เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: บทสรุปธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากบทเรียนปี 66 สู่เทรนด์ปี 2569 ที่นักลงทุนและผู้ซื้อต้องรู้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวทั้งช่วงฟ
องสบู่และช่วงซบเซา ต้องยอมรับเลยว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน เป็นเหมือนหนังดราม่าม้วนยาวที่หักมุมหลายตลบ หลายคนตั้งความหวังไว้สูงลิบจากโมเมนตัมช่วงปี 2565 ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนโดนแรงดึงดูดกระชากกลับลงมาสู่พื้นดิน
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลจริงจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ของจริง” ใครที่กำลัง “เหนื่อย” และทิศทางของตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะเดินหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผนการ ซื้อบ้านโครงการใหม่ หรือการ ลงทุนอสังหา ได้อย่างแม่นยำที่สุดครับ
ผ่ากลยุทธ์ฝ่ามรสุม: เมื่อตัวเลขรายได้ไม่ได้สวยหรูอย่างที่คิด
หากมองภาพกว้างแบบผิวเผิน หลายคนอาจคิดว่าตลาดฟื้นแล้ว แต่ตัวเลขไม่เคยโกหกครับ จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ฟังดูเหมือนลดลงไม่เยอะใช่ไหมครับ?
แต่ถ้าเราซูมเข้าไปดูไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดไม่ได้เอื้ออำนวยสำหรับทุกคนอีกต่อไป มันคือยุคของ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” และ “ปลาเร็ว” เท่านั้นที่จะรอด
บริษัทระดับกลางถึงเล็กหลายรายต้องเผชิญกับสภาวะติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 30% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลาง-ล่างยังคงเปราะบางอย่างมาก ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารยังคงเป็นยาขมที่กลืนไม่ลง
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) รายได้รวมยังหายไปถึง 18% หรือจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ต่างก็กอดคอกันตัวเลขลดลง นี่จึงไม่ใช่แค่เรื่องของความเก่งรายบุคคล แต่เป็นเรื่องของพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำใส่ทั้งอุตสาหกรรม
สงครามชิงบัลลังก์: แสนสิริ vs เอพี และการเติบโตสวนกระแส
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่เสมอ ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รอบนี้ เราได้เห็นการขับเคี่ยวที่ดุเดือดเลือดพล่านระหว่างสองยักษ์ใหญ่
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ (SANSIRI)
ปีนี้ต้องยกให้เขาจริง ๆ ครับ แสนสิริผงาดขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การรุกตลาด ลักชัวรี่คอนโด และ บ้านเดี่ยวหรู ใจกลางเมืองถือว่ามาถูกทางมาก เพราะกลุ่มลูกค้า Hi-End ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า
แชมป์ยอดขายอสังหาฯ: เอพี ไทยแลนด์ (AP)
แม้รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ถ้าตัดรายได้พิเศษอื่น ๆ ออก แล้ววัดกันที่ “เนื้อๆ เน้นๆ” จากการขายบ้านและคอนโด เอพีคือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท กลยุทธ์การปูพรมโครงการทาวน์โฮมและบ้านแฝดในทำเลศักยภาพ (Prime Location) ยังคงเป็นไม้ตายที่คู่แข่งตามทันยาก
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถเบียดขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้จากการขายที่โตขึ้น 13% การโฟกัสที่แบรนด์บ้านหรูอย่าง “แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด” พิสูจน์แล้วว่าเป็น Cash Cow ชั้นดี ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ก็เป็นม้ามืดที่น่ากลัวมาก ด้วยยอดขายที่โตระเบิดถึง 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้โครงการคอนโดมิเนียมติดห้างสรรพสินค้า ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย (Convenience)
กำไรสุทธิ: มายาวัดสุขภาพที่แท้จริง
ในวงการนี้ เรามีคำกล่าวว่า “ยอดขายคือภาพลวงตา กำไรคือของจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) แม้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมจะมีกำไรสุทธิลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แต่การจัดอันดับกำไรทำให้เราเห็นกึ๋นของผู้บริหารครับ
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความเก๋าเกม แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่กำไรสุทธิพุ่งไปแตะ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับวิชาคือการบริหารพอร์ตการลงทุน (Investment Portfolio) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือโมเดลธุรกิจที่กระจายความเสี่ยงได้ยอดเยี่ยม (Diversification) ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว
ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารต้นทุน (Cost Management) ได้ดีเยี่ยม ทำกำไรไปกว่า 6,000 ล้านบาท
แสนสิริ: ปีนี้กำไรโตแบบก้าวกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึง Margin ที่ดีขึ้นจากการขายสินค้ากลุ่มพรีเมียม
เทรนด์อสังหาฯ 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอดในยุค “ดอกเบี้ยขาขึ้น” และ “หนี้สูง”
จากบทเรียนปี 66 ส่งผ่านมาถึงปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 ผมขอฟันธงทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยที่จะเปลี่ยนโฉมหน้าไป ดังนี้ครับ:
ทำเลศักยภาพใหม่ ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้า (Location Diversification)
หมดยุคที่คอนโดติดรถไฟฟ้าจะขายได้ทุกที่แล้วครับ ปี 2568-2569 การ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ในทำเลที่เป็น “Real Demand” ใกล้แหล่งงาน ใกล้มหาวิทยาลัย หรือย่าน Medical Hub จะให้ผลตอบแทน (Yield) ที่ดีกว่าทำเลรถไฟฟ้าสายสีใหม่ ๆ ที่ Supply ล้นตลาด หากคุณกำลังมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ต้องเลือกสถานีที่เป็น Interchange หรือมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่เป็นแม่เหล็กเท่านั้น
บ้านประหยัดพลังงาน (Green & Smart Living)
เทรนด์นี้ไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นทางรอด ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะแข่งขันกันที่นวัตกรรม เช่น การติดตั้ง Solar Roof เป็นมาตรฐาน, ระบบ EV Charger, และระบบบ้านระบายอากาศ (Air Flow System) เพื่อลดค่าไฟ ผู้บริโภคยุคใหม่ยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อแลกกับค่าใช้จ่ายระยะยาวที่ลดลง
Pet Humanization ครองเมือง
โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-friendly) จะกลายเป็น Standard ใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม หากโครงการไหนไม่มี Facility สำหรับสัตว์เลี้ยง อาจจะเสียลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่ไปกว่า 40%
การเงินต้องแข็งแกร่ง (Financial Discipline)
สำหรับผู้ซื้อ การขอ สินเชื่อบ้าน จะยากขึ้นเรื่อย ๆ ธนาคารจะตรวจสอบเครดิตบูโรละเอียดมาก การเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) และการลดภาระหนี้ก่อนยื่นกู้ (Pre-approve) เป็นเรื่องจำเป็น ส่วนใครที่ผ่อนไม่ไหว ตลาดบ้านมือสอง (Resale) จะมีของดีราคาถูกออกมาให้ช้อนซื้อเพียบ
Mixed-Use คือคำตอบ
โครงการที่รวมที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ และพื้นที่ค้าปลีกไว้ด้วยกัน จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น เพราะตอบโจทย์เรื่อง Time Management ของคนเมือง ลดเวลาการเดินทาง และเพิ่มคุณภาพชีวิต
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากถามว่าใครคือผู้ชนะในปีที่ผ่านมา คำตอบอาจจะดูขัดแย้ง แต่มันคือเรื่องจริงครับ
ผู้ชนะด้าน ตัวเลข: แสนสิริ และ เอพี
ผู้ชนะด้าน กลยุทธ์การเงิน: แลนด์แอนด์เฮ้าส์
ผู้ชนะด้าน การเติบโต: เอสซี แอสเสท และ เซ็นทรัลพัฒนา
แต่สำหรับคุณ… ผู้อ่านที่เป็นผู้บริโภคหรือนักลงทุน ผู้ชนะที่แท้จริงคือคนที่ “มีข้อมูล” และ “เลือกถูกจังหวะ” ครับ ปีนี้และปีหน้า ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง โปรโมชั่นลดแลกแจกแถมจะดุเดือดมาก ราคาบ้านและคอนโดหลายแห่งจะมีการปรับฐานราคาลงมาให้อยู่ในจุดที่จับต้องได้
คำแนะนำจากผม: อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจจากป้ายโฆษณา ให้เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตร ตรวจสอบชื่อเสียงของ Developer (ผู้พัฒนาโครงการ) และที่สำคัญที่สุดคือ “ทำเล” ที่ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณจริง ๆ
หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ในทำเลทอง หรือต้องการที่ปรึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตนี้หลุดลอยไป การมีความรู้ที่ถูกต้องคือเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุดในการลงทุนทรัพย์สินชิ้นใหญ่ที่สุดในชีวิตคุณ
พร้อมที่จะค้นหาบ้านในฝันหรือโอกาสการลงทุนที่ใช่สำหรับคุณหรือยัง? เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติม และเปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุดจากโครงการชั้นนำได้แล้ววันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัวครับ
