ปี 2569: เศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ – การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวเพื่ออนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ประสบการณ์ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา สอนให้เราทราบว่า การจะอยู่รอดและเติบโตในธุรกิจนี้ ไม่ใช่เพียงการมองหาโอกาส แต่คือการเข้าใจบริบททางเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยมหัศจรรย์ที่ขับเคลื่อนกำลังซื้อ และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ทิศทางเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน แต่ก็แฝงไปด้วยสัญญาณของการปรับตัวและความหวังในการสร้าง “สมดุลใหม่” ที่ยั่งยืน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองและการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” เศรษฐกิจไทย โดยคาดการณ์ว่าการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งชะลอตัวลงจากประมาณ 2% ในปี 2568 นี่ไม่ใช่ตัวเลขที่น่าตื่นเต้น แต่เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงสภาวะที่ต้องใช้ความ “อึด-ทน” ของทุกภาคส่วน
ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2569 ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ทำให้ประชาชนระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะสินค้าที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในระยะยาว เงื่อนไขในการขอสินเชื่อจึงเข้มงวดขึ้น ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอกประเทศ: ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และปัจจัยทางการเมืองภายในประเทศ ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตามอง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีสัญญาณเชิงบวกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากฐานที่ค่อนข้างต่ำในปี 2568 ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง 20-25% ทั่วประเทศ สะท้อนว่าผู้ประกอบการได้เริ่มปรับตัวและลดปริมาณซัพพลายใหม่ลงแล้ว การที่ยอดการขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 ถือเป็นสัญญาณว่าตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และปี 2569 นี้จะเป็นปีของการฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนฐานที่มั่นคง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่และการสร้างความยั่งยืน
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การก้าวสู่ปี 2569 ไม่ใช่การกลับไปสู่ยุคทองอันรุ่งเรืองในอดีต แต่คือการ “ประคับประคอง” อยู่บน “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้นจากการปรับตัวของผู้เล่นในตลาดและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค
อุปทานใหม่ที่ลดลง = การแข่งขันที่ลดลง:
ปริมาณการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในปี 2568 ถือว่าต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งเป็นผลมาจากความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการลงทุน และความเข้มงวดของสถาบันการเงิน แนวโน้มนี้จะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในตลาด “อสังหาริมทรัพย์ 2569” ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจึงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง
การลงทุนอย่างรอบคอบและการบริหารสภาพคล่อง:
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “ลงทุนอย่างระมัดระวัง” และ “บริหารสภาพคล่องให้ดี” โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการรายย่อยที่อาจไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายเหมือนเดิม การพึ่งพาการออกหุ้นกู้ที่อาจมีเงื่อนไขเข้มงวดขึ้น หรือการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Project Financing) ที่อาจไม่ง่ายเหมือนเดิม ทำให้การบริหารกระแสเงินสดและการมีเงินทุนสำรองที่เพียงพอเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ:
การพัฒนาโครงการใน “ตลาดอสังหาฯ 2569” จะต้องยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นหลัก ไม่ใช่ความคาดหวัง การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวสมัยใหม่ (เช่น บ้านที่รองรับการทำงานจากที่บ้าน, การดูแลผู้สูงอายุ) จะเป็นกุญแจสำคัญ
สินเชื่อยังคงเป็นคอขวด:
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูง (ประมาณ 40%) ถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ผู้ซื้อจะมีความต้องการจริงก็ตาม การแก้ไขปัญหา “สินเชื่อบ้าน 2569” ที่มีประสิทธิภาพจึงเป็นสิ่งจำเป็น การมีกลไกสนับสนุน เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้ และการพิจารณา Risk-Based Interest Rate ที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริง จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย
บทบาทของภาครัฐ: พยุงตลาดอย่างตรงจุด:
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับบ้านหลังแรก จะช่วยให้ประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มเริ่มต้นสร้างครอบครัว สามารถมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้
การยกระดับสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน:
ในระยะยาว ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กร โดยเน้นการพัฒนาสู่ “Sustainable Development in Action” การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” ไม่ใช่เพียงกระแส แต่เป็นทิศทางที่ตลาดโลกกำลังมุ่งไป การใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อมและสังคม จะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว
แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์: ความแตกต่างในแต่ละเซกเมนต์
บ้านทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาท: ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคานี้อาจจะค่อยๆ หายไป เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมเข้ามามีบทบาททดแทนในย่านชานเมือง
ราคาที่ดิน: บริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างและแล้วเสร็จ ยังคงมีแนวโน้มราคาที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ
นิยามปี 2569: จาก “ม้าหงอย” สู่ “ม้าที่กำลังลุกเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้คำนิยามปี 2569 ไว้อย่างน่าสนใจ:
“ม้าหงอย – ม้าป่วย” (นายอธิป พีชานนท์): สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงซึมเซา ไม่สามารถคาดหวังการเติบโตที่ก้าวกระโดดได้
“ม้าวิ่งไม่ได้ – ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” (นายอิสระ บุญยัง): ชี้ให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำมาก เปรียบเสมือนม้าที่เพิ่งออกจากเฝือกและกำลังจะเริ่มเดิน ไม่ใช่ปีที่คาดหวังการกระโดด
“เศรษฐกิจฟื้นช้า – อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” (นายสุนทร สถาพร): เน้นย้ำถึงการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป และความสำคัญของการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งในระยะยาว
“ปีแห่งสมดุลใหม่ – กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” (นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต): ชี้ว่าเราได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่ตลาดได้เปลี่ยนไป จะไม่สามารถกลับไปสู่สภาวะเดิมได้อีก ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอยู่กับ “สมดุลใหม่” นี้
ความท้าทายที่สำคัญใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
หากมองลึกลงไปกว่าตัวเลขเศรษฐกิจ ยังมีปัญหาเชิงโครงสร้างที่รอการแก้ไข:
การคอร์รัปชัน: ปัญหานี้บั่นทอนความเชื่อมั่นและประสิทธิภาพในการลงทุนภาครัฐ การแก้ปัญหาอย่างจริงจังเป็นสิ่งจำเป็น
นโยบายประชานิยม: ควรมีการพิจารณาถึงผลกระทบระยะยาว และให้ความสำคัญกับการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ยั่งยืน
การเมืองและเสถียรภาพ: ความชัดเจนทางการเมือง การจัดตั้งรัฐบาลที่เข้มแข็ง และการบริหารงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ จะส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
ผลกระทบจากปัจจัยภายนอก: ความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าโลก (เช่น การเจรจาภาษีของสหรัฐอเมริกา) และสถานการณ์ชายแดน ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวัง
ก้าวต่อไป: การสร้างความยั่งยืนใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
แม้ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคองและปรับตัว แต่ดิฉันเชื่อมั่นว่า ด้วยประสบการณ์และความเข้าใจในตลาด “อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569” ผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2569” ยังคงมีโอกาสอยู่เสมอ แต่ต้องอาศัยการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความเสี่ยงที่ถูกต้อง และการตัดสินใจที่อยู่บนพื้นฐานของความเป็นจริง
เราได้ผ่าน “พายุเศรษฐกิจ” ที่สุดแสนโหดร้ายและยากลำบากมาแล้วในปี 2568 ถึงเวลาแล้วที่เราจะก้าวต่อไปบน “สมดุลใหม่” ด้วยการปรับตัว การบริหารความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด และการสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้าและสังคม
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของคุณในปี 2569 อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนบนรากฐานของความเชี่ยวชาญและประสบการณ์
