรากฏออกมา คือเครื่องยืนยันว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ธุรกิจที่ใครมีเงินก็ทำได้อีกต่อไป แต่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ การบริหารความเสี่ยง และความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง สำหรับปี 2567 ไปจนถึงปี 2569 ตลาดจะยังคงท้าทาย แต่โอกาสยังมีเสมอสำหรับคนที่พร้อม ผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินจะได้ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล ส่วนนักลงทุนที่เลือกลงทุนในบริษัทที่มีโครงสร้างรายได้แข็งแกร่ง ก็จะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว โลกของอสังหาฯ กำลังเปลี่ยนไป และมีเพียงคนที่ปรับตัวได้เร็วที่สุดเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะในเกมนี้ หากคุณกำลังมองหาบ้านในฝัน หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาด อย่ารอให้โอกาสหลุดมือไป เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการและสินเชื่อที่เหมาะสมกับคุณได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัว