เศรษฐกิจและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวังบนสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีลักษณะพิเศษที่น่าจับตามองยิ่งกว่านั้น การประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจไทยและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ชี้ให้เห็นถึงภาพของการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดมา
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายและความหวัง
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ของหน่วยงานต่างๆ รวมถึงการคาดการณ์จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประเมินอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่า 2% ในปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการในทุกภาคส่วน รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่งยวด
ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2569 มีดังนี้:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายและการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์มูลค่าสูงอย่างที่อยู่อาศัย
สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: แม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ในระดับที่อาจปรับลดลง แต่สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความเสี่ยงที่สูงขึ้น
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ อาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
แม้จะมีปัจจัยท้าทายเหล่านี้ แต่ก็ยังมีสัญญาณบวกที่น่าสนใจ ซึ่งจะนำไปสู่ โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ปรึกษา ที่มีความรอบคอบ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับตัวและการแข่งขันที่เปลี่ยนไป
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่หนักหนาสาหัสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติธรรมชาติ และความไม่แน่นอนต่างๆ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาข้อมูลเชิงลึก จะพบว่าสถานการณ์ที่ “ต่ำสุด” หลายอย่างในปี 2568 นี้เอง ที่อาจกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง (New Supply Reduction):
ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรชี้ว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี (ประมาณ 40,000 หน่วย) สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เน้นการบริหารจัดการสินค้าคงคลังและลดความเสี่ยง สภาพการณ์นี้มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับฐานลง:
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2568 ปรับลดลงประมาณ 20-25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (จากประมาณ 9 แสนล้าน – 1 ล้านล้านบาท เหลือ 8.5 แสนล้านบาท) การที่ตัวเลขนี้ปรับลดลงอย่างมาก ถือเป็นการปรับฐานครั้งสำคัญ ซึ่งหากเศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว การโอนกรรมสิทธิ์ก็มีโอกาสที่จะกลับมาเติบโตได้
สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Lending) และการยื่นขอสินเชื่อ:
ตัวเลขการอนุมัติสินเชื่อรายย่อยในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 5.2 แสนล้านบาท ซึ่งต่ำสุดในรอบ 8 ปี และการยื่นขอสินเชื่อ (ไฟแนนซ์) ก็อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 12 ปี ปัจจัยนี้บ่งชี้ว่าตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงปรับตัว โดยธนาคารพาณิชย์จะมีความระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินทุนสูง
การแข่งขันด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย:
แม้สถาบันการเงินจะเข้มงวด แต่ก็มีความคาดหวังว่าธนาคารพาณิชย์จะมีการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อ สินเชื่อบ้าน 2569 มากขึ้น หลังจากที่ก่อนหน้านี้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครองส่วนแบ่งตลาดสูงมาก การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นนี้อาจส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์มีการเติบโตได้ประมาณ 5-10%
การลงทุนภาคเอกชนและการส่งเสริมการลงทุน:
ข้อมูลการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมูลค่าการลงทุนสูงถึง 6.53 แสนล้านบาท เติบโตขึ้น 49% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า บ่งชี้ว่าภาคเอกชนเริ่มมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม
ราคาที่ดินและการพัฒนาโครงการ:
ราคาที่ดิน โดยเฉพาะบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างหรือแล้วเสร็จ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการจะต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อจริงและรูปแบบครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจมีแนวโน้มลดลง และคอนโดมิเนียมในทำเลชานเมืองจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: “อึด-ทน” และ “Upskill”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้คำนิยามปี 2569 ไว้หลายแบบ เช่น “ม้าหงอย” “ม้าป่วย” “ม้าเพิ่งลุกเดิน” ซึ่งสื่อถึงภาพของการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด
“ผมมองว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการ ประคับประคองอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องดำเนินไปบนสมดุลใหม่” นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าว “ผู้ประกอบการต้องมีความ ‘อึด-ทน’ ปรับตัวให้เข้ากับสภาพการณ์ที่อาจจะยังซึมๆ กำลังซื้อไม่ดี และต้องบริหารสภาพคล่องของตัวเองให้ดีที่สุด”
ประเด็นสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569:
บริหารสภาพคล่องให้ดี: การมีสภาพคล่องที่แข็งแกร่งเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ที่ไม่สมเหตุสมผล
พึ่งพาตนเองให้มากขึ้น: การพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินอาจเป็นเรื่องท้าทาย การพึ่งพาตนเอง การสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน และการบริหารต้นทุนการเงินอย่างมีประสิทธิภาพจึงมีความสำคัญยิ่ง
พัฒนาโครงการให้ตรงกับกำลังซื้อ: การวิเคราะห์กำลังซื้อจริงของตลาดเป็นสิ่งจำเป็น ผู้ประกอบการต้องปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย หรือนำเสนอทางเลือกที่หลากหลาย เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของกลุ่มเป้าหมาย
Upskill สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: การยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยเฉพาะการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
กระจายความเสี่ยงในการระดมทุน: การออกหุ้นกู้ยังคงเป็นแหล่งเงินทุนที่สำคัญ แต่ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความระมัดระวังของนักลงทุน การสร้างความเชื่อมั่นและการสื่อสารกับนักลงทุนอย่างโปร่งใสเป็นสิ่งจำเป็น
บทบาทของภาครัฐในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
“ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยพยุงตลาด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น” นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าว “มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยให้ประชาชนกลุ่มที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้”
นอกจากนี้ การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญ เช่น ปัญหาหนี้ครัวเรือน และการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความเชื่อมั่นและขับเคลื่อนการเติบโตอย่างยั่งยืน
การเมือง: ตัวแปรสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
การเมืองยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและการลงทุนในปี 2569 การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่สามารถนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้ทันเวลา และเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา และสถานการณ์ตามแนวชายแดนมีเสถียรภาพ ก็จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์: ปีแห่งสมดุลใหม่ ไม่กลับไปเหมือนเดิม
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้มุมมองว่า ปี 2569 เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างหลายประการยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างแท้จริง ผู้ประกอบการต้องเรียนรู้ที่จะอยู่และปรับตัวกับสภาพแวดล้อมใหม่นี้
“เราผ่านจุดต่ำสุดของพายุเศรษฐกิจมาแล้วในปี 2568 และกำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 บนสมดุลใหม่” นายประเสริฐกล่าว “การเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ยังไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้เติบโตไปสู่ 3-5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้”
ปัจจัยสำคัญอื่นๆ ที่ต้องจับตา:
การเมืองที่แน่นอน: เสถียรภาพทางการเมืองเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการวางแผนลงทุนระยะยาว
การจัดการหนี้ครัวเรือน: มาตรการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างเป็นรูปธรรมจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมใหม่: การลงทุนในอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในระยะยาว
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การก่อสร้าง และการบริหารจัดการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
บทสรุป: โอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบหวือหวา แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง” บน “สมดุลใหม่” สำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกลและมีความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2569 ที่มีศักยภาพ
แม้ความท้าทายจะยังมีอยู่ แต่การปรับตัวอย่างชาญฉลาดของผู้ประกอบการ การสนับสนุนจากภาครัฐ และการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของเศรษฐกิจ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวต่อไป
หากท่านกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่สอดคล้องกับทิศทางตลาดในปี 2569 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีพลวัตและเต็มไปด้วยโอกาสใหม่ๆ เสมอ
