แนวโน้มเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ยังคงส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่อง วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมต่างมองตรงกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปภายใต้ “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดมาแล้ว การปรับตัวของผู้ประกอบการ การบริหารจัดการความเสี่ยง และการตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นไปได้
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ปัจจัยที่ต้องจับตา
จากมุมมองของ “ฐานเศรษฐกิจ” ที่ได้สัมภาษณ์ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ 5 ท่าน สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ประกอบด้วย:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับต่ำ สะท้อนถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญในการใช้จ่าย
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย เงื่อนไขการอนุมัติที่เข้มงวดขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจโลก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และการเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้า ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจลงทุน
การฟื้นตัวอย่างช้าๆ: ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ไม่ได้ก้าวกระโดดเหมือนในอดีต ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” ที่มีความไม่แน่นอนสูง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ประคับประคองบนฐานที่มั่นคง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 หลายฝ่ายมองว่าเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และการสร้างฐานที่มั่นคง โดยมีปัจจัยสำคัญดังนี้:
การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ไม่รุนแรง: การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปีสำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับอุปสงค์ที่แท้จริง ส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การบริหารสภาพคล่องและต้นทุน: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินกว่าจะรับได้ การพึ่งพาตนเองในการจัดหาแหล่งเงินทุน เช่น การออกหุ้นกู้ จะมีความท้าทายมากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังในการลงทุน
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: การวิเคราะห์กำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการพัฒนาโครงการ การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย
การแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูง ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest
บทบาทภาครัฐในการพยุงตลาด: ภาครัฐควรมีบทบาทในการพยุงตลาดอย่างตรงจุด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ เช่น การต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืน
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: บทวิเคราะห์เชิงลึก
คุณอธิป พีชานนท์, นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
“ปี 2569 ไม่ต่างจากปี 2568 มากนักครับ เป็นปีที่ต้องมีความ ‘อึด-ทน’ ต่อสภาพตลาดที่ยังคงซึมๆ กำลังซื้อยังไม่ดี สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง ก็ไม่สามารถชดเชยการเติบโตของ GDP ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 1.5-1.8% ได้ ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังและลงทุนอย่างรอบคอบ โดยมีสภาพคล่องที่ดีเป็นสิ่งสำคัญที่สุด”
คุณอธิปมองว่า สถาบันการเงินจะระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Project Financing) เนื่องจากความเสี่ยงที่สูงกว่า การพึ่งพาตนเองและไม่ต้องคาดหวังกับหุ้นกู้มากนักจะดีกว่า เพราะนักลงทุนมีความระมัดระวังสูงขึ้น เขาเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่สามารถนำไปใช้ในภารกิจเบาๆ ได้
“ทางออกของปัญหาเศรษฐกิจโดยรวม ต้องแก้ที่ภาพใหญ่ รัฐบาลใหม่ต้องใช้จ่ายอย่างเหมาะสม ส่งเสริมให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในโครงการภาครัฐ เช่น PPP และที่สำคัญ รัฐบาลต้องรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน เพราะทุกการลงทุนคือสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละอุตสาหกรรม”
คุณอิสระ บุญยัง, นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
“สถานการณ์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ถือว่าอยู่ในจุดต่ำสุดเมื่อเทียบกับหลายปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่จะเป็นบวกสำหรับปี 2569 คือ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมาก (ต่ำสุดในรอบ 20 ปี) และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง ซึ่งหากตัวเลขเหล่านี้ลดลงมาก ก็มีแนวโน้มที่จะกลับมาฟื้นตัวได้”
คุณอิสระกล่าวว่า แม้การคาดการณ์เศรษฐกิจจะยังไม่สูงมากนัก แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 คาดว่าจะขยายตัวได้ 5-10% เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และการโอนกรรมสิทธิ์น่าจะปรับตัวดีขึ้น 5-10%
“การเมืองเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญ หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา สถานการณ์ชายแดนไม่ขรุขระ และมีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหาร จะส่งผลดีต่อการใช้งบประมาณปี 2569 และ 2570 ราคาที่ดิน โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างและแล้วเสร็จ จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น”
อย่างไรก็ตาม คุณอิสระคาดการณ์ว่า ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะค่อยๆ หายไป เพราะต้นทุนที่ดินสูงขึ้น คอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง เขาเปรียบปี 2569 เป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” จากการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ
