เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจาก “ปีแห่งการปรับฐาน” สู่ทิศทางตลาดและกลยุทธ์ความอยู่รอดปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวกับวัฏจักรเศรษฐกิจมาหลายรอ
บ ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และกำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2568-2569 นี้ คือช่วงเวลาที่ “ท้าทาย” ที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนอาจคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการเปิดเมืองหลังโควิดจะช่วยผลักดันให้กราฟพุ่งทะยาน (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนการขับรถชนกำแพง ตลาดไม่ได้แค่ชะลอตัว แต่เกิดภาวะ “ชะงักงัน” จากปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ย และมาตรการ LTV ที่เข้มงวด
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ใครที่กำลัง “เหนื่อย” และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม—ได้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
ตัวเลขไม่เคยโกหก แต่อาจซ่อนความจริงบางอย่างไว้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกัน 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับกำแพงหนาของกำลังซื้อ
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้ “ติดลบ” และไม่ใช่แค่รายเล็กๆ แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เราคุ้นชื่อกันดีก็ยังสะดุดขาตัวเอง การลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปในบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ ไรมอน แลนด์ สะท้อนให้เห็นว่า คอนโดมิเนียม ในเซกเมนต์เดิมๆ หรือกลยุทธ์เก่าๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” รายได้รวมยังหายไปถึง 18% หรือ “ศุภาลัย” ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน ก็ยังติดลบไป 10% สิ่งเหล่านี้บอกเราว่า ในสมรภูมินี้ ไม่มีใคร “ลอยตัว” เหนือปัญหาได้ หากปรับตัวไม่ทันท่วงที
บัลลังก์แชมป์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลต์ของวงการที่ทุกคนจับตามองคือการขับเคี่ยวแย่งชิงบัลลังก์เบอร์หนึ่ง ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท
ชัยชนะของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากการวางกลยุทธ์เจาะตลาด “ลักชัวรี่” (Luxury Segment) ได้อย่างแม่นยำ ในขณะที่เศรษฐกิจระดับล่างและกลางเปราะบาง กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงยังคงต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม ซึ่งเป็นตลาดที่แสนสิริแข็งแกร่งมาก
อย่างไรก็ตาม หากเรามองไปที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในมิติของ “รายได้จากการขาย” (ไม่นับรวมรายได้อื่น) เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นราชันย์แห่งการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท การที่เอพีสามารถกระจายพอร์ตสินค้าทั้ง ทาวน์โฮม บ้านแฝด และ บ้านเดี่ยว ในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้เขายังคงครองใจผู้ซื้อในวงกว้างได้ดีที่สุด
เจาะลึกไส้ใน: ใครขายดี แต่ใครกำไรจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักพูดเสมอว่า “รายได้คือภาพมายา กำไรคือของจริง”
เมื่อเรากางงบกำไรสุทธิออกมาดู อันดับจะพลิกผันทันที แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายโครงการจะลดลงฮวบฮาบถึง 38% แต่กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท!
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?
คำตอบคือ Business Model ที่ชาญฉลาด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ไม่ได้เป็นแค่ Developer ที่สร้างบ้านขาย แต่เป็น “นักลงทุน” ที่มี Recurring Income จากสินทรัพย์อื่นๆ และในปีนั้นมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ Diversification ที่ช่วยพยุงบริษัทในวันที่ ตลาดอสังหา หลักซบเซา
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ยังคงรักษาระดับกำไรในหลัก 6,000 ล้านบาทได้อย่างน่าประทับใจ แต่ที่ต้องปรบมือให้คือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่าการโฟกัสที่ Margin และกลุ่มลูกค้า High-End คือทางรอดที่แท้จริงในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้
วิกฤตและความท้าทาย: สัญญาณอันตรายที่ยังไม่จบ
ตัวเลขที่น่ากังวลที่สุดจากการรวบรวมข้อมูลคือ การที่รายได้จากการขายรวมของทั้งตลาดลดลงถึง -11% และมีบริษัทขาดทุนกว่า 12 ราย
สาเหตุหลักมาจากอะไร?
