ผ่ากลยุทธ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกผลประกอบการยักษ์ใหญ่ และบทเรียนสำคัญสู่ทิศทางปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่ดินมากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่า วัฏจักรของ ตลาด
อสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนคลื่นลมในมหาสมุทร บางปีเราเห็นคลื่นลูกใหญ่ที่พานักลงทุนไปสู่จุดสูงสุด แต่บางปีก็เงียบสงบจนน่าใจหาย หรือเลวร้ายที่สุดคือพายุที่โหมกระหน่ำจนเรือเล็กเรือน้อยต้องอับปางลง
หากเราย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึกของปี 2566 ซึ่งถือเป็น “ปีแห่งบทเรียน” ของวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เราจะพบข้อมูลที่น่าสนใจและเป็นรากฐานสำคัญในการวิเคราะห์เทรนด์ที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2026 ภาพรวมที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” หรือการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด กลับกลายเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับดีเวลลอปเปอร์หลายราย
โมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 เริ่มแผ่วลงอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเจอกับปัจจัยลบทางการเมือง การเลือกตั้ง และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าตกใจ สิ่งนี้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังปี 2567 และจะเป็นโจทย์หินที่เราต้องแก้กันต่อไปในอนาคต
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละงบการเงินและผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และใครที่กำลังดิ้นรนเพื่อความอยู่รอด พร้อมแทรกเกร็ดความรู้เรื่องการลงทุน บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และการบริหารพอร์ตการลงทุนที่นักลงทุนยุคใหม่ต้องรู้
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กก้อนใหญ่เริ่มเล็กลง
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2565) ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับลดลงไปประมาณ -1.2%
ตัวเลข -1.2% อาจดูน้อยนิดในสายตาคนนอก แต่สำหรับคนในวงการ นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดง เพราะมันสะท้อนว่ากำลังซื้อในระบบหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ที่น่าตกใจกว่านั้นคือ เมื่อเจาะลึกลงไปรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง!
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% ซึ่งประกอบไปด้วยชื่อที่คุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท การติดลบระดับ 20-28% นี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกลุ่มลูกค้าบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และกลุ่มลักชัวรี่ที่พึ่งพากำลังซื้อต่างชาติที่ยังไม่กลับมาเต็มร้อย
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า ในสภาวะที่ ดอกเบี้ยบ้าน ขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ไม่มีใครใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่จะลอยตัวอยู่เหนือปัญหาได้ 100%
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีวีรบุรุษ ในปีที่ยากลำบากนี้ “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ทิ้งห่างคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปแบบเฉียดฉิว ความสำเร็จของแสนสิริในปีนี้มาจากการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่ม บ้านหรู และคอนโดมิเนียมระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
อันดับที่ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุนและการกระจายความเสี่ยงได้ดี แม้รายได้จะลดลงบ้าง ส่วนอันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าสนใจคือการเข้ามาติด Top 10 ของ สิงห์ เอสเตท และ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการรุกตลาดที่หลากหลาย ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และนิคมอุตสาหกรรม เข้ามาช่วยพยุงพอร์ตอสังหาฯ เพื่อขาย
ผ่าไส้ใน: ใครคือเจ้าตลาด “ขาย” ตัวจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมกำไรจากการขายที่ดิน ขายตึก หรือรายได้จากการเช่า ซึ่งไม่ใช่ Core Business ของการพัฒนาที่อยู่อาศัย ถ้าอยากรู้ว่าใครขายเก่งจริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อเรากรองข้อมูลเหลือเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของผู้นำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที!
แชมป์ขายเก่งตัวจริงตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่กวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่ากลยุทธ์ “ปูพรม” ทั้งทาวน์โฮม บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ในทุกทำเลศักยภาพของเอพี เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ (Low-rise) มากที่สุดในปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของรายได้จากการขายทั้งระบบลดลงถึง -11% เหลือ 268,460 ล้านบาท จากเดิมเกือบ 3 แสนล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดว่า กำลังซื้ออสังหาฯ ของคนไทยกำลังมีปัญหา
รายที่อาการน่าเป็นห่วงคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายหายไปถึง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้ลดลง -38% แม้แต่ เอพี เองก็ยังแผ่วลงเล็กน้อย -2% สถานการณ์นี้บอกเราว่า การขายบ้านและคอนโดในปีต่อๆ ไป จะไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป การแข่งขันจะดุเดือดขึ้น ไม่ใช่แค่เรื่อง “ทำเล” หรือ “ราคา” แต่รวมถึง “นวัตกรรมทางการเงิน” และการช่วยลูกค้าให้เข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้ง่ายขึ้น
ม้ามืดที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง มีหนึ่งบริษัทที่พุ่งทะยานสวนกระแสอย่างน่าตกใจ นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่หันมาเอาจริงเอาจังกับการปั้นพอร์ตที่อยู่อาศัย ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า!
กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่พัฒนาคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า หรือโครงการบ้านเดี่ยวใกล้ศูนย์การค้าของตัวเอง พิสูจน์แล้วว่าเป็น Winning Strategy ที่ทรงพลัง การใช้ Land Bank ที่มีอยู่เดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุด บวกกับฐานลูกค้า Loyalty จากธุรกิจค้าปลีก ทำให้ CPN กลายเป็นผู้เล่นที่น่ากลัวที่สุดรายหนึ่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ และเป็นโมเดลที่คู่แข่งต้องจับตามองในปี 2026
บรรทัดสุดท้าย: “กำไร” คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
ในโลกธุรกิจ ยอดขายคือความเท่ (Vanity) แต่กำไรคือความจริง (Sanity) ต่อให้ขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนไม่ได้ หรือต้องอัดโปรโมชั่นจนเข้าเนื้อ ก็เปล่าประโยชน์
เมื่อดูกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% สอดคล้องกับยอดขายที่ลดลง โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
แต่ในความมืดมน ยังมีแสงสว่างจาก “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” ที่ 7,495 ล้านบาท!
เคล็ดลับความรวยของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ในปีนี้ ไม่ใช่การขายบ้าน แต่คือ “วิศวกรรมทางการเงิน” และการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนชั้นครูสำหรับนักลงทุน: การกระจายความเสี่ยง (Diversification) คือกุญแจสำคัญของความยั่งยืน
อันดับ 2 คือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ดีเยี่ยม ตามมาด้วย เอพี (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่กำไรเติบโตถึง 42% ซึ่งถือว่าแสนสิริทำผลงานในแง่การเติบโตของกำไรได้โดดเด่นที่สุดในกลุ่ม Top 5
เจาะลึกเทรนด์และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและวิเคราะห์ทิศทาง (Outlook) เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในปี 2025-2026 ดังนี้:
ยุคของ “Real Demand” อย่างแท้จริง: การเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงซบเซา ยกเว้นในทำเล Prime Area จริงๆ เช่น สุขุมวิทตอนต้น หรือริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตลาดจะถูกขับเคลื่อนด้วยผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ดังนั้น โครงการบ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ชานเมืองที่เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ จะยังคงเป็นพระเอก
สงครามราคาและดอกเบี้ย: ด้วยทิศทางดอกเบี้ยโลกที่เริ่มทรงตัวและอาจปรับลดลงในปี 2026 จะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ แต่ธนาคารจะยังคงเข้มงวดเรื่องการปล่อย กู้ซื้อบ้าน (Rejection Rate สูง) ดีเวลลอปเปอร์จะต้องหันมาเล่นบทบาท “ที่ปรึกษาทางการเงิน” ให้ลูกค้ามากขึ้น
บ้านมือสอง และ NPA จะมาแรง: เมื่อบ้านใหม่ราคาแพงขึ้นจากต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาที่ดิน การมองหา บ้านมือสอง หรือทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จะเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า (High Value) สำหรับผู้ซื้อที่ฉลาดเลือก ซึ่งเป็นตลาดที่ High CPC Keywords ในฝั่งการค้นหากำลังเติบโตอย่างเงียบๆ
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: เราจะเห็นการ Joint Venture (JV) มากขึ้น ระหว่างบริษัทอสังหาฯ กับพาร์ทเนอร์ต่างชาติ หรือข้ามอุตสาหกรรม (เช่น โรงพยาบาล พลังงาน) เพื่อสร้าง Product ใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ Wellness Residence หรือ Smart Home มากขึ้น ใครที่ไม่ปรับตัวจะถูกกลืนหายไปจากตลาด
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง อำนาจการต่อรองอยู่ในมือท่าน
สำหรับผู้ซื้ออยู่เอง: อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจ เปรียบเทียบราคาและโปรโมชั่นให้ดี มองหาโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) เพื่อลดความเสี่ยง และอย่าลืมตรวจสอบ ราคาประเมินที่ดิน ในทำเลนั้นๆ เพื่อให้มั่นใจว่าเราได้ของดีในราคาที่เหมาะสม
สำหรับนักลงทุน: การลงทุนแบบ “เก็งกำไรใบจอง” ได้ตายไปแล้ว ให้มองหาการลงทุนระยะยาว (Long-term Investment) เช่น การปล่อยเช่าคอนโดในทำเลใกล้มหาวิทยาลัย หรือย่าน CBD ที่มี Expat อาศัยอยู่ หรือลงทุนในกองทุนอสังหาฯ (REITs) ที่มีความผันผวนต่ำกว่าหุ้นรายตัว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ตัวเลขที่ลดลงในปี 2566 ไม่ใช่จุดจบ แต่คือการ “คัดกรอง” ผู้เล่นที่แข็งแกร่งและปรับตัวได้เท่านั้นที่จะได้ไปต่อในปี 2026 บริษัทที่มีกระแสเงินสดดี มีหนี้ต่ำ และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้จริง จะเป็นผู้ชนะในระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก มองหาทำเลศักยภาพเพื่อการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อบริหารพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ให้งอกเงยในยุคดอกเบี้ยผันผวน การมีข้อมูลที่ “ลึก” และ “จริง” คืออาวุธที่สำคัญที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป เริ่มต้นศึกษาข้อมูล วางแผนการเงิน และก้าวเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความมั่นใจตั้งแต่วันนี้ เพราะจังหวะที่ดีที่สุดของการลงทุน คือจังหวะที่คุณมีความรู้และความพร้อมมากที่สุด
สนใจปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ทำเลทอง หรือวางแผนขอสินเชื่อบ้าน คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์ของคุณ] หรือแอดไลน์ @YourOfficialAccount เพื่อรับข่าวสารเจาะลึกก่อนใคร
