ผ่ากลยุทธ์ 41 ยักษ์ใหญ่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งการเผาหลอก สู่ทิศทางการลงทุนและอนาคตปี 2026
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนชีพจรสำคัญที่บ่งบอกสุขภาพเศรษฐกิจของประเทศได้อย่างชัดเจนที่สุด ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผ่านวิกฤตและโอกาสมาหลายรอบวัฏจักร ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงไม่ใช่แค่ตัวเลขในงบการเงิน แต่มันคือลายแทงขุมทรัพย์ที่จะบอกเราว่า “ใครค
ือของจริง” ในสมรภูมิที่เปลี่ยนไป
บทความนี้เราจะมาเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ย้อนรอยดูจุดเปลี่ยนสำคัญในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่หลายคนเรียกว่า “ปีแห่งความผิดหวัง” เพราะโมเมนตัมที่ควรจะ Take off จากปีก่อนหน้า กลับสะดุดลงด้วยปัจจัยลบสารพัด ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบยาวนานมาจนถึงการปรับฐานในปัจจุบัน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และตัวเลขเหล่านี้จะช่วยให้ท่านตัดสินใจ ลงทุนอสังหา หรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างชาญฉลาดในปี 2566-2567 นี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนเดิมเริ่มหดตัว
จากฐานข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้จาก 41 บริษัทมหาชนในกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย ตัวเลขที่ออกมาสะท้อนความจริงที่น่าตกใจ คือรายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท)
สิ่งที่นักลงทุนและผู้บริโภคต้องตระหนักคือ ในบรรดา 41 บริษัทนี้ มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาฯ ไม่ใช่ยุคที่ใครทำอะไรก็ขายได้อีกต่อไป (Red Ocean)
ใครเจ็บหนักสุดในรอบปี?
การลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ถือเป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกถึงปัญหาในการระบายสต็อกสินค้า (Inventory) หรือปัญหาโครงสร้างภายใน
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): เจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง ที่เคยรุ่งเรือง กลับต้องเผชิญภาวะรายได้ติดลบถึง -28% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในกลุ่ม Mass Market เปราะบางที่สุด
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ก็กอดคอกันลบไปในระดับ 28% เช่นกัน
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้พัฒนา คอนโดมิเนียมหรู ระดับอัลตร้าลักชัวรี่ ก็หนีไม่พ้นแรงเสียดทาน ติดลบไป -26%
แม้แต่พี่ใหญ่ที่เน้นความยั่งยืนอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง -18% รวมถึง ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา (-9%) ซึ่งเป็น Top 10 ของวงการ ก็ยังได้รับผลกระทบ นี่คือเครื่องยืนยันว่า การเลือกซื้อบ้าน หรือลงทุนในหุ้นอสังหาฯ จำเป็นต้องดูไส้ในให้ละเอียดกว่าแค่ชื่อแบรนด์
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ ปาดหน้า เอพี
ในขณะที่ตลาดโดยรวมซบเซา กลับมีการขับเคี่ยวที่ดุเดือดที่สุดในประวัติศาสตร์ระหว่างสองยักษ์ใหญ่ เพื่อแย่งชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
อันดับ 1: แสนสิริ (SIRI) – แชมป์รายได้รวม
ปี 2566 ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนตลาดถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Equity) ทำให้แสนสิริสามารถครองใจลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ได้อยู่หมัด การเปิดตัวโครงการแนวราบระดับบน คือกุญแจสำคัญที่ทำให้กวาดรายได้เข้ากระเป๋าได้อย่างงดงาม
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP) – ผู้นำที่หายใจรดต้นคอ
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอคือ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้านบาท ความน่าสนใจของ AP คือพอร์ตโฟลิโอที่สมดุล ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ที่กระจายตัวอยู่ทุกทำเลศักยภาพ ทำให้กระแสเงินสดมีความเสถียรมาก
อันดับ 3-5: กลุ่มผู้นำที่ยังแข็งแกร่ง
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท – เน้นการบริหารต้นทุนและการขยายสู่หัวเมืองต่างจังหวัด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงความเก๋าในโมเดลธุรกิจ
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท – กำลังอยู่ในช่วงปรับโครงสร้างสู่ธุรกิจสุขภาพและโรงพยาบาล
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย”: วัดกึ๋น Developer ตัวจริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำเสมอว่า “อย่าดูแค่บรรทัดรายได้รวม” เพราะรายได้รวมอาจเกิดจากการขายที่ดิน ขายโรงงาน หรือกำไรพิเศษ แต่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Revenue from Sales) คือตัวชี้วัดว่า “บ้านและคอนโด” ของบริษัทนั้น ขายออกหรือไม่? ผู้บริโภคให้การตอบรับจริงไหม?
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หดตัวลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก!
