เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ – โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และช่วงเวลาแห่งการเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ยากลำบาก และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกมองว่าเป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวอย่างช้าๆ หลังจากผ่านพ้นจุดต่ำสุดมาแล้ว
ปี 2568 ที่เพิ่งจะผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับปัจจัยลบถาโถมเข้ามาอย่างไม่ขาดสาย ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจ ความท้าทายด้านภัยพิบัติทางธรรมชาติ ความไม่สงบตามแนวชายแดน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ความท้าทายรอบด้าน: กำลังซื้ออ่อนแอ สถาบันการเงินเข้มงวด หนี้ครัวเรือนสูง
เมื่อมองไปยังปี 2569 ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนหลายประการ ประการแรกคือ กำลังซื้อที่อ่อนแอ อันเป็นผลพวงมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งจำกัดอำนาจการใช้จ่ายของผู้บริโภค
ประการที่สองคือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการก่อสร้างที่มากกว่า
ประการที่สามคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง และส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์
การลงทุนอย่างรอบคอบ: กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการปี 2569
จากสถานการณ์ดังกล่าว การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ต้องอาศัยความรอบคอบและการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างเข้มงวด ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง บริหารสภาพคล่องให้ดี และ พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง ของตลาด
อสังหาฯ 2569: บทเรียนจากผู้เชี่ยวชาญ
ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างช้าๆ โดยมีข้อเสนอแนะที่น่าสนใจดังนี้
ปีแห่งการ “อึด-ทน” และการพึ่งพาตนเอง (นายอธิป พีชานนท์, นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร)
คุณอธิป พีชานนท์ มองว่าปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก โดยเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องมีความ “อึด-ทน” ต่อสภาพเศรษฐกิจที่อาจยังคงซบเซา กำลังซื้อไม่ดี และสถาบันการเงินที่ยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แม้จะมีข่าวดีเรื่องอัตราดอกเบี้ยลดลง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยผลกระทบจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 1.5-1.8% เท่านั้น
“ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนโดยรอบคอบ ดังนั้นต้องตรวจสอบความพร้อมของตนเองคือต้องมีสภาพคล่องที่ดี” คุณอธิปเน้นย้ำ
นอกจากนี้ การพึ่งพา Project Financing หรือสินเชื่อจากสถาบันการเงินสำหรับการก่อสร้างโครงการ จะไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป โดยเฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม การออกหุ้นกู้ก็เช่นกัน นักลงทุนจะมีความระมัดระวังมากขึ้น และจะเห็นความแตกต่างชัดเจนระหว่างหุ้นกู้ที่ได้รับการต้อนรับจากนักลงทุน กับหุ้นกู้ที่ไม่ได้รับการตอบรับ
คุณอธิปเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย-ม้าป่วย” ซึ่งไม่สามารถใช้งานหนักได้ อาจต้องนำไปรับนักท่องเที่ยวในภารกิจเบาๆ เท่านั้น เพื่อสะท้อนถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แนวทางแก้ไขจึงควรเริ่มต้นที่ภาพใหญ่ รัฐบาลใหม่ต้องใช้นโยบายการเงินอย่างเหมาะสม และส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนในรูปแบบ Public-Private Partnership (PPP)
การฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำสุด: การแข่งขันที่ลดลงแต่ต้องปรับตัว (นายอิสระ บุญยัง, นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร)
คุณอิสระ บุญยัง ชี้ให้เห็นว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีตัวเลขต่ำสุดในหลายมิติ ทั้งจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว (Supply) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งต่ำสุดในรอบ 20 ปี การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และทั่วประเทศ รวมถึงยอดสินเชื่อรายย่อยที่ต่ำสุดในรอบ 8 ปี และการยื่นขอสินเชื่อที่ต่ำสุดในรอบ 12 ปี
“อะไรที่ปรับลดตํ่าลงมากๆ จะกลับเป็นปัจจัยบวก” คุณอิสระกล่าว โดยมองว่าตัวเลข Supply ใหม่ที่ลดลงสะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัวแล้ว ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าปี 2567 และ 2568
อย่างไรก็ตาม แม้จะฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำกว่า 2% แต่คุณอิสระคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะขยายตัว 5-10% และธนาคารพาณิชย์จะกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10%
ปัจจัยบวกอื่นๆ ได้แก่ การขอส่งเสริมการลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในครึ่งปีแรกของปี 2568 ซึ่งบ่งชี้ถึงการลงทุนจริงที่จะตามมา การเมืองที่มีเสถียรภาพ การเลือกตั้งตามกำหนดเวลา และการเร่งใช้งบประมาณปี 2569 นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก็เป็นตัวแปรสำคัญ
แต่สิ่งที่น่าจับตาคือ ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจจะค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
คุณอิสระนิยามปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” สะท้อนถึงการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ใช่ปีแห่งการ “ม้ากระโดด”
เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯ ต้องประคองฐานให้มั่นคง (นายสุนทร สถาพร, นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร)
คุณสุนทร สถาพร ให้มุมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างช้าๆ และภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องประคองตัวอย่างรอบคอบ โดยเดินหน้าบนความเป็นจริงของกำลังซื้อ ไม่ใช่ความคาดหวัง เพื่อสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคงในระยะยาว
