แนวโน้มเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ก้าวสู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและการเติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2568 ที่ผ่านมาเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทั้งภาคเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากปัจจัยรุมเร้าทั้งภายในและภายนอกประเทศ ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค ภัยธรรมชาติที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และประเด็นความขัดแย้งระหว่างประเทศ ขณะที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 หลายฝ่ายต่างจับตามองถึงทิศทางอนาคต และต้องการเห็นภาพที่ชัดเจนมากขึ้น “ฐานเศรษฐกิจ” ได้รวบรวมมุมมองจาก 5 กูรูผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 พร้อมเสนอแนวทางรับมือ เพื่อให้ทุกภาคส่วนสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ปี 2569: ยุคแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ และความจำเป็นในการปรับตัวเชิงกลยุทธ์
บทสนทนาที่เราได้กับผู้เชี่ยวชาญสะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนว่า ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากที่ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แม้ว่าแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ (new supply) อาจไม่รุนแรงเท่ากับช่วงที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในเกณฑ์สูง
นายอธิป พีชานนท์: นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้องใช้ความ “อึด-ทน” ต่อสภาวะเศรษฐกิจที่อาจจะยังซึมๆ กำลังซื้อยังไม่ดีนัก แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจลดลง ก็ไม่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จากการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 2% ดังนั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน และให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องของตนเองให้ดี
“ปี 2569 สถาบันการเงินจะยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและสร้างทีเดียวทั้งอาคาร ทำให้การพึ่งพา Project Finance อาจไม่ใช่เรื่องง่าย ต่างจากบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสๆ ได้” นายอธิปกล่าวเสริม
เขายังเน้นย้ำถึงความสำคัญของการพึ่งพาตนเองของผู้ประกอบการ และการบริหารความเสี่ยงในการออกหุ้นกู้ ซึ่งนักลงทุนจะมีความระมัดระวังมากขึ้นในการพิจารณา โดยอาจแบ่งกลุ่มหุ้นกู้ที่ได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุน และกลุ่มที่ไม่ได้รับการตอบรับอย่างชัดเจน
การนิยามปี 2569 ของนายอธิป: “เป็นม้าหงอย – ม้าป่วย” ซึ่งอาจไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่สามารถนำไปใช้ในภารกิจที่เบาๆ ได้ สะท้อนถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การแก้ปัญหาที่แท้จริงต้องมาจากภาพใหญ่ คือการใช้จ่ายงบประมาณอย่างเหมาะสมของภาครัฐ และการส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนผ่านโครงการ PPP
นายอิสระ บุญยัง: นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้มุมมองที่น่าสนใจ โดยชี้ให้เห็นว่าปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ทั้งในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ (new supply) ที่ลดลงกว่า 40,000 หน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี การโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 10-20% ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงทั่วประเทศ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 8.5 แสนล้านบาท ลดลงจาก 9 แสนล้านบาท – 1 ล้านล้านบาทในปี 2567
“ตัวเลขสินเชื่อรายย่อยที่ต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี และยอดการยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์ ที่ต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี ชี้ให้เห็นว่าอะไรก็ตามที่ลดลงมากๆ มักจะมีการกลับตัวเป็นบวกได้” นายอิสระกล่าว
เขามองว่า การที่ซัพพลายใหม่ลดลง และตัวเลขต่างๆ อยู่ในระดับต่ำ ถือเป็นปัจจัยบวกสำหรับปี 2569 โดยคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะบวก 5-10% เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะเริ่มแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น หลังจากที่ก่อนหน้านี้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครองส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 50-90%
“การขอส่งเสริมการลงทุนครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ดีขึ้นเกือบ 100% แสดงถึงการลงทุนที่ต่อเนื่อง การเมืองที่นิ่ง และการเลือกตั้งตามกรอบเวลา จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและงบประมาณปี 2570 นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็เป็นตัวแปรสำคัญ” นายอิสระกล่าว
อย่างไรก็ตาม เขาคาดการณ์ว่า การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีราคาประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย จะค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง เช่นเดียวกับการฟื้นตัวในแต่ละภูมิภาคที่จะแตกต่างกัน
