เจาะลึกสมรภูมิ 41 บิ๊กคอร์ป: ใครรอด ใครร่วง? บทวิเคราะห์ทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากบทเรียนปี 66 สู่เทรนด์ปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และการลงทุนอสังหาฯ มากว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และยาวมาจนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของปี 2566 หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการทะยานขึ้นของธุรกิจ หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณบวกในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นเห
มือนการวิ่งชนกำแพง
ความคาดหวังที่ว่าโมเมนตัมจะส่งผลบวกต่อเนื่องกลับพังทลายลงด้วยปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดบทเรียนและวิเคราะห์ทิศทางอนาคตสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านในปี 2569 นี้
ภาพรวมความบอบช้ำ: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมไว้ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่ ผู้เล่นรายใหญ่และรายกลางหลายเจ้าได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยเฉพาะบริษัทที่ปรับตัวไม่ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
รายชื่อที่น่ากังวลคือกลุ่มที่รายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปถึง -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ ไม่มีใครใหญ่เกินกว่าจะล้ม หรือแข็งแกร่งเกินกว่าจะได้รับผลกระทบหากกลยุทธ์ไม่ยืดหยุ่นพอ
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดเหนือ เอพี ในเกมรายได้รวม
การต่อสู้เพื่อชิงความเป็นเบอร์หนึ่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 นั้นดุเดือดเลือดพล่าน ผลลัพธ์ที่ออกมาคือ “แสนสิริ” สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมไปครองที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว สร้างความเจ็บใจให้กับเอพีไม่น้อย เพราะเอพีเองก็ติดลบไปเล็กน้อยไม่ถึง 1%
อันดับ 3 ยังคงเป็น “ศุภาลัย” ที่เน้นความระมัดระวัง (Conservative) แต่ก็ยังทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
สิ่งที่นักลงทุนต้องจับตามองคือ การที่ Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า (รวมถึง ศุภาลัย -10%, พฤกษา -9%, ออริจิ้น -4%) นี่คือเครื่องยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่บ่อน้ำมันที่ขุดแล้วเจอทองง่ายๆ อีกต่อไป การแข่งขันตอนนี้วัดกันที่ “ใครแม่นยำกว่า” ในการเลือกทำเลและกลุ่มลูกค้า
ผ่าตัดไส้ใน: วัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Real Demand)
ในฐานะที่ปรึกษาด้านการลงทุน ผมมักแนะนำเสมอว่าอย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมกำไรพิเศษ หรือรายได้จากการบริหารอื่นๆ เข้ามาปะปน หากต้องการวัดศักยภาพในการขายโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย”
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที!
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมี 30 บริษัทที่ยอดขายตก นี่คือตัวเลขที่น่ากลัวและสะท้อนกำลังซื้อที่หดตัวอย่างแท้จริง
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งการขาย
แม้รายได้รวมจะแพ้ แต่ถ้าวัดกันที่ฝีมือการขายโครงการ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงยืนหนึ่งด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้า แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) คืนได้สำเร็จ แม้ว่าเอพีจะมียอดขายลดลงเล็กน้อย -2% แต่แสนสิริกลับเติบโตสวนตลาดได้ถึง 7% ซึ่งถือเป็นผลงานที่ยอดเยี่ยมในการเจาะกลุ่มลูกค้าลักชูรีและกลุ่มคนรุ่นใหม่
จุดที่น่าสังเกตคือ เอสซี แอสเสท (อันดับ 4) ที่เติบโตถึง 13% ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เป็นเครื่องพิสูจน์ว่าแบรนด์ที่แข็งแกร่งและบริการหลังการขายที่ดี ยังคงเป็นกุญแจสำคัญในการเอาชนะใจลูกค้าใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระดับบน
ในทางกลับกัน ความเจ็บปวดตกอยู่ที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% และ ไรมอน แลนด์ ที่ดิ่งลงเหว -78% สะท้อนปัญหาในการระบายสต็อกสินค้าหรืออาจเกิดจากจังหวะการเปิดตัวโครงการที่ไม่สอดคล้องกับดีมานด์ในช่วงเวลานั้น
Central Pattana: ม้ามืดที่น่าจับตาในสมรภูมิที่อยู่อาศัย
หนึ่งในผู้เล่นที่ผมต้องขอไฮไลท์ไว้สำหรับเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) จากเดิมที่เราคุ้นเคยในฐานะเจ้าพ่อห้างสรรพสินค้า แต่ปี 2566 CPN ได้แสดงศักยภาพในการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยกวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103%
กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้าในเครือทั่วประเทศ คืออาวุธร้ายกาจที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ สำหรับใครที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุน การเกาะติดโครงการของ CPN ในหัวเมืองใหญ่ หรือโซน EEC อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะมี Traffic และสิ่งอำนวยความสะดวกการันตีมูลค่าทรัพย์สิน
บทสรุปแห่งกำไร: ใครคือ “เศรษฐีตัวจริง”?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ บริหารดอกเบี้ยไม่เป็น ก็เปล่าประโยชน์
จากการวิเคราะห์กำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้น
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยเทคนิคการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะตกต่ำ แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นเบอร์ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำให้มีกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของรุ่นใหญ่ที่กระจายความเสี่ยงได้ดี
