เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่และการปรับตัวสู่ความยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษที่แตกต่างออกไป ไม่ใช่แค่ปีแห่งการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” บน “สมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการดำเนินธุรกิจท่ามกลางความท้าทายที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างถาวร หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดของภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ที่ผ่านมา
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 2569: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
หากมองภาพใหญ่ เศรษฐกิจไทย ในปี 2569 ยังคงเต็มไปด้วยปัจจัยกดดัน ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศที่ต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เรายังคงเห็นถึงกำลังซื้อที่อ่อนแออันเป็นผลมาจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับความไม่แน่นอนทางการเมืองทั้งในประเทศและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์โลก ล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจใช้จ่ายของผู้บริโภค
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้คาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในปี 2569 ไว้ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับศักยภาพของประเทศ การเติบโตในระดับนี้สะท้อนถึงความจำเป็นที่ภาคธุรกิจ โดยเฉพาะผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ 2026 (keyword หลัก) จะต้องดำเนินกลยุทธ์อย่างรอบคอบ ระมัดระวัง และบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: การประคองตัวบนฐานใหม่
สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2026 ถือเป็นปีที่จะต้อง “อึดและทน” ต่อสภาพการณ์ที่ยังคงชะลอตัว การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนสมดุลใหม่ที่เกิดขึ้น การแข่งขันด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ (new supply) อาจไม่รุนแรงเท่าที่ควรนัก เนื่องจากผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น แต่ความท้าทายที่แท้จริงจะอยู่ที่การบริหารจัดการสภาพคล่อง การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค
ความท้าทายหลักสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือน: นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุดที่ส่งผลกระทบต่อตลาด คอนโดมิเนียมราคาถูก และบ้านทุกประเภท การที่ประชาชนมีภาระหนี้สินจำนวนมาก ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประกอบการจึงต้องพิจารณาถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริงและออกแบบผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสม
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (project finance) และสินเชื่อรายย่อย (mortgage loans) เงื่อนไขการอนุมัติอาจเข้มงวดขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงกว่า 40% สิ่งนี้เป็น “คอขวด” สำคัญที่ขัดขวางการโอนกรรมสิทธิ์ และส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
การบริหารสภาพคล่องและเงินทุน: การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะมีความท้าทายมากขึ้น นักลงทุนจะพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้กู้และผลตอบแทนอย่างถี่ถ้วน ผู้ประกอบการจึงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องของตนเองเป็นอันดับแรก และพึ่งพาตนเองให้มากขึ้น
การปรับตัวของซัพพลาย: ข้อมูลจากปี 2568 บ่งชี้ว่าปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี และการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ ซึ่งตัวเลขที่ปรับลดลงอย่างมากเหล่านี้ อาจกลายเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ควร และผู้ประกอบการสามารถปรับตัวได้
กลยุทธ์สู่ปี 2569: การประคองตัว การปรับตัว และการสร้างฐานที่มั่นคง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ 2026 จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายและสร้างความยั่งยืนในระยะยาว:
“Upskill” และ “Reskill” ภาคอสังหาริมทรัพย์: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยมุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ Low Carbon Living และ ESG Investing ซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนและผู้บริโภคทั่วโลก
ยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชนอย่างแท้จริง การปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้เข้ากับโครงสร้างครอบครัวสมัยใหม่ (เช่น บ้านเดี่ยวราคาประหยัด หรือ ทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท) จะเป็นกุญแจสำคัญ
บริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: นี่คือหัวใจสำคัญของการประคองตัว ผู้ประกอบการต้องชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น หลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว และสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินให้พร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์
