เศรษฐกิจไทยปี 2569: ก้าวข้ามจุดต่ำสุด สู่การประคับประคองบนสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง และเมื่อมองไปยังปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน ผมมองว่าปีนี้จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการ “ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป” บน “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดของปี 2568 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและปัจจัยกดดันรอบด้าน
ปี 2568 เปรียบเสมือนพายุที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจระดับโลกและในประเทศ, ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่สร้างความเสียหาย, ความไม่สงบตามแนวชายแดน, ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อโดยตรง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับภาวะยอดขายที่ชะลอตัว การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
บทสรุปจาก 5 กูรูอสังหาฯ: ทิศทางปี 2569
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ผมได้รวบรวมมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งล้วนเห็นพ้องต้องกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่ต้องการความ “อึด-ทน” และความ “รอบคอบ” ในการบริหารจัดการ
นายอธิป พีชานนท์: “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ต้องเดินอย่างระมัดระวัง
คุณอธิปมองว่าปี 2569 จะไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก โดยเป็นปีที่ต้องประคับประคองไปอย่างช้าๆ กำลังซื้อยังคงอ่อนแอ และสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แม้จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยปัจจัยลบอื่น ๆ ได้มากนัก โดยคาดการณ์ GDP ของประเทศไทยจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่า 2% ในปี 2568
“ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนโดยรอบคอบ” คุณอธิปย้ำ พร้อมเสริมว่า สภาพคล่องที่ดีเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในปีนี้ สถาบันการเงินจะระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมีความเสี่ยงสูงกว่าโครงการบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสได้
นอกจากนี้ การพึ่งพาการออกหุ้นกู้ก็อาจเป็นเรื่องท้าทาย เนื่องจากนักลงทุนจะมีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้การระดมทุนผ่านช่องทางนี้อาจไม่ราบรื่นเหมือนที่ผ่านมา คุณอธิปเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่อาจไม่เหมาะกับการใช้งานหนัก แต่ควรเน้นภารกิจเบาๆ เช่น การส่งเสริมการท่องเที่ยว
“ทางออกต้องแก้ที่ภาพใหญ่” คุณอธิปเสนอแนะว่า รัฐบาลใหม่ควรใช้จ่ายงบประมาณอย่างเหมาะสม และส่งเสริมการมีส่วนร่วมของภาคเอกชนในโครงการภาครัฐ เช่น รูปแบบ Public-Private Partnership (PPP) ที่สำคัญคือ รัฐบาลต้องรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน เพื่อให้การลงทุนต่างๆ เกิดขึ้นจริงและสอดคล้องกับสภาวะตลาด
นายอิสระ บุญยัง: การฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำสุด สู่การแข่งขันที่ไม่รุนแรง
คุณอิสระมองว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในจุดต่ำสุดในรอบหลายปี โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ต่ำสุดในรอบ 20 ปี) การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงทั่วประเทศ และปริมาณสินเชื่อรายย่อยที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
“อะไรที่ปรับลดตํ่าลงมากๆ ย่อมมีโอกาสกลับมาเป็นบวก” คุณอิสระกล่าว โดยมองว่าการที่ผู้ประกอบการปรับตัวลดการเปิดตัวโครงการใหม่ จะส่งผลให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเหมือนสองปีก่อนหน้า
แม้จะคาดการณ์เศรษฐกิจเติบโตต่ำกว่า 2% แต่คุณอิสระมองว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะขยายตัวได้ 5-10% และธนาคารพาณิชย์จะกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะเติบโต 5-10%
ปัจจัยบวกอื่นๆ ที่น่าจับตา ได้แก่ การขอส่งเสริมการลงทุนที่เพิ่มขึ้นเกือบ 100% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 สะท้อนถึงการลงทุนที่เริ่มกลับมา นอกจากนี้ การเมืองที่เข้าสู่ภาวะปกติ การเลือกตั้งตามกรอบเวลา และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ จะเป็นแรงหนุนสำคัญ ขณะเดียวกัน การก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมที่แล้วเสร็จจะส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนั้นปรับตัวสูงขึ้น
คุณอิสระประเมินว่า ทาวน์เฮาส์ราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจเริ่มหายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
คุณอิสระสรุปนิยามปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” เป็นปีแห่งการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังต้องการความระมัดระวัง
นายสุนทร สถาพร: เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯ ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง
คุณสุนทรให้ภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2569 เป็นปีที่ “เศรษฐกิจฟื้นช้า” และ “อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว” โดยต้อง “สร้างฐานให้มั่นคง”
“ฟื้นช้า คือข้อเท็จจริงที่ต้องยอมรับ” คุณสุนทรระบุถึงแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่สูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ประกอบกับปริมาณสินค้าคงค้างในตลาดและอัตราการดูดซับที่ยังต่ำ (ประมาณ 2% ต่อเดือน)
ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “Upskill” สู่ Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
“กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด” คุณสุนทรเน้นย้ำ โดยคาดการณ์ว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%) การพัฒนาโครงการจึงต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
“สินเชื่อยังเป็นคอขวดสำคัญ” คุณสุนทรชี้ว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จึงเสนอแนะกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt, และ Risk-Based Interest
ในส่วนของภาครัฐ คุณสุนทรเสนอแนะว่าควร “พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น” โดยสนับสนุนมาตรการลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
