ผ่าวิกฤต เจาะลึกทิศทาง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่โอกาสการลงทุนใหม่ในปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการและจับตาดูความเคลื่อนไหวของ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงเวลา 1-2 ปีที่ผ่านมา คือบททดสอบที่โหดหินที่สุดบทหนึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์ (Developer) เมืองไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจมหภาค เราจะเห็นกราฟความคาดหวังที่พุ่งสูงขึ้นในช่วงปี 2565 ที่หลายคนมองว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของธุรกิจ แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ เมื่อโมเมนตัมที่วาดฝันไว้สะดุดลงอย่างจังจากปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ปี 2566 กลายเป็นปีที่น่าผิดหวัง และส่งผลกระทบต่อเนื่องลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการเจาะลึก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทิศทางในปี 2567-2569 (2024-2026) จะเป็นอย่างไร เพื่อให้นักลงทุนและผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวหรู หรือ คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ได้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด
ภาพรวมรายได้: สัญญาณเตือนภัยจากตัวเลขสีแดง
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทมหาชนในกลุ่มอสังหาฯ โดย Property Mentor พบตัวเลขที่น่าตกใจ คือรายได้รวมของทั้งตลาดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบ “ความเหลื่อมล้ำ” ที่ชัดเจน
ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่เผชิญภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เอื้ออำนวยสำหรับทุกคนอีกต่อไป ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวและการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอ (Portfolio Management) ที่ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้ติดลบในระดับวิกฤต (มากกว่า 20%) ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การติดลบระดับนี้สะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงที่สุดในรอบหลายปี
แม้แต่พี่ใหญ่ของวงการอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (Land & Houses) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% รวมถึงยักษ์ใหญ่อื่นๆ ใน Top 10 อย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ก็หนีไม่พ้นตัวเลขสีแดงเช่นกัน สิ่งนี้ยืนยันได้ว่า กำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีความเปราะบางอย่างมาก
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ปาดหน้า เอพี (ไทยแลนด์)
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่เสมอ ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมอันดับ 1 ด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ความสำเร็จของแสนสิริมาจากการปรับกลยุทธ์ที่รวดเร็ว (Agility) โดยเน้นเจาะกลุ่มตลาดลักซ์ชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า
อันดับรายได้รวมสูงสุด 5 อันดับแรก:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
นอกจากนี้ การเข้ามาติดอันดับของ “เอสซี แอสเสท” (SC Asset) และ “สิงห์ เอสเตท” ยังสะท้อนเทรนด์ของผู้บริโภคที่มองหาแบรนด์ที่ให้ความมั่นใจในเรื่องคุณภาพและบริการหลังการขาย มากกว่าแค่เรื่องราคา
วัดกันที่เนื้อแท้: รายได้จากการขาย (Sales Revenue)
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะรวมรายได้พิเศษอื่นๆ ไว้ด้วย แต่ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ “รายได้จากการขาย” (Transfer Revenue)
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้งตลาดทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งจาก 41 แห่งที่ยอดขายตก นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ใครคือราชาแห่งการขายตัวจริง?
แม้แสนสิริจะครองแชมป์รายได้รวม แต่ในสมรภูมิการขาย “เอพี (ไทยแลนด์)” ยังคงความเก๋าเกมด้วยการเป็นเบอร์ 1 กวาดรายได้จากการขายไป 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท)
สิ่งที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และทำผลงานได้ร้อนแรงด้วยการเติบโตถึง 103% กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ Mixed-use ที่นำจุดแข็งด้านศูนย์การค้ามาผนวกกับที่อยู่อาศัย คือ Game Changer ที่ทำให้คู่แข่งต้องหันมามอง
กำไรสุทธิ: ใครเจ็บ ใครจบ ใครเก็บเงินเข้ากระเป๋า?
