เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนเช่นนี้ ปี 2569 เป็นปีที่เราต้องเผชิญหน้ากับ “สมดุลใหม่” (New Equilibrium) ซึ่งหมายถึงการที่เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ได้กลับไปสู่จุดที่เคยรุ่งเรืองเหมือนในอดีตอีกต่อไป แต่จะเป็นการประคับประคองและค่อยๆ ฟื้นตัวบนพื้นฐานที่เปลี่ยนแปลงไป การทำความเข้าใจพลวัตเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และแม้กระทั่งผู้บริโภคในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในระยะยาว
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การเติบโตที่ชะลอตัวและความท้าทายที่รอบด้าน
จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะ “ประคับประคอง” (Stabilization) หรือ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” (Gradual Recovery) โดยมีอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) คาดการณ์อยู่ที่ราว 1.5-2.0% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับศักยภาพของประเทศ ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อการชะลอตัวนี้มีหลายประการ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นภาระหนักอึ้ง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการซื้อสินค้าที่มีราคาสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อ (แม้จะเริ่มมีแนวโน้มลดลง) ก็ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในชีวิตประจำวันเช่นกัน
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้และภาวะเศรษฐกิจโดยรวม เงื่อนไขการอนุมัติที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40% ตามการประเมินของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร) กลายเป็น “คอขวด” สำคัญที่ขัดขวางการโอนกรรมสิทธิ์
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ รวมถึงความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics) เช่น ความตึงเครียดทางการค้าระหว่างประเทศ หรือความขัดแย้งในภูมิภาคต่างๆ ล้วนส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักหน่วงมาอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) และยอดโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ นี่คือจุดที่ทำให้ปี 2569 กลายเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่”
อุปทานใหม่ที่ลดลงและการแข่งขันที่ไม่รุนแรง: ผู้ประกอบการได้ปรับตัวด้วยการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ปริมาณโครงการใหม่เปิดตัวถือว่าต่ำสุดในรอบ 20 ปี (ประมาณ 40,000 หน่วย) การที่อุปทานใหม่ลดลงนี้ถือเป็นสัญญาณที่ดีในแง่ของการลดการแข่งขันด้านอุปทาน แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะกลับมาคึกคักทันที ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างรอบคอบและบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
การฟื้นตัวที่มาจากการปรับฐานสู่ระดับต่ำ: ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง และยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ต่ำสุดในรอบหลายปี (ทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ประกอบการ) ได้สร้าง “ฐานที่ต่ำ” (Low Base) ให้กับตลาดในปี 2568 เมื่อมองไปยังปี 2569 จึงมีแนวโน้มที่จะเห็นตัวเลขการเติบโตเป็นบวกเล็กน้อย (ประมาณ 5-10% ตามการประเมิน) ซึ่งมาจากการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำนี้เอง ไม่ใช่การเติบโตอย่างก้าวกระโดด
ความสำคัญของ “กำลังซื้อจริง” และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์: ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์โดยให้ความสำคัญกับ “กำลังซื้อจริง” (Actual Purchasing Power) ของประชาชนเป็นหลัก การพัฒนาโครงการใหม่ต้องคำนึงถึงรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ การปรับขนาดโครงการให้เล็กลง การตั้งราคาต่อหน่วยให้เหมาะสม และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวยุคใหม่ (เช่น ขนาดครอบครัวที่เล็กลง) และความยั่งยืน (Sustainable Living) จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญ
บทบาทของสินเชื่อและการช่วยเหลือจากภาครัฐ: สถาบันการเงินจะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด แม้จะเข้มงวด แต่ก็มีแนวโน้มที่จะแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มเข้ามามีบทบาทในตลาดมากขึ้น นอกเหนือจากการพึ่งพาธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นหลัก นอกจากนี้ นโยบายจากภาครัฐยังคงมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาด โดยอาจเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
คำนิยามปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าที่กำลังเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ใช้คำเปรียบเปรยที่น่าสนใจเพื่ออธิบายภาพรวมของปี 2569:
“ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” โดย นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นว่าตลาดจะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดของ “พายุเศรษฐกิจ” มาแล้วในปี 2568 และปี 2569 คือการปรับตัวอยู่กับ “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น
“ม้าหงอย – ม้าป่วย” หรือ “ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” โดย นายอธิป พีชานนท์ และ นายอิสระ บุญยัง สะท้อนถึงสภาวะที่ยังไม่สามารถ “ใช้งานหนัก” ได้เต็มที่ เปรียบเหมือนม้าที่ต้องพักฟื้นจากการบาดเจ็บ (ภาวะเศรษฐกิจถดถอย) และกำลังจะ “ลุกขึ้นเดิน” ไม่ใช่ “ม้ากระโดด” ที่แสดงถึงความแข็งแกร่งและการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
“เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดย นายสุนทร สถาพร เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการประคองธุรกิจบนพื้นฐานความเป็นจริง และการสร้างฐานที่แข็งแกร่งในระยะยาว