การนิยามปี 2569 ของนายอิสระ: “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” เป็นการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด” ได้
นายสุนทร สถาพร: นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้มุมมองที่เน้นย้ำถึงความสำคัญของ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยชี้ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ เนื่องจากแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่สูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับปริมาณสินค้าคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์และอัตราการดูดซับที่ยังต่ำ (ประมาณ 2% ต่อเดือน)
“ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว” นายสุนทรกล่าว
เขาเน้นย้ำว่า “กำลังซื้อจริง” คือเข็มทิศของตลาด โดยประเมินว่าปริมาณมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 ที่ติดลบถึง -10% การพัฒนาโครงการจึงต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว
“สินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญของระบบ ด้วยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังสูงถึง 40% แม้มีความต้องการซื้อจริง แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ” นายสุนทรเสนอแนะกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest
บทบาทภาครัฐ: ควรพยุงตลาดมากกว่ากระตุ้นระยะสั้น โดยสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้กลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัวสามารถมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้
การนิยามปี 2569 ของนายสุนทร: “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นย้ำถึงการดำเนินธุรกิจอย่างมีวินัยและการปรับตัวเพื่ออนาคต
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก ผู้ประกอบการต้องเรียนรู้ที่จะอยู่และปรับตัวกับสภาวะนี้ เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
“ต้องการให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินทั้งระบบ” นายประเสริฐกล่าว
เขายังแสดงความกังวลเกี่ยวกับปัญหา “การคอร์รัปชัน” ที่ทุกรัฐบาลควรให้ความสำคัญ และไม่มุ่งเน้นแต่นโยบายประชานิยมมากจนเกินไป พร้อมทั้งเน้นย้ำถึงความสำคัญของการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากภาคอสังหาริมทรัพย์ล้ม จะฉุดรั้งธุรกิจอื่นให้ล้มตามได้
“แนวโน้มปี 2569 การลดดอกเบี้ยลงต่อเนื่องและมาตรการรัฐยังคงอยู่ ช่วยประคองได้บ้าง แต่การฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงไม่ได้ จีดีพี 1-2% ไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องขยับให้โต 3-5% จึงจะทำให้คนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้” นายประเสริฐกล่าว
เขามองว่า ปี 2567 เป็นปีที่อสังหาริมทรัพย์ผ่านพายุเศรษฐกิจมา ปี 2568 เป็นที่สุดของพายุ และปี 2569 จะเป็นปีที่ผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่ดังกล่าว
การนิยามปี 2569 ของนายประเสริฐ: “ปีแห่งสมดุลใหม่ อสังหาฯ กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เน้นย้ำถึงการปรับตัวเพื่ออยู่กับสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไป
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ภาพที่ค่อนข้างตรงไปตรงมาว่า “ปี 2569 ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีของทรัมป์ยังไม่ชัดเจน และผลพวงจากปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา กระทบในวงกว้าง
“สิ่งที่น่าห่วงมากที่สุดคือ บริษัทใหญ่ๆ ออกหุ้นกู้ได้เหมือนตั้งวงแชร์ใหม่ เกรงว่าหากเศรษฐกิจสะดุดจนออกหุ้นกู้ไม่ได้ จะกระทบถึงบริษัทรายเล็ก” นายพรนริศกล่าว
อย่างไรก็ตาม เขายังเชื่อมั่นในศักยภาพของผู้ประกอบการว่าจะสามารถช่วยกันประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม โดยเปรียบเทียบว่าสมรภูมิในปี 2568 นั้น “โหดและหิน” แต่ก็ผ่านมาแล้ว
การนิยามปี 2569 ของนายพรนริศ: “ปีแห่งการประคองตัว แม้จะยากลำบาก” สะท้อนถึงความท้าทายที่ต้องเผชิญ แต่ยังคงความเชื่อมั่นในความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ
แนวโน้มเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ก้าวสู่ยุคแห่งการปรับสมดุลและการเติบโตอย่างยั่งยืน
โดยสรุปแล้ว แม้ว่าปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายและต้องดำเนินธุรกิจบน “สมดุลใหม่” ผู้เชี่ยวชาญทุกท่านต่างเห็นพ้องต้องกันว่านี่คือโอกาสในการปรับตัวครั้งสำคัญ ผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นการบริหารจัดการอย่างมีวินัย การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองกำลังซื้อที่แท้จริง การบริหารสภาพคล่อง และการแสวงหาแนวทางใหม่ๆ เพื่อสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจ
สำหรับผู้บริโภค นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัย โดยควรพิจารณาจากความต้องการและกำลังซื้อของตนเองอย่างรอบคอบ ทำความเข้าใจเงื่อนไขสินเชื่อ และมองหาโครงการที่มีคุณภาพและคุ้มค่า
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการปรับตัวอย่างชาญฉลาด การร่วมมือระหว่างทุกภาคส่วน และการมุ่งเน้นการพัฒนาที่ยั่งยืน ประเทศไทยจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือคุณในทุกขั้นตอน เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและประสบความสำเร็จสูงสุด