ประเด็นสำคัญที่ต้องคำนึงถึง ได้แก่:
เศรษฐกิจฟื้นช้า: เป็นข้อเท็จจริงที่ต้องยอมรับ จากแรงกดดันหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
อสังหาฯ ต้อง Upskill เพื่ออนาคต: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่ Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศของตลาด: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
สินเชื่อยังเป็นคอขวดสำคัญ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงถึง 40% แม้มีความต้องการซื้อจริง แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จึงควรมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น: ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
ความร่วมมือทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
ปีแห่งสมดุลใหม่: อสังหาฯ ไม่กลับไปดีเหมือนเดิม (นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, นายกสมาคมอาคารชุดไทย)
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต มองว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
“ผู้ประกอบการต้องอยู่ และปรับตัวอยู่กับมันให้ได้” คุณประเสริฐกล่าว พร้อมทั้งเรียกร้องให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินทั้งระบบ
ประเด็นที่น่าเป็นห่วงคือการคอร์รัปชัน การมุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากเกินไป และการขาดมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ
แม้ว่าการลดดอกเบี้ยและมาตรการรัฐบางส่วนจะช่วยประคองสถานการณ์ได้บ้าง แต่การฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงเป็นไปได้ยาก GDP ที่ 1-2% ไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้เติบโต 3-5% เพื่อเพิ่มกำลังซื้อ
คุณประเสริฐเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ผ่านพ้นจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่ หลังจากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เผชิญพายุเศรษฐกิจมาตั้งแต่ปี 2567 และปี 2568 คือที่สุดของพายุ
ปี “ม้า” ไม่ดี: ความท้าทายจากปัจจัยภายนอก (นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์, นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย)
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้เนื่องจากต้องรอรัฐบาลใหม่ รวมถึงความไม่ชัดเจนของการเจรจาภาษีของสหรัฐฯ และผลกระทบจากปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา
สิ่งที่น่าห่วงที่สุดคือ การออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ที่เปรียบเสมือน “ตั้งวงแชร์ใหม่” ซึ่งหากเศรษฐกิจสะดุดและออกหุ้นกู้ไม่ได้ อาจส่งผลกระทบถึงบริษัทรายเล็กได้
อย่างไรก็ตาม คุณพรนริศเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันประคองให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม ดังที่ได้พิสูจน์แล้วว่าสามารถผ่าน “สมรภูมิปี 2568 ที่โหดและหิน” มาได้
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์: แนวโน้มเชิงลึก
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น สามารถวิเคราะห์แนวโน้มเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ได้ดังนี้
การเน้นกำลังซื้อจริง: ผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญกับการสำรวจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และพัฒนาโครงการที่ตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริง โดยพิจารณาจากรายได้ของกลุ่มเป้าหมาย และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การพัฒนาโครงการที่ยืดหยุ่น: โครงการที่อยู่อาศัยจะต้องมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นขนาดของยูนิตที่เล็กลง ราคาต่อหน่วยที่เข้าถึงง่ายขึ้น หรือการออกแบบที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป
บทบาทของเทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การสร้างประสบการณ์ลูกค้า และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Low Carbon Living) จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ความสำคัญของสินเชื่อ: การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นหัวใจสำคัญ การพิจารณามาตรการเสริมต่างๆ เช่น การค้ำประกันสินเชื่อ การปรับโครงสร้างหนี้ และการกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง จะช่วยปลดล็อกปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์
การมีส่วนร่วมของภาครัฐ: มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่ตรงจุดและยั่งยืน จะเป็นแรงส่งสำคัญในการประคองตลาดให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว: หากภาคการท่องเที่ยวสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ และอาจกระตุ้นการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่ทยอยแล้วเสร็จ จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินในพื้นที่รอบข้าง และกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณดังกล่าว
การเมืองที่มีเสถียรภาพ: ความชัดเจนทางการเมืองและการจัดตั้งรัฐบาลที่สามารถขับเคลื่อนนโยบายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
สรุป: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ที่ผู้ประกอบการทุกภาคส่วนจำเป็นต้องปรับตัว เรียนรู้ และก้าวเดินไปข้างหน้าด้วยความรอบคอบและมีวินัย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพในการฟื้นตัว แต่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เพื่อร่วมกันสร้างฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับปัจจัยเหล่านี้ การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในปี 2569 นี้
ถึงเวลาแล้วที่เราจะก้าวต่อไปอย่างมั่นคง บนพื้นฐานของความเข้าใจและความเป็นจริง เพื่อสร้างสรรค์โอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