Rejection Rate (อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ): นี่คือศัตรูตัวฉกาจของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน ธนาคารเข้มงวดมากในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ทำให้ยอดจอง (Booking) ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอน (Transfer) ได้
หนี้ครัวเรือน: เมื่อคนไทยมีหนี้สูง ความสามารถในการ กู้ซื้อบ้าน จึงลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ของ แอล.พี.เอ็น. และ พฤกษา
ดอกเบี้ยขาขึ้น: ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการเงินของ Developer และค่างวดผ่อนชำระของผู้ซื้อ
ผู้ประกอบการที่พึ่งพาตลาดแมส (Mass Market) จึงเจ็บตัวหนักที่สุด เห็นได้จาก พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้ลดลง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่แม้จะมีคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าหลายโครงการ แต่รายได้ก็ปรับตัวลดลงเช่นกัน
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมี “ม้ามืด” ที่น่าจับตามอง นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เต็มตัว และทำผลงานได้น่าทึ่งด้วยรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% หรือกว่า 5,835 ล้านบาท
กลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use” หรือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล กลายเป็น “Killer Feature” ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือเทรนด์ที่เราจะเห็นมากขึ้นในปี 2026 และปีต่อๆ ไป การซื้อที่อยู่อาศัยจะไม่ใช่แค่เรื่องของ “ตัวบ้าน” แต่เป็นเรื่องของ “Ecosystem” และการใช้ชีวิต
เทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากข้อมูลปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เราเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
Pet Humanization คือมาตรฐานใหม่
โครงการที่ “อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์” (Pet-Friendly) จะไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่จะกลายเป็น Standard ของ คอนโดมิเนียม และหมู่บ้านจัดสรร คนรุ่นใหม่ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อสุนัขและแมวที่พวกเขารัก Developer ที่มองข้ามจุดนี้จะเสียโอกาสมหาศาล
บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living)
ค่าไฟที่แพงขึ้นทำให้ Solar Roof และระบบรองรับ EV Charger กลายเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านถามหาเป็นอันดับแรกๆ การออกแบบบ้านที่เน้นทิศทางลมและการลดความร้อน จะเป็นจุดขายสำคัญที่เอาชนะคู่แข่งได้
การเช่าระยะยาว (Leasehold) และ การลงทุน
เมื่อราคาที่ดินในเมืองสูงจนแตะไม่ไหว และการ กู้ซื้อบ้าน ยากขึ้น เทรนด์การเช่าระยะยาว หรือ Rent-to-Own จะเริ่มมีบทบาทมากขึ้น รวมถึงนักลงทุนที่มองหา คอนโดปล่อยเช่า จะต้องทำการบ้านหนักขึ้นในเรื่องของ Yield และทำเล
การเงินต้องฉลาด (Smart Finance)
สำหรับผู้บริโภค การมีความรู้เรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการเลือก ประกันภัยบ้าน ที่คุ้มค่า จะเป็นตัวช่วยสำคัญในการลดภาระค่าใช้จ่าย ส่วนผู้ประกอบการต้องบริหาร Cash Flow ให้แม่นยำ เหมือนที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ทำสำเร็จมาแล้ว
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามผมว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมาและจะยืนหยัดต่อไปได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2026 คำตอบไม่ได้อยู่ที่ใครมียอดขายสูงสุดเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ใคร “ปรับตัว” ได้เร็วที่สุด
แสนสิริ ชนะในเกมของ Branding และ Margin
เอพี (ไทยแลนด์) ชนะในเกมของ Market Share และความครอบคลุม
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ชนะในเกมของ Sustainability และเสถียรภาพทางการเงิน
สำหรับบริษัทอื่นๆ บทเรียนราคาแพงจากปี 2566 คือเครื่องเตือนใจว่า “Old Way won’t open New Doors” วิธีการเดิมๆ จะไม่เปิดประตูบานใหม่ให้คุณอีกแล้ว ตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยได้เข้าสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ เน้น Real Demand มากกว่าการเก็งกำไร
คำแนะนำสำหรับคุณ
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ หรือสินทรัพย์รายตัว ช่วงเวลานี้คือจังหวะเวลาที่ดีที่สุดในการ “เลือก” ของดีในราคาที่สมเหตุสมผล ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) แต่คุณต้องมีความรู้ที่ถูกต้อง
อย่าปล่อยให้ความผันผวนของตลาดทำให้คุณพลาดโอกาสสำคัญ หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลทำเลศักยภาพ เทคนิคการยื่น สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุย หรือวิเคราะห์เจาะลึกหุ้นอสังหาฯ รายตัวเพื่อการลงทุน
กดติดตามและลงทะเบียนรับข่าวสารเชิงลึกกับเราวันนี้ เพื่อให้คุณก้าวทันทุกเทรนด์อสังหาฯ ก่อนใคร และเป็นผู้ชนะในตลาดรอบใหม่นี้ไปด้วยกัน!