แสนสิริ: กำไรโตระเบิดจากการดำเนินงานจริง
สิ่งที่น่าประทับใจที่สุดในปี 2566 ต้องยกให้ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิไป 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% นี่คือกำไรจากการบริหารงานขายและการจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ไม่ใช่กำไรพิเศษ ซึ่งสะท้อนความแข็งแกร่งของแบรนด์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างดีเยี่ยม
ขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) และ ศุภาลัย ก็ยังคงรักษาระดับกำไรไว้ได้ดีที่ 6,054 และ 6,083 ล้านบาท ตามลำดับ แสดงให้เห็นถึงวินัยทางการเงินที่เข้มงวด
เจาะลึกกลยุทธ์การปรับตัวและเทรนด์ปี 2569
จากข้อมูลปี 2566 ส่งผ่านมายังปัจจุบัน สิ่งที่ผมเห็นคือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยอย่างถาวร หากคุณเป็นผู้บริโภคหรือนักลงทุน นี่คือสิ่งที่คุณต้องรู้เพื่อเตรียมรับมือ:
สงครามราคาจบลงแล้ว ยุคแห่ง “ความคุ้มค่า” เริ่มต้นขึ้น:
ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเลิกเล่นสงครามราคา (Price War) แต่จะหันมาสู้กันด้วย “ฟังก์ชัน” และ “นวัตกรรม” บ้านยุคใหม่ต้องรองรับ EV Charger, มีระบบ Solar Roof เพื่อประหยัดพลังงาน และการออกแบบ Universal Design สำหรับสังคมผู้สูงอายุ
ทำเลศักยภาพใหม่ ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้า:
ในอดีตเราดูแค่รถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือสีน้ำเงิน แต่ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในโซนส่วนต่อขยาย เช่น รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) หรือสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) กำลังเติบโต รวมถึงโซน “กรุงเทพกรีฑา” ที่กลายเป็นทำเลทองของบ้านหรู ราคาที่ดินในโซนเหล่านี้พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เหมาะแก่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเก็งกำไรระยะยาว
การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Rejection Rate สูง):
ธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน มากขึ้น ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูง ผู้กู้ต้องเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงาม และลดภาระหนี้เดิมก่อนยื่นกู้ การมองหาตัวช่วยเช่น รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย หรือการรวมหนี้ (Debt Consolidation) จะเป็นคีย์เวิร์ดสำคัญของผู้ซื้อบ้านในปีนี้
โอกาสในวิกฤต สำหรับนักลงทุน:
สำหรับผู้ที่มี “เงินเย็น” (Cash King) ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองในการช้อนซื้อของดีราคาถูก ทั้งจากโครงการที่ต้องการเร่งปิดการขาย (Inventory Clearance) และทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จากกรมบังคับคดี หรือธนาคารต่างๆ การลงทุนใน คอนโดมิเนียม ใจกลางเมืองเพื่อปล่อยเช่าชาวต่างชาติ ยังคงให้ผลตอบแทน (Yield) ที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝาก โดยเฉพาะในโซนสุขุมวิท, สาทร และพระราม 9
ตลาดบ้านมือสอง (Second-hand Market) มาแรง:
เมื่อบ้านมือหนึ่งราคาแพงขึ้นจากต้นทุนวัสดุและราคาที่ดิน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มือสองจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ผู้ซื้อสามารถได้บ้านในทำเลที่ดีกว่า ในราคาที่ถูกกว่า และสามารถนำส่วนต่างมา รีโนเวทบ้าน ได้ตามสไตล์ที่ชอบ
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุนในปีนี้
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศ การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์สักชิ้น ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมิเนียม ต้องทำด้วยความรอบคอบและอาศัยข้อมูลเชิงลึก
สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง (Real Demand): ให้โฟกัสที่ “ความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว” อย่าพึ่งพาโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ 3 ปีแรกเพียงอย่างเดียว ควรคำนวณเผื่อกรณีดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ไว้ด้วย และควรเปรียบเทียบ ประกันอสังหาริมทรัพย์ หรือ MRTA เพื่อคุ้มครองความเสี่ยง
สำหรับนักลงทุน (Investors): ให้ระมัดระวังการเก็งกำไรใบจอง (Flipping) เพราะตลาดเปลี่ยนไปแล้ว ควรมองหาการลงทุนระยะยาว (Long-term Hold) หรือการปล่อยเช่า (Rental Yield) โดยเลือกโครงการที่มีบริการหลังการขายที่ดี และนิติบุคคลที่เข้มแข็ง เพราะสิ่งเหล่านี้จะรักษามูลค่าของทรัพย์สิน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ตาย แต่กำลัง “คัดกรอง” ผู้เล่น ทั้งฝั่งผู้ประกอบการและฝั่งผู้ซื้อ คนที่มีความพร้อม มีความรู้ และมีการวางแผนการเงินที่ดีเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะในวัฏจักรเศรษฐกิจรอบนี้
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการวางแผนการเงินเพื่อเตรียมกู้บ้านให้ผ่านฉลุยในยุคที่แบงก์เขี้ยวลากดิน การมีที่ปรึกษาหรือข้อมูลที่ถูกต้องคือแต้มต่อสำคัญ
อย่าปล่อยให้ความฝันเรื่องบ้านต้องสะดุดเพราะขาดการวางแผน เริ่มต้นสำรวจความพร้อมทางการเงินของคุณ เปรียบเทียบโครงการ และติดตามข่าวสารอสังหาฯ อย่างใกล้ชิดตั้งแต่วันนี้ เพื่อให้คุณก้าวทันทุกความเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดมาครอง!
