ปี 2569: ปีแห่งการประคองทัพ เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยบนสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้จึงเต็มไปด้วยความคาดหวังและความกังวลที่ผสมปนเปกันไป แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงอยู่ในสภาวะที่ต้อง “ประคองทัพ” อย่างรอบคอบ แต่ก็มีสัญญาณแห่ง “สมดุลใหม่” ที่น่าจับตามอง การวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญในวงการชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ต้องเผชิญ พร้อมกับโอกาสในการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าท่ามกลางแรงกดดัน
เศรษฐกิจไทยในปี 2569 ถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงอยู่ในโหมดของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การทะยานขึ้นอย่างก้าวกระโดด ปัจจัยหลักที่กดดันการเติบโต ได้แก่:
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่เรื้อรังยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภคโดยตรง ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยรวมที่อ่อนแอ ทำให้การตัดสินใจลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น: แม้จะมีมาตรการช่วยเหลือต่างๆ แต่ภาระค่าครองชีพที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน ทำให้ครัวเรือนต้องบริหารจัดการรายได้เพื่อความอยู่รอดเป็นหลัก
ความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก การเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าของประเทศมหาอำนาจ และความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ไม่อาจมองข้ามได้
การเติบโตของ GDP ที่จำกัด: การคาดการณ์ GDP ของประเทศไทยในช่วง 1.5-2.0% สะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะผลักดันการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
ภายใต้บริบทนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง โดยเน้นการบริหารจัดการอย่างมีวินัย การลงทุนที่รอบคอบ และการสร้างฐานธุรกิจให้แข็งแกร่งในระยะยาว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคองตัวบนฐานที่มั่นคง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว แต่เป็นปีแห่ง “การประคองทัพ” และการปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดของการชะลอตัวในปีที่ผ่านมา
ความท้าทายหลักที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและอ่อนไหว: กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จำกัดการเติบโต ผู้ประกอบการต้องทำความเข้าใจถึงพฤติกรรมและความสามารถในการผ่อนชำระที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่มีความเสี่ยงสูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปได้ยากขึ้น สร้างแรงกดดันต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ปริมาณสินค้าคงค้างและการดูดซับที่ช้า: แม้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง แต่ยังมีปริมาณสินค้าคงค้างในตลาด การดูดซับที่ช้า (ประมาณ 2% ต่อเดือน) บ่งชี้ว่าตลาดไม่ได้เติบโตอย่างหวือหวา
ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น: โดยเฉพาะในเขตเมืองและบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังพัฒนา ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้น และอาจทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ยากขึ้น
สัญญาณบวกและโอกาสในการปรับตัว:
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดลง: การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงหลายปีที่ผ่านมา (ต่ำสุดในรอบ 20 ปีสำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล) สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ และจะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
ฐานที่ต่ำเป็นปัจจัยบวก: ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดต่ำลงอย่างมากในปี 2568 จะกลายเป็นฐานที่ต่ำ ทำให้การเติบโตแบบเปอร์เซ็นต์ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเห็นตัวเลขที่เป็นบวกได้ (คาดการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่ 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์ 5-10%)
นโยบายภาครัฐที่ช่วยพยุงตลาด: แม้จะไม่ใช่มาตรการกระตุ้นระยะสั้น แต่มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะมีส่วนช่วยประคองตลาด
การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มต่อเนื่อง: การขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนที่เพิ่มขึ้น แสดงให้เห็นถึงการลงทุนที่เริ่มมีความต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจในระยะยาว
ราคาที่ดินที่ยังคงเพิ่มขึ้นในทำเลศักยภาพ: แม้จะมีปัจจัยลบอื่นๆ แต่ราคาที่ดินในบริเวณที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะตามแนวโครงข่ายคมนาคมที่กำลังพัฒนา ยังคงมีแนวโน้มแข็งแกร่ง ซึ่งเป็นสัญญาณบวกสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มองหาโอกาสในระยะยาว
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการเพื่อการอยู่รอดและเติบโตใน “สมดุลใหม่”:
“Upskill” เพื่ออนาคตและความยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร มุ่งสู่ Sustainable Development in Action พัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living และ Green Building Standards ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญของตลาดโลกในปี 2569 และปีต่อๆ ไป
บริหารสภาพคล่องและบริหารความเสี่ยงอย่างเข้มงวด: การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องเป็นหัวใจสำคัญ ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินตัว การมี Financial Planning ที่แข็งแกร่งเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องตอบสนองต่อรายได้ที่แท้จริงของประชาชน ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ การทำ Affordable Housing Solutions ที่มีคุณภาพจะเป็นที่ต้องการ
แสวงหากลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อ: การพัฒนากลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหา Credit Crunch เช่น Mortgage Guarantee Programs เพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้ และการใช้ Risk-Based Pricing สำหรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ จะช่วยเพิ่มความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์
เน้นโครงการที่ดินที่ดินเปล่า (Land Bank) และโครงการพร้อมโอน: สำหรับผู้ประกอบการที่มีสภาพคล่อง ควรพิจารณาการซื้อที่ดินเปล่าในทำเลที่มีศักยภาพเพื่อการพัฒนาในอนาคต หรือเน้นการพัฒนาโครงการที่แล้วเสร็จพร้อมโอน เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วน
พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเฉพาะ (Niche Market): พิจารณาการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม เช่น Luxury Real Estate Thailand ที่ยังคงมีความต้องการในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง Co-Living Spaces หรือ Senior Living Residences ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพเติบโต
แนวคิด “ม้าหงอย” และ “สมดุลใหม่” สะท้อนภาพรวม:
นิยาม “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ของบางท่านสะท้อนภาพสภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สมบูรณ์เต็มที่นัก การฟื้นตัวอาจจะไม่ได้หวือหวา แต่เป็นการค่อยๆ เดินอย่างมั่นคงบน “สมดุลใหม่” ที่แตกต่างจากยุคก่อนหน้านี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถกลับไปสู่ระดับการเติบโตที่เคยเป็นได้อีกแล้ว แต่จะดำรงอยู่บนฐานที่ปรับเปลี่ยนไป
ความสำคัญของการร่วมมือระหว่างภาคส่วน:
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนในปี 2569 นี้ จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่าง ภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ภาครัฐควรรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน และผลักดันนโยบายที่เอื้อต่อการลงทุนและลดภาระต้นทุนอย่างแท้จริง สถาบันการเงินควรพิจารณากลไกสินเชื่อที่ยืดหยุ่นมากขึ้น และภาคเอกชนต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด
สรุป:
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคองทัพ” เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยบน “สมดุลใหม่” ที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความรอบคอบ ความอดทน และการปรับตัวอย่างมีวินัย ภายใต้การบริหารจัดการความเสี่ยงและสภาพคล่องที่ดี การมุ่งเน้นการพัฒนาที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง ควบคู่ไปกับการยกระดับองค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาทิศทางและกลยุทธ์ในการรับมือกับตลาด “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยปี 2569” ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาดและสร้างอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจของคุณ.
