เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปสงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด และแนวโน้มการลงทุนปี 2024-2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคน้ำท่วมใหญ่จนถึงวิกฤตโรคระบาด ต้องยอมรับเลยว่าช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นปีที่ “หิน” ที่สุดปีหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนอาจจะมองภาพภายนอกว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างคึกคัก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า หรือบ้านหรูชานเมือง แต่ไส้ในจริงๆ แล้ว มันคือสงครามราคาและการระบายสต็อกที่ดุเดือดเลือดพล่าน
จ
ากข้อมูลที่ผมได้วิเคราะห์ร่วมกับทีมงาน Property Mentor ซึ่งเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่า Momentum ที่เราคาดหวังว่าจะ Take off จากปี 2565 นั้น มันไม่ได้เกิดขึ้นจริง ภาวะ “เครื่องสะดุด” เกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season หรือนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงากว่าที่คิด และสัญญาณนี้ยังส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567 และจะส่งแรงกระเพื่อมไปถึงเทรนด์ปี 2569
วันนี้ผมจะพามาผ่าโครงสร้าง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แบบเจาะลึก ว่าใครคือผู้รอดชีวิต ใครคือผู้บาดเจ็บ และสำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ หรือ คอนโดมิเนียมทำเลทอง ควรวางแผนอย่างไร ท่ามกลางดอกเบี้ยขาขึ้นและความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน จากธนาคาร
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง ใครยังกินอิ่ม?
ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของ 41 บริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูเยอะใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% สิ่งที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญปัญหา
รายชื่อผู้ที่บาดเจ็บหนักในรอบนี้ มีตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงบิ๊กเนม ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น., อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่เรามักจะมองว่าเป็นหุ้น Defensive หรือหุ้นปลอดภัย ก็ยังเจอกับภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หรืออาจจะเกิดจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้ยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้า
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และมีผู้ที่ปรับตัวได้ทันท่วงที
แสนสิริ: ราชสีห์คำรามแห่งปี
ต้องยกนิ้วให้ทีมกลยุทธ์ของแสนสิริ ที่สามารถทำรายได้รวมพุ่งทะยานไปแตะ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% แซงหน้าคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปได้อย่างเฉียดฉิว กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ทำให้แสนสิริจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (Real Demand) ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มแมส
เอพี (ไทยแลนด์): รองแชมป์ที่น่ากลัว
แม้จะแพ้ในแง่รายได้รวม แต่ตัวเลข 38,399 ล้านบาท ของเอพี ก็ห่างจากที่หนึ่งเพียงแค่ปลายจมูก เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดในกลุ่ม ทาวน์โฮม และ บ้านแฝด ที่เข้าถึงง่าย ตอบโจทย์คนเริ่มทำงาน (First Jobber) และกลุ่มครอบครัวขยาย
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง
ถ้าเราตัดรายได้พิเศษ รายได้จากการเช่า หรือกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนออกไป แล้วมาดูที่ “เนื้อผ้า” จริงๆ คือรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพการแข่งขันของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนไปคนละม้วน
รายได้จากการขายรวมของทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า “Demand หดตัว” อย่างรุนแรง
เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องการขาย
เมื่อวัดกันที่ฝีมือการขายเพียวๆ เอพียังคงเป็นเบอร์ 1 ด้วยยอดรับรู้รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 นี่พิสูจน์ให้เห็นว่าสินค้าของเอพี ทั้งฟังก์ชัน ดีไซน์ และทำเล ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดแมส
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา
สิ่งที่น่าจับตามองสำหรับเทรนด์ปี 2568-2569 คือการเข้ามาของผู้เล่นรายใหญ่นอกกลุ่ม Pure Developer อย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่ปีนี้ทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยการเติบโตถึง 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ Mixed-use ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับศูนย์การค้า เป็นโมเดลที่ทรงพลังมาก เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย (Convenience)