การลงทุนอย่างรอบคอบและมีวินัย: การลงทุนในโครงการใหม่ต้องผ่านการวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วน โดยคำนึงถึงปัจจัยเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม การแบ่งการพัฒนาโครงการเป็นระยะ (Phased Development) โดยเฉพาะสำหรับ บ้านจัดสรร จะช่วยลดความเสี่ยงและบริหารสภาพคล่องได้ดีกว่า
สร้างสรรค์กลไกเสริมสินเชื่อ: เนื่องจากสินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญ การมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee (การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น, Consolidated Debt (การรวมหนี้) เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และการใช้ Risk-Based Interest (การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง) จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
บทบาทภาครัฐที่เน้นการพยุงอย่างตรงจุด: ภาครัฐควรเข้ามามีบทบาทในการสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) สำหรับ สินเชื่อบ้านหลังแรก, และการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
เทรนด์ใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026:
บ้านประหยัดพลังงานและเทคโนโลยีอัจฉริยะ: ด้วยกระแส ESG และ Green Building ที่แรงขึ้น บ้านที่ประหยัดพลังงาน ใช้พลังงานหมุนเวียน และมีระบบบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) จะได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มองการณ์ไกลควรนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาผนวกในการออกแบบโครงการ
ที่อยู่อาศัยสำหรับสังคมสูงวัย (Silver Age Housing): สังคมผู้สูงอายุที่กำลังจะมาถึง สร้างโอกาสให้กับตลาด ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ที่ออกแบบมาเพื่อรองรับความต้องการเฉพาะของผู้สูงวัย ทั้งในด้านความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการทางการแพทย์
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่ปรับตัว: ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจทำให้ ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาท ค่อยๆ หายไป และอาจถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง ขณะที่การพัฒนา บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในต่างจังหวัดยังคงมีแนวโน้มที่ดี
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ปรับเปลี่ยน: นอกเหนือจาก คอนโดพร้อมอยู่ หรือ บ้านมือสองราคาถูก นักลงทุนอาจมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ปรับตัวเข้ากับ New Normal เช่น โกดังสินค้า (Warehouse) หรือพื้นที่คลังสินค้า (Logistics Hub) ที่เติบโตตาม E-commerce
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้นิยามปี 2569 ไว้อย่างน่าสนใจ เช่น “ม้าหงอย” “ม้าป่วย” หรือ “ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” ซึ่งสะท้อนภาพรวมของภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงต้องประคับประคองและฟื้นตัวอย่างช้าๆ ผมเองก็มองว่าปี 2569 เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” หลังจากการผ่านพ้นจุดต่ำสุด หรือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่การกลับไปดีเหมือนเดิมอาจเป็นไปไม่ได้อีกแล้ว แต่เป็นการปรับตัวเพื่ออยู่ร่วมกับความเป็นจริงที่เปลี่ยนแปลงไป
การเมืองและการลงทุน: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
สถานการณ์ทางการเมือง โดยเฉพาะการจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการบริหารงบประมาณ จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ การเลือกตั้งที่เกิดขึ้นตามกรอบเวลา และการที่รัฐบาลใหม่สามารถนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาได้ทันเวลา จะส่งผลดีต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างความเชื่อมั่น
นอกจากนี้ การที่รัฐบาลใหม่จะให้ความสำคัญกับการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคมโดยรวม การแก้ไขปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนอย่างยั่งยืน และการต่อสู้กับการทุจริต จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว
บทสรุป: สู่การเติบโตที่มั่นคงบนสมดุลใหม่
ปี 2569 คือปีแห่งการ “ประคองตัว” และ “ปรับตัว” บน “สมดุลใหม่” สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2026 และเศรษฐกิจไทย โดยไม่สามารถคาดหวังการฟื้นตัวที่รวดเร็วหรือกลับไปเหมือนเดิมก่อนวิกฤตได้อีกต่อไป การแข่งขันจะเปลี่ยนรูปแบบไป ความสำคัญจะอยู่ที่การบริหารจัดการความเสี่ยง การสร้างความยืดหยุ่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เราจะสามารถประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง และสร้างการเติบโตที่มั่นคงได้อย่างแน่นอน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อในยุคปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอทางออกที่ดีที่สุดสำหรับท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อก้าวสู่การลงทุนที่ชาญฉลาดและอนาคตที่มั่นคง.
