ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่และการมองหาโอกาสในภาวะท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษในแง่ของการต้อง “ประคองตัว” และ “ปรับสมดุล” หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดมาแล้ว การคาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2569 และภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นั้น เต็มไปด้วยปัจจัยที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ทั้งจากแรงกดดันภายในและภายนอกประเทศ ซึ่งล้วนส่งผลต่อกำลังซื้อและการลงทุน
เศรษฐกิจไทยปี 2569 ถูกมองว่าเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และเป็นการก้าวเดินบน “สมดุลใหม่” หลังจากที่หลายภาคส่วนได้เผชิญกับจุดต่ำสุดไปแล้ว แนวโน้มนี้สอดคล้องกับการประเมินของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน ที่มองว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะยังไม่กลับมาคึกคักเหมือนในอดีต แต่ก็มีสัญญาณของการค่อยๆ ดีขึ้นตามลำดับ
อสังหาริมทรัพย์ 2569 จะยังคงเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่อ่อนแอ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม สภาพการณ์เหล่านี้ได้ถูกคาดการณ์ไว้ล่วงหน้า ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากได้เตรียมพร้อมและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์
การประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
จากบทสัมภาษณ์ผู้บริหารสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนว่า ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” และ “สร้างฐานที่มั่นคง”
นายอธิป พีชานนท์: “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่”
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้มุมมองว่า ปี 2569 จะมีลักษณะคล้ายคลึงกับปี 2568 คือเป็นปีที่ต้องมีความ “อึด-ทน” เนื่องจากกำลังซื้อยังคงอ่อนแอ และสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง ก็อาจไม่ส่งผลกระทบมากนัก หากผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ยังคงเติบโตในอัตราที่ต่ำ (ประมาณ 1.5-1.8% ตามการประเมินของ ธปท.)
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินจะยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างแล้วเสร็จทั้งอาคาร ทำให้การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีต ซึ่งต่างจากโครงการบ้านจัดสรรที่สามารถพัฒนาเป็นเฟสๆ ได้
การระดมทุน: ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองมากขึ้น และไม่สามารถคาดหวังการระดมทุนจากหุ้นกู้ได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น การออกหุ้นกู้ในปี 2569 จะมีความชัดเจนระหว่างหุ้นกู้ที่ได้รับการตอบรับจากนักลงทุนและหุ้นกู้ที่ไม่ได้รับการตอบรับ
นายอธิปเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่อาจทำภารกิจเบาๆ อย่างการพานักท่องเที่ยวชมวิวได้ นี่คือภาพสะท้อนของการที่เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัว ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ทางออก: ทางออกของปัญหานี้ต้องแก้ไขที่ภาพใหญ่ โดยรัฐบาลใหม่ต้องบริหารจัดการการใช้จ่ายอย่างเหมาะสม และส่งเสริมการมีส่วนร่วมของภาคเอกชนในโครงการภาครัฐ (เช่น PPP) การรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชนเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
นายอิสระ บุญยัง: “ฐานที่ต่ำนำไปสู่การเติบโตที่เป็นบวก”
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีตัวเลขต่ำสุดในรอบหลายปี ซึ่งในทางกลับกัน อาจกลายเป็นปัจจัยบวกสำหรับปี 2569
ตัวเลขที่ต่ำสุด:
ซัพพลายใหม่: การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 40,000 หน่วย ซึ่งต่ำสุดในรอบ 20 ปี
การโอนกรรมสิทธิ์: ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 20% ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (เหลือ 100,000 หน่วย จากเดิม 120,000 หน่วย) และทั่วประเทศลดลง 20-25% (เหลือ 314,000 หน่วย จาก 347,000 หน่วย)
สินเชื่อรายย่อย: ยอดสินเชื่อรายย่อยในปี 2568 อยู่ที่ 520,000 ล้านบาท ซึ่งต่ำสุดในรอบ 8 ปี
การยื่นขอสินเชื่อ: ตัวเลขการยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์ อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 12 ปี
การแข่งขันที่ไม่รุนแรง: จากตัวเลขซัพพลายใหม่ที่ลดลงอย่างมาก สะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัว ทำให้การแข่งขันด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะไม่รุนแรงเท่าปี 2567-2568
โอกาสในการเติบโต: แม้เศรษฐกิจจะเติบโตไม่ถึง 2% แต่คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้น 5-10% เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะมีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
ปัจจัยบวกเพิ่มเติม ได้แก่ การส่งเสริมการลงทุนที่เริ่มเห็นผล การเมืองที่มีความแน่นอน และการเร่งใช้จ่ายงบประมาณปี 2569 นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก็เป็นตัวแปรสำคัญ
แนวโน้มการพัฒนา: การพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
นายอิสระนิยามปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากที่เคย “เข้าเฝือก” มาก่อน เป็นปีแห่งการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ใช่ปีแห่งการ “กระโดด”
นายสุนทร สถาพร: “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง”
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็นปีที่ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับตัวของผู้ประกอบการ
การยอมรับความจริง: เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนต่างๆ ซึ่งส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ปริมาณสินค้าคงค้างยังมีอยู่ และอัตราการดูดซับยังต่ำ (ประมาณ 2% ต่อเดือน)
Upskill สู่ความยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงถึง 40% ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ควรมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee (เพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ), Consolidated Debt (ลดภาระหนี้) และ Risk-Based Interest (กำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยง)
