D0702102 อนต วในเส อจากคนร าย(หน งส ละครส น) สามโคก part2 | Delila Fee

ผ่ากลยุทธ์อสังหาฯ: บทสรุปสงครามแย่งชิงบัลลังก์ปี 2566 และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ยุค 2026 ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในประเทศไทย หากเราย้อนกลับไปดูภาพรวม หลายคนเคยตั้งความหวังไว้ว่าปี 2565 จะเป็นจุด Take off ที่สวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อแรงส่งนั้นแผ่วลงอย่างน่าใจหาย วันนี้ผมจะพาเ จาะลึกข้อมูลแบบ “Inside” จากผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เต็มไปด้วยความผันผวน ใครคือ “ของจริง” ที่ยืนหยัดอยู่ได้ และทิศทางของสินเชื่อที่อยู่อาศัย การลงทุน และเทรนด์ที่อยู่อาศัยในอนาคตจะเป็นอย่างไร บทความนี้ไม่ใช่แค่รายงานตัวเลข แต่คือคู่มือวิเคราะห์สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาบ้านในปีนี้ครับ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อพายุเศรษฐกิจพัดกระหน่ำ ปี 2566 ถูกจารึกว่าเป็นปีแห่งความผิดหวังของหลายฝ่าย ปัจจัยลบจากการเมืองช่วงก่อนเลือกตั้ง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มขยับตัว เป็นเหมือนเบรกก้อนใหญ่ที่ฉุดรั้งกำลังซื้อ แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการระบายสต็อก ก็ยังเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้ จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจคือ รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมอยากให้มองลึกลงไปในไส้ใน เพราะตัวเลขเฉลี่ยนี้กำลังซ่อนความจริงที่น่าตกใจ ความเหลื่อมล้ำของผลประกอบการ เมื่อเรากางงบการเงินดูรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เอื้อให้กับทุกคนอีกต่อไป ปลาใหญ่ที่ปรับตัวได้เร็วยังคงกินรวบ ในขณะที่ปลาตัวรองลงมาเริ่มหายใจลำบาก กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป มีชื่อที่คุ้นหูหลายราย ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การติดลบระดับนี้สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาสภาพคล่องและการระบายสต็อกสินค้าคงเหลือ (Inventory) ที่ทำได้ยากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ที่เจอกับกำแพง กู้ซื้อบ้าน ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ในอัตราที่สูงลิ่ว แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังเจ็บตัวด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับ ศุภาลัย (-10%) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) ซึ่งสะท้อนว่าแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งและมีความน่าเชื่อถือสูง ก็ยังไม่อาจต้านทานแรงเสียดทานของกำลังซื้อที่หดตัวได้ทั้งหมด บัลลังก์รายได้รวม: ศึกชิงแชมป์ระหว่าง แสนสิริ และ เอพี ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในปีที่ยากลำบากนี้ แสนสิริ คือผู้ที่คว้าธงชัยเข้าเส้นชัยเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ (Young Successor) คือกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริสามารถปิดการขายได้แม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อันดับ 2 ตกเป็นของคู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน การขับเคี่ยวกันระหว่างสองค่ายนี้เป็นสิ่งที่น่าจับตามองมาก เพราะทั้งคู่มี Product Portfolio ที่ครอบคลุม ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระดับบนยังคงไปได้ ผู้ที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals) ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยและการลงทุน ในขณะที่ตลาดแมส (Mass Market) กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดฝีมือที่แท้จริง การดูแค่ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากค่าเช่า, การบริหารนิติบุคคล หรือการลงทุนอื่นๆ มาช่วยพยุง แต่ถ้าเราจะวัดกันที่ “ฝีมือการขายบ้านและคอนโด” เพียวๆ ตัวเลขจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขาย (Revenue from Sales) รวมทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่สะท้อน Demand ที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่ากำลังซื้อหายไปอย่างมีนัยสำคัญ เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องการขาย ในสังเวียนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริไปได้ เหตุผลหลักคือความแข็งแกร่งของสินค้าแนวราบ (Low-rise) และทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์ Real Demand หรือกลุ่มคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วน แสนสิริ แม้จะหล่นมาเป็นที่ 2 ในด้านยอดขาย (32,829 ล้านบาท) แต่ก็เป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทจาก Top 10 ที่มียอดขาย “เติบโต” ขึ้น (โต 7%) สิ่งนี้ยืนยันว่ากลยุทธ์ของแสนสิริมาถูกทาง ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา สิ่งที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือการเติบโตของ เซ็นทรัลพัฒนา