ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: เส้นทางสู่สมดุลใหม่ภายใต้แรงกดดันและความหวัง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุคบูมสุดขีดไปจนถึงช่วงเวลาแห่งความท้าทาย สำหรับปี 2569 นี้ ผมมองว่าจะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยบน “สมดุลใหม่” หลังจากผ่านจุดต่ำสุดของวิกฤตเศรษฐกิจและปัจจัยลบต่างๆ ที่ถาโถมเข้ามาในปี 2568
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: แรงลมต้านและโอกาสที่ซ่อนเร้น
จากการประเมินของหน่วยงานเศรษฐกิจชั้นนำ รวมถึงการวิเคราะห์แนวโน้มอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์ว่าจะอยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงเป็นความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอต่อเนื่อง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความตึงเครียดทางการเมืองระหว่างประเทศ และความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าโลก
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะดูน่ากังวล แต่การปรับตัวลดลงของตัวเลขบางประเภทในปี 2568 กลับกลายเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับปี 2569 ได้เช่นกัน
อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความรอบคอบคือกุญแจสำคัญ
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องดำเนินธุรกิจด้วยความ “อึด” และ “ทน” เป็นสำคัญ ความหมายของคำว่า “อึด” คือ การมีความพร้อมด้านสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่ง ต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ ลดการลงทุนที่ไม่จำเป็น และประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน ส่วนคำว่า “ทน” คือ การอดทนต่อสภาวะตลาดที่ยังคงซึมเซาและต้องปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น
การประคับประคองด้วยสมดุลใหม่: กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
การบริหารสภาพคล่องและการลงทุนที่รอบคอบ: ผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีเยี่ยม และต้องทบทวนแผนการลงทุนอย่างละเอียด การลงทุนในโครงการใหม่ๆ ต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค ไม่ใช่การคาดหวังเพียงลมปากจากดีมานด์เทียม การพัฒนาโครงการที่สามารถแบ่งเฟสการก่อสร้างได้ เช่น บ้านจัดสรร จะมีความได้เปรียบกว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างอาคารทั้งหลังในคราวเดียว
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: ในปี 2569 สถาบันการเงินจะยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการ (Project Finance) ผู้ประกอบการจึงไม่ควรมองว่าการกู้ยืมจากสถาบันการเงินจะเป็นเรื่องง่ายเหมือนในอดีต
หุ้นกู้: ความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา: การระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้สำหรับนักลงทุนจะมีความซับซ้อนมากขึ้น นักลงทุนจะพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้กู้และสภาวะตลาดอย่างละเอียด ผู้ประกอบการที่เคยอาศัยช่องทางการระดมทุนนี้อาจต้องเผชิญกับความท้าทายในการหาผู้สนใจซื้อหุ้นกู้ได้เต็มจำนวนตามที่คาดหวัง
การปรับตัวตามกำลังซื้อที่แท้จริง: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%) สะท้อนให้เห็นว่า การพัฒนาโครงการในอนาคตต้องยึดโยงกับรายได้ที่แท้จริงของประชาชน การปรับลดขนาดโครงการ การกำหนดราคาต่อหน่วยที่เหมาะสม และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
การยกระดับศักยภาพ (Upskill) สู่ความยั่งยืน: ในยุคที่ความยั่งยืน (Sustainability) และการพัฒนาอย่างยั่งยืน (Sustainable Development) กลายเป็นหัวใจสำคัญ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องยกระดับองค์กรให้ทันสมัย การพัฒนาสินค้าและบริการที่สอดคล้องกับแนวคิด “Low Carbon Living” จะไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันในระยะยาว
ปัจจัยบวกที่มองข้ามไม่ได้: โอกาสจากฐานที่ต่ำและการลงทุนภาคเอกชน
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็มีสัญญาณบวกที่น่าจับตามอง:
อุปทานใหม่ที่ลดลง: การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 ถือว่าต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวก การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ สะท้อนถึงการปรับตัวที่ทันต่อสถานการณ์ และจะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อ: ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์และการขอสินเชื่อที่ลดลงอย่างมากในปี 2568 อาจกลายเป็นฐานที่ต่ำ (Low Base) ซึ่งจะส่งผลให้ตัวเลขการเติบโตในปี 2569 ดูดีขึ้น โดยเฉพาะเมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มกลับมาแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
การลงทุนภาคเอกชนที่ฟื้นตัว: การขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่เติบโตขึ้นเกือบ 100% บ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นของภาคเอกชนในการลงทุนจริง ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: ในบางทำเล โดยเฉพาะบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างหรือแล้วเสร็จ การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดินถือเป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่น่าสนใจ แม้จะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนา แต่ก็สะท้อนถึงศักยภาพและความต้องการในพื้นที่นั้นๆ
ความชัดเจนทางการเมือง: หากรัฐบาลใหม่สามารถจัดตั้งขึ้นได้ตามกรอบเวลา และนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้ทัน รวมถึงการเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 จะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ
คำนิยามของปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญในวงการต่างมีมุมมองที่คล้ายคลึงกัน โดยให้คำนิยามปี 2569 ด้วยภาพเปรียบเทียบที่น่าสนใจ:
“ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย”: สะท้อนถึงสภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แข็งแรงเต็มที่ ไม่สามารถ “ใช้งานหนัก” ได้เหมือนในอดีต อาจต้องทำภารกิจเบาๆ เช่น การดึงดูดนักท่องเที่ยว หรือการเน้นบริการเฉพาะกลุ่ม
“ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน”: ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ถึงขั้น “กระโดด” หรือเติบโตอย่างก้าวกระโดด
“ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่”: ย้ำเตือนว่า ตลาดได้เปลี่ยนไปแล้ว ไม่สามารถกลับไปสู่จุดเดิมได้อีก ตลอดจนปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข
บทบาทภาครัฐ: ตัวช่วยพยุงตลาดอย่างตรงจุด
ในภาวะที่ตลาดเผชิญความท้าทาย ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุง” ตลาด มากกว่าการ “กระตุ้น” ระยะสั้น ควรเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง เช่น:
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ยังคงเป็นมาตรการที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value): การปรับเกณฑ์ LTV ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
มาตรการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: การช่วยเหลือกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว หรือกลุ่ม Young Cohort ให้มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก เป็นการสร้างฐานลูกค้าในระยะยาวและกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มเป้าหมาย
การแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว: การพัฒนากลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มกำลังผ่อน, หรือ Risk-Based Interest Rate ที่กำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง จะช่วยแก้ปัญหาคอขวดสำคัญของระบบ
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน: การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูงอย่างเป็นระบบและยั่งยืน เป็นรากฐานสำคัญที่จะปลดล็อกกำลังซื้อและส่งเสริมเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในระยะยาว
ความร่วมมือคือหัวใจของการฟื้นตัวที่ยั่งยืน
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และในระยะยาว จะเกิดขึ้นได้อย่างยั่งยืนก็ต่อเมื่อทุกภาคส่วนร่วมมือกันอย่างแข็งขัน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน ภาคเอกชน และประชาชน การประสานงานที่ดีย่อมนำมาซึ่งการกำหนดนโยบายที่ถูกต้อง การบริหารจัดการทรัพยากรที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาด
บทสรุป: ก้าวสู่ปี 2569 ด้วยวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทันกับพลวัตของตลาด บริหารจัดการความเสี่ยงอย่างเข้มงวด และสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย การลงทุนอย่างรอบคอบ และการผนึกกำลังจากทุกภาคส่วน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปสู่การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนในอนาคต
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 นี้ หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนทางการเงินอย่างมีกลยุทธ์ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จ.