วลี “ขายดีจนเจ๊ง” หรือ “Revenue is vanity, Profit is sanity” (รายได้คือภาพลักษณ์ กำไรคือของจริง) ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปรมาจารย์ด้านการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความสามารถในการทำกำไร สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำให้รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว
ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% (5,846 ล้านบาท) สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) และการทำมาร์จิ้นในโครงการระดับบนได้ดีเยี่ยม
เจาะลึกเทรนด์และทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567-2569
จากข้อมูลปี 2566 สู่ปัจจุบันปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2569 (2026) ผมวิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุค “The Great Selection” หรือการคัดสรรครั้งใหญ่ ปัจจัยที่จะกำหนดทิศทางตลาดในอนาคตมีดังนี้:
ทำเลศักยภาพใหม่ (Emerging Locations):
กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มอิ่มตัว การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ทำให้เกิดทำเลทองใหม่ๆ เช่น โซนกรุงเทพกรีฑา, บางนา-ตราด กม.แรกๆ, และราชพฤกษ์ ที่กลายเป็นแหล่งรวม บ้านเดี่ยวหรู และคฤหาสน์สำหรับเศรษฐีใหม่ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะมุ่งเน้นทำเลเหล่านี้มากขึ้นเพื่อหนีสงครามราคาในเมือง
Pet Humanization & Wellness:
เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก และสังคมผู้สูงอายุ ไม่ใช่แค่กิมมิคการตลาดอีกต่อไป แต่เป็น Standard ใหม่ โครงการคอนโดมิเนียมยุคใหม่ต้องเป็น Pet-friendly และมีการออกแบบ Universal Design รองรับทุกวัย หากโครงการไหนไม่มีฟีเจอร์เหล่านี้ จะแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่ได้ยากมาก
การลงทุนที่เน้นผลตอบแทนจริง (Real Yield):
ยุคของการเก็งกำไรใบจองคอนโดได้จบลงแล้ว นักลงทุนหันมามองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ปล่อยเช่าได้จริง (Real Demand) โดยเฉพาะในโซนใกล้มหาวิทยาลัย และแหล่งงานใกล้นิคมอุตสาหกรรม การมองหาทรัพย์ที่มี High Rental Yield จึงสำคัญกว่า Capital Gain ในระยะสั้น
บ้านประหยัดพลังงาน (Green & Smart Home):
ด้วยค่าไฟที่แพงขึ้น และเทรนด์ ESG ทำให้ผู้ซื้อบ้านมองหาบ้านที่ติด Solar Roof และมีระบบ EV Charger เป็นมาตรฐาน ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัวนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาใช้เพื่อดึงดูดลูกค้า Gen Y และ Gen Z
บทสรุป: กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในขณะนี้ เป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง สำหรับผู้ที่มีความพร้อมด้านการเงิน นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการต่อรองราคาและเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผล
คำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังจะกู้ซื้อบ้าน:
เตรียมเครดิตบูโรให้พร้อม: ธนาคารเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อบ้าน มากขึ้น การเดินบัญชีที่สวยงามและภาระหนี้ที่ต่ำคือกุญแจสำคัญ
เปรียบเทียบดอกเบี้ย: มองหาโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือดอกเบี้ยโครงการพิเศษที่แข่งกันดุเดือด
เลือก Developer ที่น่าเชื่อถือ: จากข้อมูลข้างต้น เราเห็นแล้วว่าไม่ใช่ทุกบริษัทจะแข็งแรง การเลือกซื้อโครงการจาก Top 5 หรือ Top 10 ที่มีผลกำไรมั่นคง จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้างหรือบริการหลังการขายที่ไม่ได้มาตรฐาน
ไม่ว่าคุณจะมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการพอร์ตการลงทุนที่เติบโต การเข้าใจข้อมูลเชิงลึกของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ คือด่านแรกที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด อย่าดูแค่โฆษณา แต่จงดูที่ผลงานและเสถียรภาพทางการเงินของพวกเขา
หากคุณต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลทำเลเฉพาะเจาะจงที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคุณ…
อย่ารอให้โอกาสหลุดมือ! เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณวันนี้ เพื่อผลตอบแทนที่ยั่งยืนในวันหน้า
