เศรษฐกิจไทย ปี 2569: เส้นทางแห่งการประคองตัวสู่สมดุลใหม่ ในยุคแห่งความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจโลกและไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและคาดเดาได้ยาก เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมของเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเต็มไปด้วยปัจจัยที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกถึงทิศทาง แนวโน้ม และกลยุทธ์สำคัญในการรับมือกับ “ปีแห่งการประคองตัวบนสมดุลใหม่” นี้
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย ปี 2569: ความคาดหวังบนฐานที่อ่อนแอ
จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญหลายฝ่าย รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เศรษฐกิจไทยในปี 2569 คาดว่าจะเติบโตในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้สำหรับปี 2568 ที่ประมาณ 2% การเติบโตที่ชะลอตัวนี้เป็นผลมาจากปัจจัยภายในและภายนอกหลายประการ ได้แก่:
กำลังซื้อภาคครัวเรือนที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ด้วยความกังวลต่อความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินต่างมีนโยบายที่รัดกุมในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจโลก: สถานการณ์ความไม่สงบตามแนวชายแดน การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองภายในประเทศ และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ยังคงสร้างความไม่แน่นอน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น: ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงราคาพลังงานและวัตถุดิบที่ยังคงผันผวน ส่งผลต่อต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ และอาจถูกส่งต่อไปยังราคาอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จึงต้องเผชิญกับสภาวะที่ต้องการ “ความอึด-ทน” ในการดำเนินธุรกิจ การลงทุนจึงต้องเป็นไปอย่างรอบคอบและมีวินัย สภาพคล่องทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด การบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุดจะเป็นกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปให้ได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะเป็นปีที่ต้อง “ประคองตัว” อย่างมีสติบน “สมดุลใหม่” สภาวะการณ์จะไม่เหมือนกับช่วงก่อนวิกฤตการณ์ต่างๆ ที่ผ่านมาอีกต่อไป การคาดหวังการเติบโตที่หวือหวาเหมือนในอดีตอาจเป็นไปได้ยาก สิ่งที่สำคัญคือการปรับตัวให้เข้ากับความเป็นจริงของกำลังซื้อและโครงสร้างทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
อุปทานโครงการใหม่: การปรับตัวของผู้ประกอบการ
ข้อมูลจากปี 2568 แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจเกี่ยวกับอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดตัวต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการได้เริ่มปรับตัวและชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงและสอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง
การแข่งขันที่ลดลง: จากอุปทานที่ลดลง คาดว่าการแข่งขันด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะไม่รุนแรงเท่ากับสองปีก่อนหน้า สิ่งนี้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งสามารถรักษาฐานลูกค้าและส่วนแบ่งทางการตลาดได้
การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกำลังซื้อ: ผู้ประกอบการจะเน้นการพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการของตลาดในปัจจุบันมากขึ้น อาจเห็นการปรับลดขนาดของยูนิต การออกแบบที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับโครงสร้างครอบครัวยุคใหม่ หรือการนำเสนอทางเลือกในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น
ความท้าทายของคอนโดมิเนียม: ในส่วนของคอนโดมิเนียม การก่อสร้างต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและใช้เวลานาน การพึ่งพา Project Financing จากสถาบันการเงินอาจมีความท้าทายมากขึ้น เนื่องจากสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์: คอขวดที่ต้องแก้ไข
แม้ว่าความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะมีอยู่จริง แต่ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็น “คอขวด” สำคัญ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (อาจสูงถึง 40%) ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
บทบาทของสถาบันการเงิน: นอกเหนือจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่มีส่วนแบ่งตลาดสูง ธนาคารพาณิชย์อื่นๆ จะต้องเข้ามาแข่งขันเพื่อปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นปัจจัยบวกต่อการโอนกรรมสิทธิ์
กลไกเสริมการเข้าถึงสินเชื่อ: เพื่อแก้ปัญหานี้ ภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการเสริม เช่น:
