เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการฟื้นตัวอย่างมีกลยุทธ์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นระยะเวลากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่มีความท้าทายและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน หลังจากที่เศรษฐกิจไทยและตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากในปี 2568 มาอย่างโชกโชน ทั้งจากความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ปี 2569 นี้ จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนพื้นฐานของความเป็นจริงที่เปลี่ยนแปลงไป
บทวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยขับเคลื่อนและชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
การประเมินสถานการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 จำเป็นต้องอาศัยการมองที่ภาพรวมเศรษฐกิจอย่างรอบด้าน เนื่องจากสองปัจจัยนี้มีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด ในปีที่ผ่านมา (2568) เราได้เห็นสัญญาณที่ชัดเจนของกำลังซื้อที่อ่อนแอ อัตราการปล่อยสินเชื่อที่ลดลง และภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ การคาดการณ์ เศรษฐกิจไทย 2569 โดยทั่วไป ชี้ให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่ยังคงเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยลบหลายประการที่ยังคงกดดันอยู่
กำลังซื้อและหนี้ครัวเรือน: ปัญหาเรื้อรังที่ต้องเผชิญ
หนึ่งในความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศในปี 2569 คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย และชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อที่อยู่อาศัยที่ต้องอาศัยเงินกู้ก้อนใหญ่ ผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์กำลังซื้อที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย และพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
สถาบันการเงินและสินเชื่อ: เงื่อนไขที่เข้มงวดและความท้าทายในการเข้าถึง
สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังอย่างมากในการปล่อยสินเชื่อสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการก่อสร้างในระยะยาว ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้บริโภคก็มีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้นเช่นกัน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อได้ทั้งหมด สิ่งนี้จะส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเผชิญกับอุปสรรคในการขอสินเชื่อ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ อสังหาริมทรัพย์ 2569
อุปทานโครงการใหม่และการแข่งขัน: การปรับตัวของผู้ประกอบการ
จากการประเมินของ ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 ที่ผ่านมา เราได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี นี่เป็นสัญญาณที่ดีบ่งชี้ว่าผู้ประกอบการได้เรียนรู้จากภาวะตลาดที่ผ่านมา และมีการปรับตัวในการบริหารจัดการอุปทาน ทำให้การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ในปี 2569 อาจไม่รุนแรงเท่ากับช่วงก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง และบริหารสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจัยภายนอกและเสถียรภาพทางการเมือง: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
สถานการณ์เศรษฐกิจโลก ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน และนโยบายการค้าของประเทศมหาอำนาจ ล้วนมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยและ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยตรง นอกจากนี้ เสถียรภาพทางการเมืองภายในประเทศ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาดในปี 2569 การที่รัฐบาลใหม่จะสามารถขับเคลื่อนนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและประชาชน จะเป็นกุญแจสำคัญในการฟื้นฟู ภาคอสังหาริมทรัพย์
กลยุทธ์การประคับประคองและฟื้นตัวสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
จากภาพรวมที่กล่าวมา ผมมองว่าผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ใช่การมุ่งเน้นการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” โดยมีแนวทางดังนี้:
การบริหารสภาพคล่องและบริหารความเสี่ยง: ในภาวะที่การปล่อยสินเชื่อมีความเข้มงวด ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) อย่างมีวินัย การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงการก่อหนี้สินที่มีความเสี่ยงสูง เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การออกหุ้นกู้ยังคงมีความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่ไม่สามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนได้
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: แทนที่จะเน้นที่ปริมาณ ผู้ประกอบการควรหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพและมูลค่าของโครงการ โดยการศึกษาพฤติกรรมและกำลังซื้อที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย ปรับลดขนาดของโครงการ หรือเสนอทางเลือกในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น เช่น การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในราคาที่เหมาะสม หรือการปรับรูปแบบของคอนโดมิเนียมให้ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนไป
การ Upskill และนวัตกรรม: ในยุคแห่งความยั่งยืน การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม (Low Carbon Living) และการนำนวัตกรรมมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและสร้างความแตกต่างให้กับผู้ประกอบการ การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการวางแผน การก่อสร้าง และการบริหารจัดการหลังการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
การสร้างความร่วมมือกับภาครัฐ: ผู้ประกอบการควรร่วมมือกับภาครัฐในการนำเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การพิจารณามาตรการช่วยเหลือในการเข้าถึงสินเชื่อ (Mortgage Guarantee) การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อลดภาระทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
การมองหาโอกาสในตลาดที่แตกต่าง: ในขณะที่ตลาดในเมืองหลักอาจมีความท้าทาย การมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด ที่มีการฟื้นตัวแตกต่างกัน หรือการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีกำลังซื้อและศักยภาพในการเติบโต ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ:
คุณอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะเป็น “ปีม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ต้องใช้ความ “อึด-ทน” เป็นสำคัญ เน้นย้ำถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเอง มีสภาพคล่องที่ดี และไม่หวังพึ่งโปรเจกต์ไฟแนนซ์หรือหุ้นกู้มากเกินไป
คุณอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าการปรับลดของตัวเลขซัพพลายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปีที่ผ่านมา จะกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 ทำให้การแข่งขันไม่รุนแรง และคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% โดยธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
คุณสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการ Upskill ของผู้ประกอบการ การยึดกำลังซื้อจริงเป็นเข็มทิศ และการแก้ไขปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่ยังคงเป็นคอขวด
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าเป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่จะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมอีกแล้ว โดยเน้นย้ำถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไข และความจำเป็นที่รัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าเป็น “ปีม้าไม่ดีทั้งปี” ที่มีความท้าทายจากปัจจัยภายนอกและภายใน แต่เชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะสามารถประคับประคองตลาดไปได้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ปี 2569:
สำหรับ ตลาดคอนโดกรุงเทพ ในปี 2569 คาดว่าจะยังคงเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่อ่อนแอและเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด อย่างไรก็ตาม โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ และมีราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย ยังคงมีโอกาสในการขาย แต่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายอย่างรัดกุม
แนวโน้มราคาที่ดิน:
แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่ราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะบริเวณแนวโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างหรือแล้วเสร็จ คาดว่ายังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการในอนาคต
บทสรุป: การก้าวข้ามความท้าทายสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย การปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” การบริหารจัดการความเสี่ยง การทำความเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง และการมองหาโอกาสในการพัฒนาที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในระยะยาว คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่าด้วยวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวที่รวดเร็ว ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ไทย จะสามารถผ่านพ้นความท้าทายในปี 2569 นี้ไปได้ และสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังจะมาถึงนี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมมือกับท่านเพื่อก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง.