คุณสุนทร สถาพร, นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
“ปี 2569 คือปีที่เศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างช้าๆ และอสังหาริมทรัพย์ต้องประคองตัวเพื่อสร้างฐานให้มั่นคง” คุณสุนทรกล่าว
เขาชี้ให้เห็นถึง 6 ประเด็นสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
ฟื้นช้า คือข้อเท็จจริง: เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพ และความไม่แน่นอนภายนอก ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว
อสังหาฯ ต้อง Upskill เพื่ออนาคต: ผู้ประกอบการต้องยกระดับศักยภาพองค์กร พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
สินเชื่อยังเป็นคอขวดสำคัญ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว
บทบาทภาครัฐ พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น: ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด
ไปต่อได้ ต้องอาศัยความร่วมมือทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวที่ยั่งยืนต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, นายกสมาคมอาคารชุดไทย
“ปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีกแล้ว” คุณประเสริฐกล่าว
เขาเน้นย้ำว่า ผู้ประกอบการต้องอยู่กับ “สมดุลใหม่” นี้ให้ได้ เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้สิน และการคอร์รัปชัน
“ผมกังวลเรื่องการคอร์รัปชัน และการมุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากเกินไป รัฐบาลควรให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากอสังหาริมทรัพย์ล้ม อาจฉุดธุรกิจอื่นให้ล้มตามไปด้วย”
คุณประเสริฐคาดว่า การลดอัตราดอกเบี้ยและการมีมาตรการภาครัฐจะช่วยประคองตลาดได้บ้าง แต่การฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงเป็นไปได้ยาก GDP ควรจะเติบโตได้ 3-5% จึงจะทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้ เขาเปรียบเทียบปี 2567 เป็นการผ่านพายุเศรษฐกิจ และปี 2568 เป็นที่สุดของพายุ ขณะที่ปี 2569 คือการผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่
คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์, นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
“ปี 2569 จะเป็นปีที่ไม่ค่อยดีนักตลอดทั้งปี” คุณพรนริศกล่าว
เขาชี้ให้เห็นถึงปัจจัยลบหลายประการ เช่น มาตรการรัฐใหม่ๆ ที่ต้องรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีทรัมป์ที่ยังไม่ชัดเจน และผลกระทบจากปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา
“สิ่งที่น่าห่วงมากที่สุดคือ บริษัทใหญ่ออกหุ้นกู้ได้เหมือนตั้งวงแชร์ใหม่ เกรงว่าหากเศรษฐกิจสะดุด การออกหุ้นกู้ไม่ได้ จะกระทบถึงบริษัทรายเล็ก”
อย่างไรก็ตาม คุณพรนริศเชื่อมั่นว่า ผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะลำบากก็ตาม ดังเช่นที่ตลาดผ่านสมรภูมิที่โหดหินและยากลำบากมาแล้วในปี 2568
แนวทางการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2569
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ สะท้อนให้เห็นถึงแนวทางการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จำเป็นสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569 เพื่อความอยู่รอดและการเติบโตอย่างยั่งยืน:
การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน:
สภาพคล่องต้องมาก่อน: ให้ความสำคัญกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องให้ดีที่สุด ชะลอการลงทุนขนาดใหญ่ที่ไม่จำเป็น
ลดการพึ่งพาสินเชื่อโครงการ: วางแผนแหล่งเงินทุนสำรองให้เพียงพอ และอย่าพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพียงอย่างเดียว
ระมัดระวังการออกหุ้นกู้: หากจำเป็นต้องออกหุ้นกู้ ควรศึกษาเงื่อนไขและความต้องการของนักลงทุนอย่างรอบคอบ
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด:
เน้นกำลังซื้อจริง: วิจัยและวิเคราะห์กำลังซื้อที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย ปรับขนาดโครงการและราคาให้เหมาะสม
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การใช้เทคโนโลยีเพื่อประหยัดพลังงาน (Low Carbon Living) หรือการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่น
ทำเลที่ตั้ง: พิจารณาทำเลที่ตั้งที่สามารถเข้าถึงระบบสาธารณูปโภคและคมนาคมได้สะดวก ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการในระยะยาว
การปรับตัวและการสร้างความแข็งแกร่งภายในองค์กร:
Upskill และ Reskill: พัฒนาทักษะและความรู้ของบุคลากรให้เท่าทันกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและเทคโนโลยี
การบริหารต้นทุน: ค้นหาวิธีการบริหารต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ โดยไม่กระทบต่อคุณภาพของโครงการ
การสร้างพันธมิตร: มองหาโอกาสในการร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโต
การติดตามและปรับตัวต่อปัจจัยภายนอก:
นโยบายภาครัฐ: ติดตามความเคลื่อนไหวและนโยบายของภาครัฐอย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้อง
เศรษฐกิจมหภาค: วิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ เพื่อประเมินผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: เปิดรับและนำเทคโนโลยีใหม่ๆ มาประยุกต์ใช้ในการดำเนินธุรกิจ
บทสรุป
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และก้าวข้ามผ่านความยากลำบากไปได้ การบริหารจัดการอย่างรอบคอบ การตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างฐานที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จท่ามกลาง “สมดุลใหม่” นี้
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคงในยุคที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้