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่เข้าข่ายคุณสมบัติแต่ยังมีข้อจำกัดด้านเอกสารหรือรายได้ สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินต่างๆ เพื่อลดภาระรายเดือนและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest Rate: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและส่งเสริมการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มที่ประเมินว่ามีความเสี่ยงต่ำ
บทบาทภาครัฐ: การประคองตลาดที่ยั่งยืน
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ โดยเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อและผู้ประกอบการอย่างตรงจุด มากกว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น
มาตรการลดภาระผู้บริโภค: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) หรือการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย
การสนับสนุนผู้ประกอบการ: มาตรการที่ช่วยลดต้นทุนการดำเนินงาน หรือการอำนวยความสะดวกในการขออนุญาตต่างๆ จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถรักษาธุรกิจให้อยู่รอดได้
การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง: สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือการที่รัฐบาลใหม่จะต้องเร่งแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคม เช่น ปัญหาหนี้ครัวเรือน การเพิ่มผลิตภาพ (Productivity) ของแรงงาน และการส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมที่มีศักยภาพ เพื่อสร้างการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: ความรอบคอบคือหัวใจสำคัญ
สำหรับนักลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จำเป็นต้องอาศัยความรอบคอบและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างถี่ถ้วน
การบริหารสภาพคล่อง: สภาพคล่องทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การมีเงินสดสำรองเพียงพอจะช่วยให้สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน และอาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่ดีในราคาที่เหมาะสม
การพึ่งพาตนเอง: การพึ่งพาเงินกู้จากสถาบันการเงิน หรือการออกหุ้นกู้ อาจมีความท้าทายมากขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด โดยเฉพาะการบริหารจัดการกระแสเงินสดภายในองค์กร
การพิจารณาหุ้นกู้: ตลาดหุ้นกู้ในปี 2569 จะมีความชัดเจนมากขึ้น โดยนักลงทุนจะเลือกลงทุนเฉพาะในหุ้นกู้ที่ผู้ออกมีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งและได้รับการยอมรับ ดังนั้น การออกหุ้นกู้สำหรับบางบริษัทอาจไม่ใช่เรื่องง่าย
การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ: แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่ทำเลที่มีศักยภาพด้านคมนาคม โครงสร้างพื้นฐาน และการเติบโตของประชากร ยังคงมีแนวโน้มที่ดี ราคาที่ดินในบริเวณเหล่านี้มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”
หากจะนิยามปี 2569 สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายให้ความเห็นที่คล้ายคลึงกันว่า เป็นปีที่ “เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด แต่ยังไม่สามารถ “วิ่ง” หรือ “กระโดด” ได้อย่างเต็มที่
สมดุลใหม่ที่ไม่กลับไปเหมือนเดิม: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะไม่สามารถกลับไปสู่ภาวะที่ดีเหมือนในอดีตได้อีกต่อไป เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างบางประการยังไม่ได้รับการแก้ไข การปรับตัวและอยู่ร่วมกับ “สมดุลใหม่” นี้จึงเป็นสิ่งจำเป็น
การ Upskill ของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพของตนเอง (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยเฉพาะการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์กระแส Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
บทสรุป: ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงบนเส้นทางสู่ปี 2569
ปี 2569 คือปีแห่งการ “ประคองตัว” และ “ปรับตัว” เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต ความท้าทายในด้านเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และสินเชื่อเป็นสิ่งที่เราต้องเผชิญอย่างตรงไปตรงมา
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการ “โฟกัสที่กำลังซื้อจริง” ปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับความเป็นจริงทางการเงินของประชาชน ลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น และสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด
สำหรับผู้บริโภค การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุม และการพิจารณาปัจจัยระยะยาวในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
แม้เส้นทางข้างหน้าอาจเต็มไปด้วยอุปสรรค แต่หากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคสถาบันการเงิน สามารถทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิด ยืดหยุ่น และปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง เราจะสามารถประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และค่อยๆ ก้าวสู่การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งบนสมดุลใหม่ที่ยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและประสบความสำเร็จ