เอพี (AP) คือแชมป์ยอดขายตัวจริง (Real Demand King)
หากวัดกันที่ฝีมือการขายเพียวๆ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะที่แท้จริง ด้วยยอดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่ง นี่พิสูจน์ให้เห็นว่าโปรดักต์ของ AP ตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้อยู่อาศัยจริงมากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นฟังก์ชันบ้าน หรือทำเลที่ตั้งที่เข้าถึงง่าย
ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในแง่รายได้จากการขายที่ 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%) ซึ่งถือว่าทำผลงานได้ยอดเยี่ยมในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
จุดสังเกตที่น่ากังวล:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงถึง -38% เหลือ 18,966 ล้านบาท นี่คือสัญญาณของการเปลี่ยนผ่าน หรืออาจเป็นการรอจังหวะเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่พรีเมียมกว่าเดิม
ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายหายไป -78% สะท้อนความยากลำบากในการปิดการขายโครงการระดับ Super Luxury ที่ต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
บริษัทที่สร้างความฮือฮาที่สุดคงหนีไม่พ้น เซ็นทรัลพัฒนา ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยข้อได้เปรียบของการมีศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็ก (Mixed-use Development) ทำให้ CPN กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% นี่คือโมเดลธุรกิจแห่งอนาคตที่ผสาน Retail และ Residence เข้าด้วยกันอย่างลงตัว
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
คำกล่าวที่ว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ยังคงใช้ได้เสมอ ในปีที่ยากลำบาก 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน!
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องการทำกำไร (Financial Master)
แม้รายได้จากการขายจะร่วง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับทำกำไรสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท
เคล็ดลับวิชา: LH ไม่ได้เป็นแค่ผู้สร้างบ้าน แต่เป็นนักบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) มือฉมัง ในปี 2566 บริษัทมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการมี Recurring Income และทรัพย์สินเพื่อการลงทุนที่บริษัทอื่นยากจะเลียนแบบ
การแข่งขันของรองแชมป์
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท – เน้น Net Profit Margin ที่สูง บริหารจัดการ Cost ได้ดีเยี่ยม
เอพี (ไทยแลนด์): กำไร 6,054 ล้านบาท – เฉือนกันเพียงปลายจมูก เน้น Volume และ Speed ในการหมุนเวียนสินทรัพย์
แสนสิริ: กำไร 5,846 ล้านบาท – เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีที่บริหารจัดการค่าใช้จ่ายและทำราคาขายได้ดีที่สุดปีหนึ่ง
วิเคราะห์ทิศทางและคำแนะนำสำหรับปี 2567-2569
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ ในฐานะคนทำงานวงการนี้ ผมขอสรุป Key Takeaway เพื่อเป็นแนวทางให้กับทั้งนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selective Buying)
หมดยุคที่ ราคาที่ดิน จะขึ้นทุกทำเล หรือ คอนโดมิเนียม จะน่าลงทุนทุกโครงการ ตัวเลขรายได้ที่ลดลงของหลายบริษัทชี้ชัดว่า ทำเลรอง หรือสินค้าที่ไม่ได้มาตรฐาน จะถูกตลาดลงโทษ ผู้ซื้อต้องเน้นโครงการจาก Developer ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (สังเกตจาก Top 10) เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานหรือลดสเปก
เทรนด์ Mixed-use มาแรง
ความสำเร็จของ CPN ชี้ให้เห็นว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่ติดกับห้างสรรพสินค้า หรืออยู่ในโครงการ Mixed-use จะมีมูลค่าเพิ่มสูงกว่าและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า (High Rental Yield) ใครมองหา การลงทุนคอนโด ควรพิจารณาปัจจัยนี้เป็นหลัก
บ้านแนวราบยังเป็น Safe Haven
แม้เศรษฐกิจผันผวน แต่รายได้จากกลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมของผู้นำตลาดยังไปได้ดี โดยเฉพาะกลุ่ม Luxury Segment ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคาร
จับตา “สงครามราคา” และ “โปรโมชั่น”
ในปี 2567 ต่อเนื่องถึง 2569 บริษัทที่มีสต็อกคงค้างเยอะ จะเริ่มระบายของ (Clearance) ด้วยโปรโมชั่นที่ดุเดือด ไม่ว่าจะเป็น “อยู่ฟรี” หรือ “ส่วนลดเงินสด” นี่คือจังหวะทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Cash is King) ที่จะได้ของดีในราคาที่คุ้มค่าที่สุด
บทสรุป: วิกฤตคัดคนเก่ง โอกาสเป็นของผู้พร้อม
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับภาพรวม แต่สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แล้ว มันคือตะแกรงร่อนขนาดใหญ่ที่คัดกรองให้เหลือแต่ “ตัวจริง” ที่ปรับตัวได้ ข้อมูลเหล่านี้ไม่ได้มีไว้แค่ดูย้อนหลัง แต่มันคือฐานข้อมูลที่จะช่วยให้ท่านคาดการณ์อนาคต
ไม่ว่าท่านจะเป็นนักลงทุนที่มองหาหุ้นปันผลดี (Dividend Stock) จากบริษัทที่มีกำไรสม่ำเสมอ หรือเป็นคนที่กำลังมองหา บ้านในฝัน สักหลัง การเลือกแบรนด์ที่มีความมั่นคง จากผลประกอบการที่พิสูจน์แล้ว จะเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ! หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลเจาะลึกแบบรายโครงการ เพื่อการลงทุนที่แม่นยำที่สุดในปีนี้
👉 คลิกที่นี่เพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและรับบทวิเคราะห์เจาะลึกโครงการเด่นประจำเดือน ฟรี!