บทบาทภาครัฐ: ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
ความร่วมมือทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: “ปีแห่งสมดุลใหม่ อสังหาฯ กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก”
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า ปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่ตลาดจะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
การปรับตัวต่อสมดุลใหม่: ผู้ประกอบการต้องเรียนรู้ที่จะอยู่และปรับตัวให้เข้ากับสมดุลใหม่นี้
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินอย่างจริงจัง
ความกังวลเรื่องคอร์รัปชัน: รัฐบาลควรให้ความสำคัญกับการปราบปรามคอร์รัปชัน และไม่มุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากเกินไป
อสังหาริมทรัพย์ในฐานะเครื่องยนต์เศรษฐกิจ: ควรมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
GDP ที่ต่ำ: GDP ที่เติบโตเพียง 1-2% ไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดันให้ GDP เติบโต 3-5% เพื่อสร้างกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
นายประเสริฐเชื่อว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่ผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่ หลังจากที่อสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้น “พายุเศรษฐกิจ” มาตั้งแต่ปี 2567 และปี 2568 ถือเป็นจุดสูงสุดของพายุ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: “ปีม้าไม่ดีทั้งปี”
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้มุมมองที่ค่อนข้างตรงไปตรงมาว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี”
ปัจจัยลบ:
มาตรการรัฐใหม่: การออกมาตรการใหม่ๆ อาจล่าช้าเนื่องจากต้องรอรัฐบาลใหม่
นโยบายการค้า: ความไม่ชัดเจนของนโยบายการค้า (เช่น การเจรจาภาษีทรัมป์)
ปัญหาชายแดน: ผลกระทบจากปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา
การระดมทุนของบริษัทใหญ่: ความกังวลเกี่ยวกับการออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ หากเศรษฐกิจสะดุด อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทรายเล็ก
อย่างไรก็ตาม นายพรนริศเชื่อมั่นว่า ผู้ประกอบการจะยังคงช่วยกันพยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะเผชิญความยากลำบาก ดังเช่นที่ได้ผ่านสมรภูมิอันโหดร้ายในปี 2568 มาแล้ว
สรุปภาพรวมและแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ 2569
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น สามารถสรุปแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ 2569 และ เศรษฐกิจไทยปี 2569 ได้ดังนี้:
การประคองตัวและฟื้นตัวอย่างช้าๆ: ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคองตัวในภาวะที่เศรษฐกิจยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ บน “สมดุลใหม่” ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด
กำลังซื้ออ่อนแอและหนี้ครัวเรือนสูง: ปัจจัยเหล่านี้ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญต่อตลาด
สินเชื่อเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย
การแข่งขันลดลง: การแข่งขันด้านซัพพลายใหม่จะไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การบริหารจัดการสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการต้องบริหารสภาพคล่องและต้นทุนอย่างเข้มงวด
ความสำคัญของกำลังซื้อจริง: การพัฒนาโครงการต้องตอบสนองความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริง
บทบาทของภาครัฐ: มาตรการภาครัฐที่ตรงจุดจะมีความสำคัญต่อการพยุงตลาด
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: การ “Upskill” และการพัฒนาสู่ความยั่งยืนจะเป็นกุญแจสำคัญ
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 : ความระมัดระวังและการมองหาโอกาส
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 สิ่งสำคัญที่สุดคือการ “ลงทุนอย่างรอบคอบ”
ทำเลที่ตั้ง: พิจารณาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ หรือโครงการคมนาคมสำคัญ
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาที่เข้าถึงง่าย (หากยังมีเหลือ) หรือคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีความต้องการสูง อาจยังคงมีโอกาส โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในทำเลที่มีความต้องการสูง (เช่น ใกล้สถานศึกษา หรือแหล่งงาน) อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนา: สำหรับผู้ประกอบการ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง และคำนึงถึง Real Estate Technology ที่จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น จะเป็นปัจจัยสำคัญ
การวิเคราะห์ข้อมูล: การใช้ข้อมูลเชิงลึก (Data Analytics) เพื่อทำความเข้าใจตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีความแม่นยำยิ่งขึ้น
การบริหารความเสี่ยง: การกระจายความเสี่ยงในการลงทุน และการพิจารณาปัจจัยมหภาค เช่น แนวโน้มดอกเบี้ย และ อัตราเงินเฟ้อ เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ปริมณฑล ยังคงเป็นที่จับตา แต่การวิเคราะห์เชิงลึกในแต่ละพื้นที่เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ก้าวต่อไป: การปรับตัวสู่โอกาส
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่ง่ายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็เป็นปีแห่งการสร้างฐานที่แข็งแกร่งและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและความเติบโตในระยะยาว ผู้ประกอบการและนักลงทุนที่สามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทาย ปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” และให้ความสำคัญกับการสร้างคุณค่าอย่างยั่งยืน จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการประคองตัวนี้ไปสู่การเติบโตที่แท้จริง
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลง การทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2569 และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์คือ ก้าวสำคัญ ที่จะช่วยนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จในภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายนี้