ความท้าทายและโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ดิฉันมองว่าผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต้องปรับตัวอย่างจริงจัง:
การบริหารสภาพคล่องและต้นทุน: ในภาวะที่สินเชื่อเข้มงวดและกำลังซื้ออ่อนแอ การบริหารสภาพคล่อง (Liquidity Management) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการต้องชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น หลีกเลี่ยงการก่อหนี้ที่มากเกินไป และควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินอย่างเข้มงวด
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: การศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้งเป็นสิ่งจำเป็น โครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ “Sustainable Living” หรือ “Low Carbon Living” เช่น การใช้พลังงานสะอาด การออกแบบที่ส่งเสริมการลดการใช้พลังงาน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือโครงการที่เน้นคุณภาพชีวิตที่ดีควบคู่ไปกับการประหยัดค่าใช้จ่าย (เช่น การลดค่าส่วนกลาง) จะมีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น
การใช้เทคโนโลยีและการสร้างประสบการณ์: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความแตกต่าง เช่น การใช้ AI ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาดดิจิทัลที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้แม่นยำ หรือการนำเสนอประสบการณ์การขายและการบริการหลังการขายที่เหนือกว่า
การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ยังมีโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม เช่น โครงการบ้านจัดสรรระดับพรีเมียม ในทำเลที่มีศักยภาพ หรือ โครงการเพื่อการลงทุน ที่ตอบโจทย์นักลงทุนต่างชาติ (ภายใต้กฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง) รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการดูแลผู้สูงอายุ (Senior Living) ซึ่งเป็นเทรนด์ที่กำลังเติบโต
การสร้างความร่วมมือและเครือข่าย: การผนึกกำลังกับพันธมิตรทางธุรกิจ สถาบันการเงิน และภาครัฐ เพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหาร่วมกัน เช่น การพัฒนา Mortgage Guarantee หรือ Consolidated Debt เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค เป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ
บทบาทของ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในปี 2569
ในภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในปี 2569 ควรให้ความสำคัญกับปัจจัยเหล่านี้:
ทำเล (Location): ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด โดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต การพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งใหม่ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายต่างๆ การขยายตัวของเมือง หรือการเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ จะส่งผลต่อมูลค่าและการปล่อยเช่าของอสังหาริมทรัพย์
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: พิจารณาประเภทที่ตอบสนองความต้องการของตลาด เช่น คอนโดมิเนียม ในทำเลใจกลางเมืองหรือใกล้สถานศึกษา/สถานีรถไฟฟ้า บ้านเดี่ยว ในโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรือ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Property) เช่น คลังสินค้า (Warehouse) หรือสำนักงาน (Office Space) ที่มีแนวโน้มความต้องการสูงขึ้นจากการเติบโตของ E-commerce และการกลับมาของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI): คำนวณประมาณการผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) และศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า (Capital Appreciation) ในระยะยาว โดยเปรียบเทียบกับสินทรัพย์การลงทุนประเภทอื่นๆ
ความเสี่ยง: ประเมินความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เช่น ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจ ความเสี่ยงด้านกฎหมาย หรือความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการ
แนวโน้ม “บ้านจัดสรร” และ “คอนโดมิเนียม” ในปี 2569
บ้านจัดสรร: การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจมีแนวโน้มลดลง เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ผู้ประกอบการอาจหันไปพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงขึ้น หรือขยายไปยังทำเลชานเมืองที่มีราคาที่ดินเหมาะสมกว่า อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮ้าส์ (Townhouse) ยังคงเป็นที่ต้องการในตลาดล่างถึงกลาง เนื่องจากราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว
คอนโดมิเนียม: ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และแหล่งงาน การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมอาจยังคงมีอยู่ แต่ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอจุดเด่นที่แตกต่าง เช่น การออกแบบที่ทันสมัย สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรือการสร้างชุมชน (Community) ที่น่าอยู่ จะสามารถดึงดูดผู้ซื้อได้
บทสรุป: ก้าวข้ามความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการคาดหวังการฟื้นตัวอย่างปาฏิหาริย์ แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด การพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ของโลกยุคใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ดิฉันเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ หากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 หรือสนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลตอบแทน ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ราคาไม่เกิน 2 ล้าน ในต่างจังหวัด หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ในกรุงเทพฯ ดิฉันขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการตัดสินใจที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ.