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง
ในโลกของการลงทุนและ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้คือภาพมายา กำไรคือของจริง ปีนี้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาบัลลังก์แชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่เดี๋ยวก่อน… กำไรก้อนโตนี้กว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดก้อนนี้ออกไป แชมป์ตัวจริงอาจเปลี่ยนมือไปเป็น ศุภาลัย หรือ เอพี
ศุภาลัย: จอมยุทธ์ผู้บริหารต้นทุน
ด้วยกำไรกว่า 6,083 ล้านบาท ศุภาลัยพิสูจน์ให้เห็นอีกครั้งว่า การบริหารต้นทุน (Cost Management) คือหัวใจสำคัญในยามวิกฤต การออกแบบบ้านที่เน้นพื้นที่ใช้สอย (Functional) มากกว่าความหวือหวา และการควบคุม Construction Cost ได้ดี ทำให้ศุภาลัยยังคงรักษาอัตรากำไร (Net Profit Margin) ไว้ได้อย่างน่าประทับใจ
แนวโน้มตลาดและคำแนะนำปี 2025-2026: โอกาสในวิกฤต
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น ผมขอสรุปแนวโน้มและคำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ หรือนักลงทุน ดังนี้:
ทำเลคือหัวใจ (แต่ต้องเจาะจง)
คำว่า “Location, Location, Location” ยังใช้ได้เสมอ แต่ในยุคนี้ต้องเจาะจงมากขึ้น คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังน่าสนใจ แต่ต้องเป็นสายสีหลักที่เปิดใช้งานแล้วและมี Traffic จริง เช่น สายสีเขียว หรือสีน้ำเงิน ส่วนสายสีใหม่ๆ อาจต้องรอเวลา (Oversupply ยังมีอยู่)
คำแนะนำ: มองหาทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตจริง เช่น ย่านบางนา (EEC Gateway) หรือ โซนรามอินทรา ที่รถไฟฟ้าสายสีชมพูเริ่มบูม
ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์
ด้วยทิศทางดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง การวางแผนการเงินสำคัญมาก สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยเป็นสิ่งที่ “ต้องทำ” ทันทีที่ครบสัญญา 3 ปี เพราะจะช่วยลดค่างวดและประหยัดเงินได้หลักแสนบาท
High CPC Tip: ธนาคารหลายแห่งเริ่มออกแคมเปญ สินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือ Home for Cash สำหรับคนที่ต้องการสภาพคล่อง นี่เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล
บ้านมือสอง และ NPA คือขุมทรัพย์
ในภาวะที่ โครงการบ้านใหม่ 2567 มีราคาสูงขึ้นจากต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาที่ดิน ตลาดบ้านมือสอง และทรัพย์สินรอการขาย (NPA) กลายเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า คุณอาจได้บ้านในทำเลใจกลางเมืองในราคาที่ถูกกว่าโครงการใหม่ 20-30%
คำแนะนำ: ลองค้นหาคำว่า “บ้านมือสองราคาถูก” หรือ “ทรัพย์ธนาคาร” แล้วนำมา Renovate ใหม่ คุณอาจได้กำไรส่วนต่างทันทีที่ซื้อ
เทรนด์ Pet Humanization และ Green Living
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ต้องปรับตัว ผู้บริโภคไม่ได้แค่ซื้อที่อยู่อาศัย แต่ซื้อคุณภาพชีวิต โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) และโครงการที่เน้นการประหยัดพลังงาน (Solar Roof, EV Charger) จะได้รับความนิยมสูงมาก และมีโอกาสขายต่อได้ราคาดีในอนาคต
การกระจายความเสี่ยง (Diversification)
สำหรับนักลงทุน อย่าทุ่มเงินทั้งหมดไปกับอสังหาฯ ประเภทเดียว การลงทุนในกองทุนอสังหาฯ (REITs) หรือการกระจายไปลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า ในหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต หรือ พัทยา ที่ตลาดต่างชาติเริ่มกลับมาฟื้นตัว ก็เป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
บทสรุป: ก้าวต่อไปของผู้ชนะ
ปี 2566 อาจเป็นปีที่ยากลำบาก และปี 2567-2568 ก็ยังคงมีความท้าทายรออยู่ แต่สำหรับผู้ที่มีความพร้อม ข้อมูลคืออาวุธที่ทรงพลังที่สุด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่การสร้างตึกขายอีกต่อไป แต่คือการส่งมอบคุณค่าและตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้คน
บริษัทที่ปรับตัวได้ไว เข้าใจ Customer Insight และบริหารกระแสเงินสดได้ดี จะเป็นผู้รอดชีวิตและเติบโตอย่างยั่งยืน ส่วนผู้ซื้อ นี่คือช่วงเวลาของ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่คุณมีอำนาจต่อรองสูงสุด อย่ากลัวที่จะต่อราคา และเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวคุณเอง
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านนี้?
ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาบ้านหลังแรก ต้องการรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ย หรือมองหาช่องทางการลงทุนในอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ จะเปลี่ยนอนาคตทางการเงินของคุณไปตลอดกาล
คลิกที่นี่เพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และค้นหาข้อเสนอสินเชื่อบ้านที่ดีที่สุดประจำเดือนนี้!