“การฟื้นตัวอย่างยั่งยืน ต้องอาศัยความร่วมมือทุกภาคส่วน” คุณสุนทรสรุปว่า การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้เมื่อภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ร่วมมือกันประคองตลาดให้ฟื้นบนฐานที่แข็งแรง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: ปีแห่งสมดุลใหม่ อสังหาฯ กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก
คุณประเสริฐมองว่า ปี 2569 คือ “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” หรือ “การฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด” โดยยอมรับว่า “จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
“ผู้ประกอบการต้องอยู่และปรับตัวอยู่กับมันให้ได้” คุณประเสริฐกล่าว พร้อมเรียกร้องให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินอย่างจริงจัง
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ “การคอร์รัปชัน” ซึ่งทุกรัฐบาลควรให้ความสำคัญ และควรหลีกเลี่ยง “นโยบายประชานิยม” ที่มากเกินไป รวมถึงการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็น “เครื่องยนต์สำคัญ” ของระบบเศรษฐกิจ
แม้การลดดอกเบี้ยและมาตรการภาครัฐจะช่วยประคองได้บ้าง แต่คุณประเสริฐเชื่อว่า “จะฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงไม่ได้” เนื่องจาก GDP ที่ 1-2% ยังไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องทำให้ GDP เติบโต 3-5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
คุณประเสริฐมองว่า ปี 2567 เป็นปีที่ผ่านพายุเศรษฐกิจ ปี 2568 เป็น “ที่สุดของพายุ” และปี 2569 คือ “ปีที่ผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่”
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: เศรษฐกิจ-อสังหาฯ ปี “ม้า” ไม่ดีทั้งปี
คุณพรนริศให้มุมมองที่ค่อนข้างระมัดระวัง โดยมองว่าปี 2569 จะ “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการภาครัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีกับสหรัฐฯ ยังไม่ชัดเจน และปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชายังคงส่งผลกระทบ
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือ “บริษัทใหญ่ออกหุ้นกู้ได้เหมือนตั้งวงแชร์ใหม่” ซึ่งหากเศรษฐกิจสะดุดและออกหุ้นกู้ไม่ได้ อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทรายเล็ก
อย่างไรก็ตาม คุณพรนริศเชื่อมั่นว่า “ผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม” โดยอ้างอิงจากประสบการณ์ที่ผ่าน “สมรภูมิปี 2568 ทั้งโหดและหิน” มาแล้ว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น เราสามารถสรุปแนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ได้ดังนี้:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและการบริหารสภาพคล่อง: นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุดที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของประชาชน โดยเน้นที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จับต้องได้ ปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม และบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มากขึ้น และสำรวจทางเลือกในการระดมทุนอื่นๆ นอกเหนือจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงินหรือการออกหุ้นกู้
การแข่งขันที่ลดลงแต่ยังต้องระวัง: แม้การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จะลดลง แต่การแข่งขันด้านราคายังคงมีอยู่ ผู้ประกอบการต้องสร้างจุดเด่นให้กับโครงการและนำเสนอคุณค่าที่แตกต่าง
เทรนด์ Low Carbon Living: การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบ Low Carbon จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
บทบาทของภาครัฐ: มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการลดภาระภาษี, การผ่อนคลายกฎระเบียบ, หรือการสนับสนุนสินเชื่อ จะมีบทบาทสำคัญในการช่วยประคับประคองตลาด
ความร่วมมือระหว่างภาคส่วน: การฟื้นตัวที่แข็งแกร่งและยั่งยืนจะเกิดขึ้นได้จากการทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน
กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและการเติบโตสำหรับผู้ประกอบการ:
วิเคราะห์ตลาดเชิงลึก (Deep Market Analysis): ทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในแต่ละทำเลและกลุ่มเป้าหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของราคาที่สามารถผ่อนชำระได้ในระยะยาว
บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ (Cost Management): ควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอย่างเข้มงวด เพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไร
สร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ (Product Innovation): พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น Smart Home, Co-living Space, หรือโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
เสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Resilience): จัดการโครงสร้างหนี้สินให้เหมาะสม รักษา D/E Ratio ให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย และมีแผนสำรองสำหรับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน
ยกระดับประสบการณ์ลูกค้า (Customer Experience Enhancement): สร้างความแตกต่างด้วยการบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ เพื่อสร้างความพึงพอใจและความภักดีของลูกค้า
มองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market Opportunities): พิจารณาการพัฒนาโครงการสำหรับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะที่มีกำลังซื้อ เช่น ผู้สูงอายุ, กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติ, หรือกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน
การลงทุนในเทคโนโลยี (Technology Adoption): นำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ, การตลาด, และการขาย เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
สรุป:
ปี 2569 จะเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในสภาวะตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ปีนี้จะเป็นโอกาสในการสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคงยิ่งขึ้น และพร้อมที่จะก้าวสู่การเติบโตที่ยั่งยืนเมื่อเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวอย่างเต็มที่
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายในปี 2569 และต้องการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก้าวต่อไปข้างหน้าอย่างมั่นคงบนสมดุลใหม่นี้!