ที่กระโดดเข้ามาเล่นในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยความได้เปรียบเรื่องทำเลติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development) ทำให้ปีนี้เซ็นทรัลพัฒนาโกยรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือโมเดลธุรกิจที่น่าจับตามองและอาจเป็นเทรนด์หลักของ คอนโดมิเนียม ในอนาคต ที่การอยู่อาศัยต้องมาพร้อมกับไลฟ์สไตล์ ในทางตรงกันข้าม บริษัทอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยอดขายตกลงไปถึง -38% และ ไรมอน แลนด์ -78% ตัวเลขเหล่านี้บ่งบอกถึงปัญหาในการระบาย Inventory หรือการขาดช่วงของการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launch) ที่โดนใจตลาด กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือคำตอบ ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สะท้อนถึงต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งจากค่าก่อสร้าง ราคาที่ดิน และดอกเบี้ยจ่าย แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์เหนือชั้น แม้รายได้จากการขายจะลดฮวบ แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับทำกำไรสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่าเป็นไปได้อย่างไร? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือวิสัยทัศน์ของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่รู้จักการหมุนเวียนสินทรัพย์ให้เกิดมูลค่าสูงสุด ศุภาลัย: ต้นแบบของการบริหารต้นทุน อันดับ 2 คือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษาจุดแข็งเรื่องอัตรากำไร (Net Profit Margin) ได้อย่างยอดเยี่ยม ด้วยนโยบายการบริหารจัดการต้นทุนที่รัดกุม ไม่หวือหวาแต่ยั่งยืน เหมาะเป็นหุ้นขวัญใจสาย VI (Value Investor) แสนสิริ: การเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจ แสนสิริ ทำกำไรสุทธิไป 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าเมื่อแบรนด์ติดตลาดและสามารถตั้งราคาขายในกลุ่ม High-End ได้ ส่วนต่างกำไรก็จะดีขึ้นตามไปด้วย บทวิเคราะห์และแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2025-2026 จากการประเมินข้อมูลปี 2566 และสถานการณ์ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ผมมองเห็น 4 เทรนด์สำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอีก 1-2 ปีข้างหน้า: ยุคของ “บ้านประหยัดพลังงาน” และ Smart Home: ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองแค่ดีไซน์ แต่ให้ความสำคัญกับค่าใช้จ่ายระยะยาว โครงการที่มี Solar Roof, ระบบ EV Charger และนวัตกรรมบ้านเย็น จะเป็นตัวเลือกแรกๆ ที่ได้รับการพิจารณา นี่คือโอกาสของผู้พัฒนาที่กล้าลงทุนในเทคโนโลยี Green Living Pet Humanization: คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้คือน่านน้ำใหม่: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูกกำลังมาแรงมาก คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) จะมี Demand สูงและสามารถทำราคาได้ดีกว่าโครงการทั่วไป รวมถึงมีอัตราการเช่า (Yield) ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน การคัดกรองสินเชื่อที่เข้มข้น (Strict Lending Criteria): ธนาคารจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อย กู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ดังนั้นผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเบนเข็มไปจับตลาดบน (Luxury Segment) มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำเลศักยภาพใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย: ในขณะที่คอนโดในเมืองเริ่มอิ่มตัวและราคาสูงเกินเอื้อม ทำเลชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง (เช่น สายสีเหลือง สีชมพู) จะกลายเป็น Hot Spot ใหม่สำหรับทาวน์โฮมและคอนโด Low-rise ราคาจับต้องได้ สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง? หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจไม่ได้มีแค่หนึ่งเดียว ขึ้นอยู่กับว่าเราใช้เกณฑ์อะไรตัดสิน ถ้ามองที่ รายได้และการเติบโต: ผู้ชนะคือ แสนสิริ ถ้ามองที่ ยอดขายสินค้า: ผู้ชนะคือ เอพี (ไทยแลนด์) ถ้ามองที่ ความฉลาดในการทำกำไร: ผู้ชนะคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แต่สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ ท่านๆ “ผู้ชนะ” คือคนที่สามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ในราคาที่เหมาะสม และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้มากที่สุดในช่วงเวลานี้ ปี 2567-2568 ยังคงเป็นปีที่มีความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อม ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหา Yield งามๆ หรือคนที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก การศึกษาข้อมูลให้รอบด้านคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวิเคราะห์เจาะลึกโครงการที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองหรือบ้านหรูชานเมือง เพื่อให้ทุกเม็ดเงินของคุณคุ้มค่าที่สุด อย่ารอช้าที่จะวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาและข้อเสนอพิเศษจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริง!